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Expatriation : les plus-values immobilières des non-résidents

Un Français non-résident peut vendre des biens immobiliers situés en France. Ces opérations sont en principe soumises à l’impôt français. Toutefois, certaines mesures dérogatoires permettent de limiter ou supprimer cette taxation.


Cession d’un bien immobilier en France détenu directement

La cession d’un bien immobilier en France par une personne physique non résidente relève du régime des plus-values immobilières (CGI, art. 150 U à 150 VH et 244 bis A).

Depuis le 1er janvier 2018, les personnes physiques et les associés personnes physiques de société ou de groupement dont les résultats sont imposés au nom des associés (relevant des articles 8 à 8 ter du CGI), sont soumis à un  prélèvement au taux de 36,2 %. Ce prélèvement correspond à un impôt de plus-value à hauteur de 19 % et aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %. Depuis le 1er janvier 2019, et pour mettre fin aux nombreux contentieux avec l’Administration fiscale (issus notamment de la décision rendue le 26 février 2015 par la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE 26-2-2015 - aff. 623/13 : Jurisprudence dite «DE RUYTER»), le régime relatif aux prélèvements sociaux a été modifié.

Ainsi, les personnes physiques qui relèvent d’un régime de sécurité sociale au sein de l’Espace Economique Européen (soit les pays de l’Union Européenne et l’Islande, la Norvège, le Liechtenstein et la Suisse) sont exonérées de CSG et de CRDS, si par ailleurs, elles ne sont pas à la charge d’un régime obligatoire de sécurité sociale français. Ces personnes restent soumises au prélèvement de solidarité fixé à 7,5 % affecté au budget de l’Etat (CGI art. 235 ter). Les autres personnes physiques non résidentes de France restent soumises aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Par ailleurs, si le prix de cession de l’immeuble est supérieur à 150 000 €, un représentant fiscal doit être désigné, sauf si l’immeuble cédé est détenu depuis plus de trente ans.

En cas de contestation de l’administration sur la liquidation de la plus-value, le représentant sera l’interlocuteur de l’administration. La désignation d’un représentant fiscal peut engendrer des coûts supplémentaires pour le vendeur. Les conventions internationales peuvent apporter des dérogations à ce principe.

Certaines mesures d’exonération de plus-values immobilières qui existent pour les résidents français s’appliquent également aux non-résidents. Ainsi, la cession d’un immeuble détenue depuis plus de trente ans est exonérée d’impôt.

De même, depuis le 1er janvier 2019, la cession de l’ancienne résidence principale en France d’une personne expatriée est exonérée, sous certaines conditions :

  • L’expatriation doit avoir été effectuée dans un Etat membre de l’Union européenne ou dans un Etat ou territoire ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscale et une convention d’assistance mutuelle en matière de recouvrement d’impôts. L’Etat ou territoire du lieu d’installation ne doit pas être non coopératif au sens de l’article 238-0 A du CGI
  • L’immeuble devait constituer l’ancienne résidence principale et doit être cédé au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle du transfert de domicile à l’étranger. Enfin, l’immeuble ne doit pas être mis à la disposition d’un tiers , à titre gratuit ou à titre onéreux, entre le départ hors de France et la cession.
  • Enfin, si la plus-value nette réalisée est supérieure à 50 000 €, une taxe supplémentaire est susceptible de s’appliquer. Elle est de 2 % pour les plus-values comprises entre 50 000 € et 100 000 € et peut s’élever jusque 6 % pour les plus-values supérieures à 250 000 €.

L’exception :

Il existe une mesure qui permet à un non-résident au sens de l’article 4B du CGI, de bénéficier d’une exonération limitée à 150 000 € de plus-value nette imposable, lorsqu’il cède un immeuble en France (CGI 150 U-II 2°).
L’exonération ne concerne que la cession d’immeubles, parties d’immeubles ou droits relatifs à ces biens qui constituent l’habitation en France des personnes physiques, non-résidentes en France.

Trois conditions doivent être respectées :

  1. le cédant doit être un ressortissant de la Communauté européenne ou d’un autre Etat partie à l’accord sur l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention fiscale qui détient une clause d’assistance administrative. Cette qualité s’apprécie à la date de la cession de chaque bien pour lequel l’exonération est demandée;
  2. le cédant doit avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession;
  3. le cédant a eu la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de cette cession. Par exemple, si l’immeuble a été loué pendant cette période, l’exonération n’est pas applicable. Cette condition n’a pas à être respectée si la cession est réalisée au plus tard le 31 décembre de la cinquième année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France.

Cession d’un immeuble en France détenu via une SCI

Si le bien immobilier est détenu à travers une SCI de droit français soumise à l’impôt sur le revenu et à prépondérance immobilière, le principe reste le même. Là encore, les conventions internationales peuvent déroger à ce principe.

La cession peut porter sur les titres de la SCI ou les immeubles détenus par la SCI. Dans certains cas, un représentant fiscal devra être désigné. Il en ira ainsi lorsque la quote-part du prix de cession reçue par les associés non résidents à concurrence de leur participation dans la SCI sera supérieure à 150 000 €. Il convient de noter que si l’immeuble est détenu par une SCI, l’exonération en faveur de l’habitation en France des non-résidents ne s’applique pas.

Où se renseigner ?

  • Direction des impôts des non-résidents (DINR) - 10 rue du Centre – 93465 Noisy-le-Grand cedex
    N° de téléphone pour les particuliers : 01.72.95.20.42
    N° de téléphone pour les entreprises : 01.72.95.20.31
  • Pour la liste des conventions internationales signées par la France: www.legifrance.gouv.fr
  • Pour trouver la doctrine administrative: www.impots.gouv.fr
  • Pour trouver la liste des Etats non coopératifs : www.legifrance.gouv.fr
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