Frais de notaire réduits lors de l’acquisition d’un bien

Rappel sur les frais d'acquisition immobilière

Les frais d’acquisition (souvent appelés, à tort, « frais de notaire ») sont en principe payés par l’acquéreur lors de l’achat d’un bien immobilier. Ils représentent entre 7 et 8% du prix dans l’ancien et entre 2 et 3% dans le neuf sous certaines conditions. Ils comprennent :

• Les émoluments : rémunération réglementée du notaire pour la rédaction de l’acte, incluant le conseil. Ces émoluments sont soumis à la TVA. 
• Les formalités : coût de certaines démarches administratives liées notamment à l'enregistrement, à la publicité foncière, etc. Leur coût est également réglementé. 
• Les débours : sommes acquittées par le notaire pour le compte de son client servant à rémunérer les différents intervenants (géomètre, syndic) concourant à la réalisation de l'acte par l'obtention des pièces et documents nécessaires.
• Les impôts et taxes, qui sont collectés par le notaire mais payés au service fiscal de l’enregistrement : 
  • les droits de mutation À titre onéreux ou taxe de publicité foncière (consistant en la double formalité de l’enregistrement et de la publication au fichier immobilier) : le taux normal pour l’ancien est de 5,81% et 6,32% entre avril 2025 et mars 2028, et le taux réduit dans le neuf est à 0,71%.
  • La contribution de sécurité immobilière (0,10%)
  • La TVA sur les émoluments du notaire, et éventuellement sur le bien immobilier.  
     

En quoi consiste cette réduction des frais ?

Taux réduit de la taxe de publicité foncière 

• Le taux normal de la taxe de publicité foncière (TPF) est de :
  • 6,32% dans la plupart des départements pour les ventes conclues entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028 (hors primo accédants)
  • 5,81% pour les autres ventes.
    Pour en savoir plus, voir notre article sur les frais de notaires et d’acquisition.
• Certaines ventes bénéficient d’un taux réduit de taxe de publicité foncière à 0,715%.
   

Ce taux réduit vient ainsi diminuer les frais d’acquisition qui représentent alors entre 2 et 3% du prix de vente (au lieu de 7 à 8% avec un taux normal).

Pas de réduction de la rémunération du notaire

Attention, les “frais de notaires réduits” ne concernent donc pas les émoluments du notaire, les formalités et les débours qui sont fixés par le Code de commerce et ne varient pas en fonction de l’ancienneté de l’immeuble acheté. 
 

Bon à savoir : toutefois, les émoluments du notaire ne peuvent pas excéder 10% du prix de vente et sont au minimum de 90 euros (C. Com., art. R444-9).

Pour en savoir plus, lisez notre article sur la rémunération du notaire.

Dans quels cas les frais peuvent-ils être réduits ?

Ventes d’immeubles neufs ou terrains à bâtir soumises de plein droit à la TVA

Les droits de vente seront réduits de plein droit au taux de 0,71% (CGI, art. 1594F quinquies, A) à la double condition que :

• La vente soit soumise de plein droit à la TVA sur le prix total

Cela signifie que le vendeur doit être un assujetti à la tva (constructeur, un promoteur, un marchand de biens...). L’acquéreur devra donc s’acquitter de cet impôt supplémentaire mais par compensation bénéficiera d’un taux réduit de taxe de publicité foncière.  
Le taux de la TVA est de 20% mais pourra être réduit à 5,5% dans certaines hypothèses (notamment lors de l’acquisition ou construction de la résidence principale située dans certaines zones déterminées).

• La vente concerne un immeuble neuf ou un terrain à construire

Au sens fiscal du terme (CGI art. 257, I.-2. 2 2°) sont considérés comme immeubles neufs, les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq années, qu’ils résultent :

• d'une construction nouvelle ou
• d'une surélévation ou
• d'une rénovation rendant à l'état neuf 
  • soit la majorité des fondations ;
  • soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage ;
  • soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;
  • soit l'ensemble des éléments de second œuvre tels qu'énumérés par décret en conseil d'Etat, dans une proportion fixée par ce décret qui ne peut être inférieure à la moitié pour chacun d'entre eux.
     

Au sens fiscal (CGI, art. 257, I, 2, 1°) du terme, sont considérés comme terrains à bâtir, les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d'un plan local d'urbanisme, d'un autre document d'urbanisme en tenant lieu, d'une carte communale ou de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme   

Le taux réduit s‘applique donc :                 

• aux ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA), c’est-à-dire des ventes « sur plan »,
• aux acquisitions de logements achevés récemment (moins de 5 ans) et n’ayant pas encore été habités,
• aux acquisitions d’immeubles rénovés par résultant de travaux lourds équivalents à une reconstruction
• aux acquisitions de terrains à bâtir.

Autres cas de frais réduits

Il existe d’autres hypothèses de réduction du taux de la taxe de publicité foncière à 0,71%. Il s’agit notamment des acquisitions d'immeubles ruraux par les fermiers (CGI, art. 1594F quiquies, D-I) ou de la vente de terrains classés à l’Etat.