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Investissement locatif : dispositif PINEL

Le dispositif PINEL est un mécanisme d'investissement locatif permettant d'obtenir une réduction d'impôt (dispositif de défiscalisation). Depuis le 1er septembre 2014, il est venu remplacer le dispositif DUFLOT.

L’investissement immobilier locatif consiste à acheter un bien immobilier pour le louer, afin d'en percevoir des revenus complémentaires.



Dispositif Pinel : pouvez-vous en bénéficier ?

Il s'adresse aux contribuables qui achètent, jusqu'au 31 décembre 2021, alors qu'ils sont domiciliés en France :

  • un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement (VEFA, dit achat sur plan) ;
    A noter : à compter du 1er janvier 2021, seules les acquisitions d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement "dans un bâtiment d’habitation collectif" sont éligibles au dispositif Pinel.
  • un logement qu'ils font construire ;
  • un logement ancien faisant l'objet de travaux lourds pour être transformé en logement neuf ;
  • un logement ne satisfaisant pas aux caractéristiques de décence et faisant l'objet de travaux lourds de réhabilitation ;
  • un local affecté à un usage autre que l'habitation et faisant l'objet de travaux lourds de transformation en logement.

Date d'achèvement

Ces logements doivent être achevés dans les 30 mois du permis de construire si vous faites construire ou de la date de signature de l'acte authentique d'acquisition dans le cas d'un logement acquis en VEFA, et du 31 décembre de la 2ème année suivant l'acquisition du logement si vous rénovez.


Simulateur dispositif PINEL

Grâce au simulateur loi Pinel, calculez facilement votre économie d'impôt.

Vous pourrez vérifier :

  • si votre commune est éligible au dispositif ?
  • calculer le loyer plafond auquel vous pourrez louer votre logement ?
  • connaître le plafond de revenus maximal de vos futurs locataires ?
  • connaître le montant de la réduction d’impôt dont vous pouvez bénéficier ?

Dispositif Pinel : conditions tenant au logement

Performance énergétique

Pour bénéficier de la réductiond'imposition dite Pinel, le logement doit atteindre un niveau de performance énergétique global en fonction du type d'acquisition :

  1. logement neuf : règlementation thermique RT 2012
  2. bâtiment existant : bâtiment faisant l’objet de travaux permettant de l'assimiler à un logement neuf. Il doit :
  • soit obtenir un label "Haute performance énergétique, HPE rénovation",
  • soit obtenir le label "bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009".

Zonage

L'application du dispositif suppose que le logement soit localisé dans une commune classée dans une zone géographique se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements. Sont concernées les zones A, A bis et B1.

  • Depuis le 1er janvier 2018, le dispositif est applicable aux logements situés dans des communes dont le territoire est couvert par un contrat de redynamisation de site de défense.
  • Depuis le 1er janvier 2019, les logements situés dans des communes ayant été couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense dans un délai de 8 ans précédant l'investissement sont également éligibles à la réduction d'impôt.

A noter : la réduction d'impôt s'applique également aux acquisitions de logements situés en zones B2 et C bénéficiant d'un agrément et ayant fait l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire au plus tard le 31 décembre 2017 et à la condition que cette acquisition soit réalisée au plus tard le 15 mars 2019.

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Expérimentation de la régionalisation du dispositif Pinel en Bretagne

Jusqu’au 31 décembre 2021, en Bretagne, cette réduction d’impôt s'appliquera exclusivement aux logements situés dans des communes ou parties de communes se caractérisant par une tension élevée du marché locatif et des besoins en logements intermédiaires importants, déterminées par arrêté du préfet de région. Les plafonds de loyer et de ressources du locataire seront également, pour chaque commune ou partie de commune et par type de logement, arrêtés par le préfet de région.
Les contribuables bénéficiant de la réduction d'impôt pour des investissements réalisés en Bretagne devront souscrire une déclaration annuelle, dont les modalités seront précisées par décret. Ces dispositions s’appliqueront aux acquisitions de logements et, s'agissant des logements que le contribuable fait construire, aux dépôts de demande de permis de construire postérieurs à une date fixée par l'arrêté du préfet et qui ne pourra être postérieure au 1er juillet 2020.

Toutefois, le dispositif actuel reste applicable aux acquisitions de logements dans la région Bretagne, pour lesquelles le contribuable peut justifier :

  • s'agissant de l'acquisition d'un logement en l'état futur d'achèvement (VEFA), d'un contrat préliminaire de réservation signé et déposé au rang des minutes d'un notaire ou enregistré au service des impôts au plus tard le 1er juillet 2020 ;
  • dans les autres cas, d'une promesse d'achat ou d'une promesse synallagmatique de vente signée au plus tard à cette même date.

Dispositif Pinel : conditions relatives à la location

Habitation principale

Le logement doit être loué nu (non meublé) à usage d'habitation principale.

Date d'effet de la location

Le logement doit être loué au plus tard 1 an après l'achèvement de l' immeuble , ou de son acquisition si elle est postérieure.

Durée de la location

Le propriétaire s’engage à louer le logement pendant au moins six ou neuf ans. L’option doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. À l’issue de la période d’engagement de location initiale de six ou neuf ans, le contribuable peut le proroger pour une période de 3 ans (en cas d’engagement initial de 9 ans), ou deux périodes de trois ans (en cas d’engagement initial de 6 ans), portant ainsi au maximum à douze ans la durée de son engagement de location et le bénéfice de la réduction d’impôt.

Attention : le démembrement de propriété du bien immobilier entraine une remise en cause du dispositif.

Montant du loyer

Le loyer ne doit pas excéder, charges non comprises, certains plafonds.

Plafonds - Baux conclus en métropole (2017)

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Plafonds - Baux conclus en métropole (2018)

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Plafonds - Baux conclus en métropole (2019)

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Plafonds - Baux conclus en métropole (2020)

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Ces plafonds varient en fonction de la surface du logement concerné.

Attention : Pour tenir compte des particularités des marchés locatifs locaux, les plafonds de loyer peuvent être réduits localement par arrêté du préfet de région.

Pour en savoir plus concernant les plafonds de loyer, nous vous invitons à consulter le site de l'Agence Nationale pour l'Information sur le Logement


Dispositif Pinel : conditions relatives au locataire

Le locataire peut être un de vos ascendants ou descendants. Il ne doit en revanche pas être membre de votre foyer fiscal. Son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser certains seuils.

Plafonds annuels de ressources des locataires en euros ( bail conclu en métropole en 2017 - revenu fiscal de référence : 2015)

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Plafonds annuels de ressources des locataires en euros (bail conclu en métropole en 2018 - revenu fiscal de référence : 2016)

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Plafonds annuels de ressources des locataires en euros (bail conclu en métropole en 2019 - revenu fiscal de référence : 2017)

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Plafonds annuels de ressources des locataires en euros (bail conclu en métropole en 2020 - revenu fiscal de référence : 2017)

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Avantages du dispositif Pinel

La réduction d'impôt est calculée dans la limite des plafonds suivants :

  • plafond de 300 000 € par foyer fiscal et par an,
  • plafond de 5 500 € par m² de surface habitable,
  • plafond s'appliquant à certains avantages fiscaux (plafonnement global des niches fiscales à 10 000 €).

Le taux de la réduction d'impot varie en fonction de la durée prise pour l'engagement de location. Il est ainsi de 12 % pour un engagement de 6 ans, de 18 % pour un engagement de 9 ans et de 21 % pour un engagement de 12 ans.

Ces taux s’appliquent pour la France métropolitaine. Le dispositif Pinel dans les départements et collectivités d’outre-mer offre des taux d’abattement supérieurs : 23 % pour une location de 6 ans, 29 % pour 9 ans et 32 % sur 12 ans.

A noter : si la réduction d'impot excède l'impôt dû au titre de l'année d'imposition, le solde ne peut être imputé sur l'impôt sur le revenu des années suivantes.


Dispositif Pinel : cas de remise en cause

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Dispositif Pinel : modalités de la remise en cause

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A noter : le tout sous réserve des pénalités éventuellement applicables.

Pour un exposé détaillé du zonage du dispositif, nous vous invitons à consulter le site de l'Agence Nationale pour l'Information sur le Logement

Afin de préciser le régime de l'investissement Pinel, nous vous invitons à consulter un notaire.

Vos questions fréquentes