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Colocation : quelles sont les règles ?

Une colocation est la location par plusieurs locataires d'un même logement constituant leur résidence principale. Les colocataires peuvent être soit des inconnus les uns par rapport aux autres, soit des amis par exemple.


Le contrat de colocation

La rédaction du contrat

La plupart du temps, chacun des colocataires signe le même contrat qui est commun à tous, et est tenu des mêmes obligations vis-à-vis du propriétaire. On parle de bail unique (par opposition à l'expression de "baux multiples" lorsque plusieurs contrats de colocation sont signés entre chaque colocataire et le propriétaire). Les règles énoncées ci-dessous sont les règles applicables au cas d’un bail unique (notamment en ce qui concerne la clause de solidarité et le congé donné par un locataire).

Les règles qui s’appliquent au contrat

La colocation est soumise au régime juridique dont relève le logement. Si la colocation concerne un logement loué meublé, elle doit respecter la règlementation particulière applicable aux locations meublées.


Les obligations du propriétaire

Lorsque le logement est loué à plusieurs personnes, le propriétaire est tenu envers chaque colocataire de mettre à leur disposition un logement décent.

Le propriétaire doit également exécuter les réparations à sa charge, comme une panne de chauffage en hiver, par exemple.


Les obligations des colocataires

Généralement, le propriétaire prend soin d’inscrire dans le contrat de location une clause de solidarité ou d’indivisibilité de la dette de loyer. Chacun des locataires est alors responsable du paiement de la totalité des sommes dues au propriétaire (loyer, charges, réparations locatives) jusqu'à la fin du contrat. Le propriétaire peut ainsi s’adresser à n’importe lequel d’entre eux pour obtenir la totalité du règlement.

Les colocataires sont tenus de s’assurer au titre de l’assurance multirisque habitation. Ils peuvent souscrire un contrat unique sur lequel sera mentionné le nom de chacun des colocataires.


Dépôt de garantie et caution lors d'une colocation

Le dépôt de garantie

Comme pour toute location, le propriétaire peut demander le versement d’un dépôt de garantie (1 mois si la colocation porte sur un logement loué vide, 2 mois s’il s’agit d’un meublé). Le dépôt de garantie est versé à l’entrée dans les lieux et n’est restitué, déduction faite des sommes restant dues au propriétaire, qu’au départ du dernier des colocataires.

La caution

Le propriétaire peut demander la caution d’un proche qui se portera garant du paiement des sommes dues par le colocataire mentionné dans l’acte de cautionnement. Il est rare que le garant s’engage pour l’ensemble des colocataires. L’engagement de la caution prend fin 6 mois après le départ du colocataire « couvert », sauf si celui-ci a été remplacé. Dans ce cas, la caution est libérée de son obligation de garant.


Colocation : comment résilier le bail ?

Le congé des colocataires

  • Si tous souhaitent mettre fin à la location, il leur suffit d’adresser un congé commun comportant tous les noms et signatures des colocataires. Le montant du dépôt de garantie sera indifféremment restitué à l’un d’entre eux.
  • Si un seul des colocataires souhaite quitter le logement, son départ ne met pas fin au contrat qui se poursuit aux mêmes conditions avec celui ou ceux qui restent dans les lieux.
  • Si un nouveau colocataire lui est substitué, avec l’accord du propriétaire, un avenant au contrat est indispensable. Le propriétaire ne peut pas non plus imposer un nouveau locataire sans l’accord des autres colocataires.
  • Concernant le loyer, la clause de solidarité figurant au contrat, oblige le colocataire sortant à demeurer responsable du paiement pendant 6 mois après son départ, sauf si un nouveau colocataire a pris sa place.

Le congé donné par le propriétaire

Le congé adressé par le propriétaire à un seul locataire vaut pour les autres, si une clause de solidarité est prévue au contrat, comme c’est généralement le cas.

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