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Location-accession : accéder progressivement au logement

La location-accession à la propriété est une démarche qui permet à un locataire d’acheter un logement après l’avoir loué pendant une période définie avec le propriétaire au moment de la signature du contrat. La location-accession permet à des familles sans apport personnel d’acquérir le logement qu’elles occupent.


Qu'est-ce que location-accession ?

Les organismes d’habitation à loyer modéré ont longtemps pratiqué la location-attribution au profit des bénéficiaires de logements sociaux. La loi du 12 juillet 1984 (définissant la location-accession à la propriété immobilière) lui a substitué la location-accession.

La location-accession à la propriété est une démarche qui permet à un locataire d’acheter un logement après l’avoir loué pendant une période définie avec le propriétaire au moment de la signature du contrat.

Elle peut porter sur un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte, collectif ou individuel, achevé ou en cours de construction, logement neuf ou ancien. Bien qu'elle ne soit pas limitée à ce secteur, elle est surtout pratiquée par les organismes d’habitation à loyer modéré.


Comment fonctionne la location-accession ?

Tout contrat de location-accession entraîne la rédaction d’un acte notarié entre le propriétaire et l’accédant.

Cet acte, publié au fichier immobilier, organise les deux phases distinctes de l’opération :

  1. Une première période de jouissance pendant laquelle l’accédant, ni locataire, ni propriétaire, est tenu au paiement d’une redevance. Cette redevance comprend une partie, définitivement acquise au vendeur, qui correspond à la jouissance du logement (fraction locative), et une partie, à lui restituer sous déduction d'une indemnité en cas d'absence de levée d'option au terme du contrat ou en cas de résiliation du contrat, qui correspond au paiement anticipé du prix (fraction acquisitive) ;
     
  2. L'exercice de l'option : au terme de la période de jouissance, l’accédant doit faire un choix, soit acheter, soit renoncer à acheter. Dans le premier cas, il doit verser le solde du prix de vente pour obtenir le transfert de propriété .

Le contrat définitif devant notaire doit indiquer certaines mentions obligatoires : le prix de vente du bien, les modalités de paiement, la date d’entrée en jouissance, les garanties, les charges éventuelles de l’accédant, etc.

Pour faciliter les opérations d’accession au logement, un prêt a été créé en 2004 ; il s’agit du prêt social location accession (PSLA). Ce prêt conventionné concerne les logements occupés à titre de résidence principale par des personnes dont les revenus sont inférieurs aux plafonds de ressources du prêt à taux zéro. Ce prêt social aide les ménages modestes sans apport personnel à acquérir un bien immobilier. Le PSLA comporte des aides fiscales spécifiques (TVA à 5,5 %, exonération de la taxe foncière) et de nombreux avantages. Ce prêt social ne concerne toutefois que les logements neufs.

Au moment de la levée de l’option, il est possible de recourir à d’autres prêts en complément du PSLA.

De plus, la location-accession permet de bénéficier d’une exonération de la taxe foncière pendant 15 ans à compter de l’année suivant l’achèvement de la propriété. L’acheteur profite de cette exonération pour la durée qu’il reste lorsqu’il lève l’option. Lors de la levée de l’option, le vendeur offre deux garanties : une garantie de rachat pendant 15 ans sous certaines conditions et une garantie de relogement en cas de non levée d’option ou à tout moment pendant la phase d’acquisition.

La technicité particulière des locations accessions requiert l’expertise du notaire et son association à l’élaboration dès l’origine du projet. N’hésitez pas à le consulter, il saura vous renseigner, eu égard à votre situation personnelle, et vous épauler dans l’ensemble de vos démarches.