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Marché immobilier : tendance et évolution des prix de l'immobilier

L'analyse du marché immobilier est issue de la Note de conjoncture immobilière des notaires de France. Elle présente la conjoncture immobilière en France : tendance et évolution des prix de l'immobilier.


Consulter l'analyse de la conjoncture immobilière par les notaires de France


Changement de morphologie du marché immobilier

Le volume de ventes de logements anciens en cumul sur les douze derniers mois atteint 1 130 000 transactions à fin mai 2021, un niveau record depuis 2000. Ce volume est d’autant plus remarquable que même s’il intègre le report des ventes non réalisées lors du premier confinement, il traduit avant tout le dynamisme du marché immobilier sur toute cette période.

La tendance soulignée le trimestre précédent se confirme encore : si le nombre de transactions augmente, c’est au profit d’une nouvelle typologie de biens et vers des zones géographiques qui s’éloignent des grandes villes. Certains biens qui répondaient alors à une demande essentiellement locale trouvent désormais preneur auprès d’un panel plus large d’utilisateurs. On observe ainsi des relocalisations, notamment vers des petites villes, voire des villes moyennes (Baromètre de l’immobilier des villes moyennes, Conseil supérieur du notariat et Agence nationale de la cohésion des territoires, juin 2021).

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Ce constat a d’abord été ressenti spécifiquement pour les maisons anciennes autour de la capitale, les Parisiens ayant témoigné une tendance marquée à partir vers des petites villes, essentiellement situées dans des départements limitrophes. Fait nouveau, les chiffres des bases immobilières notariales révèlent une tendance similaire en maisons anciennes dans d’autres métropoles : ainsi, autour de la métropole lyonnaise, et dès le deuxième semestre 2020, les Lyonnais ont davantage orienté leurs départs vers des villes de moins de 3 500 habitants situées dans les départements limitrophes (Isère, Ain, Loire), dans des zones plus vertes, aussi sans doute financièrement plus accessibles. Cette envie de verdure, corroborée par l’essor impromptu du travail à distance, semble traduire une volonté de « déconnexion connectée ».

Cette même analyse des bases immobilières notariales, réalisée autour de Toulouse, traduit une progression semblable, pour Toulouse intra-muros ainsi que pour la métropole toulousaine, vers des villes de moins de 3 500 habitants, même si les Haut-Garonnais quittent peu leur département.

Ces mouvements demeurent raisonnables, même s’ils sont tangibles. Ce qui semble être un début de généralisation à l’échelle des métropoles françaises trouve écho dans le fait qu’au second semestre 2020, les Français ont eu une plus grande propension à quitter leur département d’origine qu’au second trimestre 2019. Le nombre de « départs » a progressé de 13 % malgré un nombre de transactions à fin 2019 supérieur à celui de fin 2020 (1 067 000 transactions contre 1 024 000 transactions).


Une incidence sur les prix inégale

Au 1er trimestre 2021, la hausse des prix des logements anciens en France métropolitaine ralentit avec + 1,4 % par rapport au 4e trimestre 2020 (données provisoires corrigées des variations saisonnières), après + 2,4 % au trimestre précédent.

Sur un an, la hausse des prix décélère également : + 5,9 %, après + 6,4 %. Cela est principalement dû à un ralentissement sur le marché des appartements : + 5 % sur un an contre + 6,3 % au 4e trimestre 2020. En maisons, la hausse est similaire à celle enregistrée le trimestre précédent : + 6,6 % sur un an contre + 6,5 % au 4e trimestre 2020. Les projections issues des avant-contrats en France métropolitaine prévoient, pour fin août 2021, une hausse des prix des appartements sur un an légèrement supérieure à celle enregistrée au 1er trimestre 2021 (+ 5,5 % à fin août 2021). Le dynamisme déjà constaté sur le marché des maisons se confirmerait, avec une accélération importante de la hausse des prix à fin août 2021 à + 8,9 %.

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Mais ces tendances nationales ne sont pas révélatrices de la totalité de la réalité constatée dans l’évolution du marché et de l’effet de balancier enclenché. La hausse continue et prononcée du prix des maisons confirme l’attrait vers un besoin renforcé d’espace, notamment des résidents des grandes métropoles. Mais ceux-ci exportent avec eux leur pouvoir d’achat immobilier, qui ne correspond pas forcément à celui des utilisateurs locaux. Cela déséquilibre à la hausse ces marchés, générant des prix anormalement élevés et pas toujours justifiés.

En résonance, l’amorce de départs des grandes métropoles y engendre un atterrissage de la hausse des prix : pour exemple, à Paris intra-muros, on constate un effet plateau, conséquence d’une chute accentuée des volumes (- 14 % dans la capitale sur un an à la fin du 1er trimestre 2021). D’après les indicateurs avancés sur les avant-contrats, le prix des appartements devrait atteindre 10 720 €/m² en août 2021, soit une hausse de 1 % en trois mois, alors qu’en un an, les prix devraient se stabiliser (- 0,2 %) à cet horizon : la forte pression haussière des derniers trimestres semble néanmoins interrompue. Les ventes se font en moyenne en trois semaines à Paris là où, notamment en Bretagne Sud, les biens à la vente se sont raréfiés.

Néanmoins, à ce stade, il est prématuré d’affirmer que cette tendance est annonciatrice d’une redistribution pérenne du marché immobilier, ou procède encore d’un phénomène éphémère et plus directement lié à la crise sanitaire. Mais ce changement de morphologie immobilière semble se généraliser dans l’Union européenne, voire en Angleterre et au Pays de Galles.


Les taux toujours en soutien

Malgré quelques fluctuations, les taux restent toujours bas ; le taux d’intérêt moyen des crédits nouveaux à l’habitat atteint un nouveau point bas à 1,15 % en avril 2021 et contribue ainsi à soutenir le dynamisme des volumes des transactions.

Les récentes recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) semblent conforter les profils emprunteurs sur des paramètres relevant davantage de la bonne pratique bancaire déjà en place que de mesures coercitives.

Une augmentation des taux ne casserait pas le dynamisme du marché : les emprunteurs sont en effet conscients qu’ils sont actuellement exceptionnellement bas ; aucun indicateur ne suggère de hausse brutale, de sorte qu’une augmentation raisonnable des taux ne modifierait pas, de façon importante, l’effort de trésorerie des acquéreurs emprunteurs.

Le moral des Français ne dément pas cette envie d’investir et rebondit enfin après une année chaotique, bien qu’encore en dessous de sa moyenne de longue période. Les Français jugent désormais moins nécessaire d’épargner, ce qui pourra les inciter à orienter leurs dépenses vers leur bien-être et un meilleur cadre de vie.

Les dispositifs mis en place par les pouvoirs publics ont, dans l’immobilier comme ailleurs, permis d’éviter l’effet panique. Le moral ainsi préservé et les économies réalisées lors des confinements ont permis à de nombreux Français de se lancer dans un nouvel achat immobilier.

Mais la crise sanitaire a-t-elle redistribué les cartes ? Ou les tendances récemment amorcées modifierontelles durablement la consommation que nous faisons de l’immobilier ? La pierre a toujours gardé une place de choix dans le coeur des Français. Mais aujourd’hui, elle n’apparaît plus comme pierre investissement, coffre-fort-sécurité ou rendement, mais bien comme pierre qualité de vie, signe d’une évolution, peut-être passagère, des consciences.


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