Marché immobilier : tendance et évolution des prix de l'immobilier

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L'analyse du marché immobilier est issue de la Note de conjoncture immobilière des notaires de France. Elle présente la conjoncture immobilière en France : tendance et évolution des prix de l'immobilier.

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Note de conjoncture immobilière n°56 Juillet 2022

NOTE DE CONJONCTURE IMMOBILIERE N°56 Juillet 2022

Apparences trompeuses

Le volume de transactions de logements anciens en cumul sur les douze derniers mois en France (hors Mayotte) atteint 1 182 000 transactions à fin mai 2022, traduction d’un début d’année dynamique mais révélateur d’un plateau haut, où les volumes tutoient la barre du 1,2 million de ventes qu’ils dépassaient l’été dernier.

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La stabilisation est enclenchée et pourrait augurer d’une décrue. Particulièrement, les chiffres actuels n’expriment pas encore le ressenti global des notaires qui signalent les tendances d’un ralentissement un peu plus prononcé de l’activité immobilière dans les mois à venir. En effet, des signaux appellent à la vigilance. L’offre de biens à vendre s’amenuise lentement tout comme le nombre d’avant-contrats, rendant hypothétique un maintien aussi haut des volumes. Cette dégradation est à corréler directement avec la hausse de l’inflation (grandement portée par la hausse des prix de l’énergie) qui affecte parallèlement le pouvoir d’achat des Français. À ce titre, l’Insee prévoit une inflation de 6,8 % en septembre (niveau inédit depuis 1985) et de 5,5 % sur l’année 2022. De même, bien qu’elle reste modérée, la remontée des taux des crédits à l’habitat se poursuit, excluant un nombre grandissant de personnes du marché immobilier, notamment les primo-accédants, face à une demande d’apport plus importante. Les notaires constatent d’ailleurs une augmentation du nombre de refus de prêt. La hausse des taux demeure paradoxalement très mesurée face à l’inflation, de sorte que le prêt, comparativement, constitue un placement, une certitude dans un environnement empli d’incertitudes. La vague d’acquéreurs est toujours présente, notamment sur le marché des maisons, tirant les prix vers le haut sur des biens de moindre qualité, à défaut d’une offre suffisante.

Toutes ces évolutions macro-économiques contribuent néanmoins à faire chuter fortement l’indicateur de confiance des ménages depuis le début de l’année, notamment dans sa composante d’opportunité à faire des achats importants, comme un achat immobilier. Cet indicateur de confiance retombe ainsi au niveau de ceux enregistrés en 2013, et même en 2008, périodes délicates pour l’activité immobilière.

Ces points d’attention sont de nature à provoquer des tensions bloquantes sur le marché immobilier d’autant plus s’ils se produisent concomitamment.

À noter : Adoption le 22 juillet du projet de loi portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat par l’Assemblée nationale. Certains de ces dispositifs concernent, de près ou de loin, le secteur immobilier:

  • Les députés ont voté en faveur de l’augmentation des aides personnalisées au logement (APL) à hauteur de 3,5 % rétroactivement au 1er juillet. Cette revalorisation serait de nature à rassurer les investisseurs
  • Les députés ont adopté un «bouclier loyer» avec un plafonnement de l’indice de référence des loyers à 3,5% de juillet 2022 à juin 2023 afin de limiter l’impact de l’inflation pour les locataires.

Ce texte, adopté en première lecture, doit être complété par un projet de loi de finances rectificative, dont l’examen à l’Assemblée nationale a débuté le 22 juillet :

  • Le Gouvernement s’engage à maintenir le bouclier énergétique tarifaire mis en place à la fin de l’année 2021. Celui-ci permet de plafonner la hausse des factures d’électricité à 4 % et de geler les prix du gaz à leur niveau d’octobre 2021. Le dispositif sera prolongé jusqu’à la fin de l’année 2022 si le projet de loi est adopté. Cette mesure conjoncturelle pourrait rassurer les acquéreurs et limiter la perte de pouvoir d’achat, fortement grevée par la hausse des prix de l’énergie.
  • La mise en place d’une remise sur le prix des carburants. Cette mesure pourrait supporter le besoin de verdure exprimé à l’acquisition et permettre de maîtriser le coût du déplacement domicile/travail en dehors des hypercentres. Sous réserve de l’adoption définitive de ces dispositions par le Parlement.

 

Au 1er trimestre 2022, les prix des logements anciens sont de nouveau en hausse, notamment en province

En France métropolitaine, au 1er trimestre 2022, la hausse des prix des logements anciens se poursuit avec +1,5 % par rapport au 4e trimestre 2021 (données provisoires corrigées des variations saisonnières). Sur un an, la hausse des prix perdure avec +7,3 %. Depuis le 4e trimestre 2020, la hausse est davantage marquée pour les maisons (+9,3 % en un an au 1er trimestre 2022) que pour les appartements (+4,7 % sur la même période).

En province, au 1er trimestre 2022, les prix des logements anciens en province augmentent de +1,8 %. Sur un an, les prix accélèrent de nouveau: +9,3 % entre le 1er trimestre 2021 et le 1er trimestre 2022, après +9 % et +8,9 %. Depuis le début de l’année 2021, la hausse des prix des maisons en province (+10 % sur un an au 1er trimestre 2022) est plus forte que celle des appartements (+7,8 %), ce qui ne s’était pas produit en 2019 et 2020.

En Île-de-France, au 1er trimestre 2022, les prix des logements anciens augmentent à nouveau avec +0,7 % par rapport au 4e trimestre 2021. Sur un an, la hausse atteint 2,5 % entre le 1er trimestre 2021 et le 1er trimestre 2022. Cette progression est nettement plus marquée pour les maisons (+5,7 % sur un an) que pour les appartements (+0,9 % sur un an). Ce plus fort dynamisme des prix des maisons en Île-de-France s’observe depuis le 4e trimestre 2020. À Paris, le prix au m² des appartements anciens ressort à 10500 € en avril 2022, en recul annuel de 1,2 %.

Avant-contrats 

En France métropolitaine, les projections issues des avant-contrats prévoient, pour fin août 2022, un léger ralentissement de la hausse des prix des logements anciens : +6,6 % sur un an à fin août 2022 (contre +7,3 % au 1er trimestre 2022). Les prix des maisons anciennes augmenteraient toujours plus deux fois plus vite (+8,6 %) que ceux des appartements anciens (+3,9 %).

« De mai 2021 à avril 2022, 500 400 logements ont été autorisés à la construction, soit 85900 de plus qu’au cours des 12 mois précédents (+20,7 %). Dans le même temps, on estime que 392600 logements ont été mis en chantier, soit 15600 de plus (+4,1 %) que lors des 12 mois précédents (mai 2020 à avril 2021). »

Le seuil symbolique des 500 000 logements autorisés a été atteint, volonté longtemps affichée des pouvoirs publics comme traduisant le besoin réel de logements. Mais ce chiffre ne doit pas cacher un effet de rattrapage, consécutif à la crise sanitaire et par ailleurs accentué par un dépôt massif de demandes d’autorisation d’urbanisme avant l’entrée en vigueur des nouvelles normes environnementales RE 2020 à la fin de l’année 2021. Un phénomène sensiblement équivalent pourrait se constater après l’entrée en vigueur au 30 juin 2022 de mesures comparables sur le tertiaire.

Il est par ailleurs vraisemblable que la perte progressive d’attractivité du dispositif Pinel, corrélée aux nouvelles exigences environnementales et à la hausse globale des coûts de la construction, entrave le marché du neuf.

Le marché du neuf

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