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Le permis de construire : les démarches à entreprendre

Le permis de construire est une autorisation d’urbanisme délivrée par la mairie de la commune où se situe le projet. Il concerne les constructions nouvelles (telles que la construction d’une maison), même sans fondation, de plus de 20m2 de surface de plancher ou d’emprise au sol. Des travaux d’extension et certains changements de destination des locaux sont également soumis à la procédure de demande de permis de construire.

La loi du 23 novembre 2018, dite loi ELAN, prévoit que toutes les communes de plus de 3 500 habitants devront, à partir du 1er janvier 2022, avoir des procédures dématérialisées pour recevoir et instruire les demandes d’autorisation d’urbanisme et certificat d’urbanisme.


A quoi sert un permis de construire ?

Le permis de construire est une autorisation obligatoire d'urbanisme.

Le permis de construire permet notamment d'édifier toute construction nouvelle qui n’est pas dispensée de formalité ou qui n’est pas soumise à déclaration préalable (telle qu’une maison individuelle, la construction d’une piscine, de certains bâtiments indépendants de la maison, etc.) mais aussi d’entreprendre des travaux d’agrandissement d’une maison pour une surface supérieure à 20 m2 ou encore des travaux portant sur un immeuble ou une partie d'immeuble inscrit au titre des monuments historiques.

De nombreuses règles d’urbanisme sont à respecter. Par exemple, une maison destinée à être louée ou vendue doit respecter les règles d’accessibilité. Par contre, si la construction de la maison individuelle a pour but votre usage à titre d’habitation, vous n’avez pas à respecter cette réglementation. N’hésitez pas à consulter un architecte pour connaître la faisabilité d’un projet.

A noter : Le recours à un architecte est obligatoire pour un projet de construction si la superficie du plancher dépasse 150 m2. Le recours à un architecte est également nécessaire pour tous les projets d’agrandissement soumis à permis de construire pour une surface de plancher ou d’emprise au sol de la construction existante de plus de 150 m2.

Exception : A noter que lorsque la construction est située en zone urbaine d’une commune couverte par un PLU ou par un POS, un permis de construire est nécessaire seulement si les travaux ajoutent une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 40 m2 ou s’ils ajoutent entre 20 et 40 m2 de surface de plancher ou d’emprise au sol et ont pour effet de porter la surface totale de construction au-delà de 150 m2.


Permis de construire : quelles sont les démarches et les délais ?

La demande de permis de construire doit être effectuée à l’aide :

La demande de permis de construire adressée à la mairie par le propriétaire du terrain doit comprendre certains documents :

  • le formulaire cerfa,
  • la déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions,
  • le bordereau des pièces jointes,
  • le plan de situation,
  • le plan de masse,
  • le plan de couple du terrain,
  • la notice,
  • le plan des façades et des toitures,
  • le document graphique,
  • des photos pour situer le terrain dans son environnement proche et lointain.

En France métropolitaine, la demande de permis de construire doit également comporter une attestation de prise en compte de la réglementation thermique.

La mairie délivre un récépissé à la réception de votre demande de permis. En cas de dossier incomplet, la mairie a un mois pour vous réclamer les pièces manquantes.

Le délai d’instruction du dossier de demande de permis pour une maison et ses annexes est de 2 mois. La mairie dispose de 3 mois pour les autres projets.

Le permis de construire est délivré par le maire au nom de la commune ou au nom de l’Etat selon qu’existe ou non un plan local d’urbanisme.

La décision d'acceptation ou de refus de la demande de permis de la mairie prend la forme d’un arrêté. Il est possible de demander à la mairie de revoir sa position dans les 2 mois suivant le refus.

La durée de validité du permis est de 3 ans. Il est périmé si les travaux n’ont pas commencé dans les 3 ans ou si, passé ce délai, les travaux sont interrompus plus d’un an.
Ce délai de trois ans peut toutefois faire l’objet d’une prorogation. La durée de validité initiale peut ainsi être prorogée deux fois pour une durée d’un an. La demande de prorogation doit être adressée à la mairie 2 mois avant l’expiration du permis.

Dans de nombreux cas, le silence de l’administration pendant un certain délai permettra l’obtention d’un permis tacite, c’est-à-dire sans que le maire n’ait à délivrer un arrêté.

Cependant, l’absence de réponse peut aussi signifier un refus implicite. C’est le cas pour un projet soumis à l’accord de l’architecte des bâtiments de France lorsqu’il a émis un avis défavorable ou favorable avec des prescriptions.


Permis de construire et décision de la mairie

Le permis de construire est accordé si les travaux du projet de construction sont conformes aux règles d’urbanisme de la mairie. L’affichage du permis de construire sur le terrain est obligatoire. L’affichage doit être visible de la rue pendant toute la durée du chantier et comporter des mentions relatives obligatoires permettant d’apprécier la situation :

  • le nom du bénéficiaire du permis (la raison sociale ou dénomination sociale pour une entreprise),
  • le nom de l’architecte auteur du projet,
  • la date de délivrance du permis et son numéro,
  • la nature du projet et la superficie du terrain,
  • l’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté,
  • les mentions légales des voies de recours.

Selon la situation du terrain (lotissement, etc.), d’autres éléments peuvent être à indiquer. Egalement, dans les huit jours de sa délivrance expresse ou tacite, un extrait du permis est publié par voie d'affichage à la mairie pendant deux mois. L’absence d’affichage ne rend pas l’autorisation illégale, mais permet un recours contentieux pendant la durée des travaux et jusqu’à 6 mois après leur achèvement.

Les tiers peuvent consulter le dossier en mairie et le contester à l’aide d’un recours gracieux.

Une fois les travaux autorisés par le permis réalisés sur le terrain d’assiette, le titulaire de ce permis doit déposer une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux, l’administration disposant d’un délai de trois mois pour contrôler lesdits travaux (ce délai peut être porté à 5 mois dans certains secteurs ou pour certains immeubles).

Le permis de construire n’étant, sauf exception, pas délivré en fonction de la personne qui le demande mais des caractéristiques du terrain, il peut faire l’objet d’un transfert. En revanche, un permis délivré à un exploitant agricole pour les nécessités de son exploitation, et donc accordé en considération de la personne du bénéficiaire, ne peut être transféré qu'à un autre exploitant.


A savoir

Les conséquences d’un défaut de permis de construire ou d’une irrégularité sont d’une telle gravité (pouvant aller jusqu’à l’obligation de destruction d’un immeuble ), que le rôle du notaire lors de la signature d’un acte est fondamental. En effet, c’est lui seul, sous sa responsabilité, qui aura la charge et l’obligation de vérifier non seulement l’existence du permis de construire mais également sa validité au moins sur le plan formel. Il questionnera le vendeur et lui demandera toutes les pièces qu’il vérifiera pour s’en assurer. A la moindre anomalie, il informera les parties et les invitera à faire les régularisations.

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