La Société Civile Immobilière familiale (SCI)

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Une SCI (société civile immobilière) familiale permet aux membres d’une même famille (lien de parenté ou d’alliance) d’être propriétaires, dans des proportions différentes ou pas, et de gérer ensemble, un ou plusieurs biens immobiliers, et ce, dans un but non commercial. La SCI permet d’écarter l’application des règles de l’indivision et de transmettre un patrimoine aux héritiers tout en diminuant le montant des droits de donation ou de succession.

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La SCI est une solution pratique dans bien des cas

En effet, il arrive fréquemment que plusieurs personnes, qui ne l’ont pas choisi au départ, se retrouvent ensemble propriétaires d’un même bien immobilier (ex : en cas d’acquisition sous le régime de la séparation de biens, en cas de divorce ou de séparation de corps, en cas de décès…). Ce sont alors les règles de l’indivision qui s’appliquent. L’ensemble des propriétaires de l’immeuble doit alors apprendre à gérer de concert ledit immeuble et s’entendre pour prendre des décisions communes. Toutefois, tout un chacun est libre de sortir de cette indivision à tout moment : cela se traduit le plus souvent par la vente dudit bien immobilier. A défaut, la mésentente s’installe et une situation de blocage se crée. Il est alors fortement conseillé de prévoir la constitution d’une société civile immobilière pour éviter ces dérives, notamment lors d’un héritage.

La SCI permet de profiter de nombreux avantages tels qu’une gestion et transmission facilitées. En effet, créer une SCI offre la possibilité de confier la gestion du patrimoine immobilier à une personne unique afin d’éviter les conflits familiaux liés à une mésentente. De plus, elle garantit la pérennité du patrimoine sur plusieurs générations. La SCI exclut la vente forcée du bien. L’associé qui souhaite partir peut seulement vendre ses parts sociales aux associés. S’il souhaite vendre ses parts à un tiers, il devra obtenir l’agrément préalable des autres associés. La SCI permet également de démembrer la propriété des parts de façon à affecter aux parts sociales des droits différents. La nue-propriété confère les droits politiques relatifs à la gestion alors que l’usufruit donne la jouissance du bien, dont les revenus.

De plus, la donation des parts sociales de SCI est plus avantageuse que la donation d’un bien immobilier classique. En effet, par exemple, lorsque des parents font une donation à des enfants, ils profitent d’abattements fiscaux (100 000 euros tous les 15 ans. Ainsi, il est possible de cumuler le démembrement de propriété et les abattements à l’aide de donations successives pour s’exonérer des droits de mutation en cas de transmission. Si la SCI a souscrit un prêt pour financer l’acquisition d’un bien immobilier, son actif est réduit ce qui permet de transmettre à moindre coût les parts sociales à ses descendants, notamment avec le système de la nue-propriété. Au-décès des usufruitiers, les nus-propriétaires deviennent pleinement propriétaires des parts sans avoir de droits de succession à régler.

La SCI est également une solution pour associer ses enfants à un projet d’acquisition afin de leur constituer un patrimoine immobilier ou pour des partenaires de PACS. Des concubins peuvent y recourir pour sécuriser leur situation en cas de décès. Pour cela, ils doivent effectuer un démembrement de propriété croisé des parts sociales. Ainsi, le conjoint survivant conservera la jouissance de la résidence principale au décès de son conjoint.

Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?

Une SCI est une société dans laquelle les membres d’une même famille, qui le souhaitent, apportent une quote-part d’un immeuble qu’ils possèdent et c’est alors la société qui en devient le propriétaire, chaque apporteur récupérant en contrepartie des parts sociales correspondant à son apport. L’apport peut également être en numéraire, c’est-à-dire, une somme d’argent.

La SCI réunit des membres d’une même famille jusqu’au 4e degré : enfant, parent, petit-enfant, frère/soeur, arrière-grand-parent, oncle/tante, neveu/nièce, grand oncle/grande tante, cousin germain, petit-neveu/petite-nièce, etc.

Les SCI sont réglementées par les dispositions communes à toutes les sociétés, fixées par les articles 1832 et suivants du code civil, ainsi que par les articles 1845 et suivants.

Néanmoins, elle présente quelques caractéristiques spécifiques en raison des liens de parenté ou d’alliance entre les associés. Par exemple, elle échappe à la qualification de bailleur professionnel lorsqu’elle met un bien en location à des tiers ou aux associés de la SCI. Elle demeure un bailleur particulier qui peut conclure un bail d’une durée minimum de 3 ans à la place de 6 ans.

Par contre, elle perd son caractère familial dès l’entrée dans la SCI d’un associé qui n’a pas de lien avec les autres.

Comment créer une SCI ?

Dans quel cas créer une société civile immobilière (SCI) ? Comment la créer ? Quels sont les avantages et les inconvénients de la SCI ?

Comment fonctionne une SCI ?

Deux personnes suffisent pour constituer une SCI.

La loi ne fixe pas de maximum ni de condition de nationalité, comme dans certaines autres formes de sociétés. Il est même possible pour un mineur d’être associé dans une SCI car elle n’a pas une vocation commerciale. En effet, son objet social ne peut pas comporter un caractère commercial. Il est imité à la gestion d’un patrimoine immobilier. Il ne porte pas non plus sur l’achat pour la revente.

Sa durée de vie est de 99 ans au plus.

Les statuts régissent son fonctionnement. Ils doivent impérativement être rédigés par écrit par un professionnel du droit.

Leur rédaction est assez libre mais il est important d’y insérer certaines clauses relatives par exemple à l’étendue du mandat du gérant, aux règles de majorités lors des votes des assemblées, de limiter parfois le droit de vote aux seuls parents, de prévoir une réglementation spécifique en cas de vente ou échange de parts, de prévoir des agréments en cas d’entrée dans la société ou de sortie…

Les associés de la SCI ont une responsabilité illimitée, non solidaire, face aux dettes de la SCI. Cette responsabilité illimitée est au prorata de leur participation dans le capital social. En effet, les créanciers de la SCI peuvent se retourner contre les associés en cas de défaillance de la société, mais seulement au prorata de la part de chaque associé. Ils ne peuvent pas se retourner contre un seul associé pour la totalité de la dette.

Lorsque la SCI dégage des bénéfices, ils sont redistribués aux associés ou affectés à la réserve afin de laisser des ressources à la société. Si les associés ont opté pour une SCI à l’impôt sur le revenu (IR), les bénéfices sont répartis entre les associés et ils doivent les déclarer sur leur impôt sur le revenu. Ils doivent être déclarés même en l’absence de distribution. La SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés.

Comment constituer, gérer, ou transmettre une SCI ?

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Qui dirige une SCI ?

Un gérant est nommé pour traiter les affaires courantes, les décisions plus importantes étant généralement prises en assemblée (révocation du gérant, cession de parts sociales, …), selon la majorité fixée par les statuts. Il est désigné dans les statuts ou dans un acte annexe fixant l’étendue de ses pouvoirs.

Il est possible de désigner plusieurs gérants.

Le gérant peut également avoir des missions administratives : établissement des comptes annuels, du bilan, etc.

Dans une SCI familiale constituée uniquement entre parents et enfants et où les parents sont cogérants, la durée de leur mandat n'est en général pas spécifiée et cesse à leur décès ou à la fin de la durée d’existence de la SCI.

Comment constituer une SCI ?

Il conviendra dans un premier temps de vous rapprocher de votre notaire habituel pour faire établir les statuts de votre SCI et ce, afin d’éviter tout écueil, leur rédaction pouvant s’avérer délicate. Il se chargera pour vous de faire toutes les formalités nécessaires enregistrement des statuts, publicité légale, inscription au Centre de Formalité des Entreprises…). Il sera également nécessaire de vous rapprocher d’un notaire lors d’une cession de parts sociales.

Rappelons toutefois que sa constitution n'est pas uniquement réservée à la gestion d'un patrimoine familial, mais peut aussi servir à réaliser une opération de construction immobilière, à gérer un patrimoine professionnel ou encore à bénéficier d'avantages fiscaux.

Expatrié : La Société civile immobilière (SCI) comme outil de transmission

La société civile immobilière (SCI) est une personne morale qui permet de détenir un patrimoine immobilier ou financier et d’en assurer sa gestion. Les statuts de la SCI organisent les relations entre les associés (gestion, contrôle des acquéreurs…), ce qui est plus délicat lorsque l’investissement dans un bien immobilier est réalisé par une indivision. La SCI présente également un certain nombre d’atouts pour les non-résidents.

Est-il possible de transmettre un patrimoine par l'intermédiaire d'une SCI ?

« Les époux X sont domiciliés au Qatar. Ils souhaitent acquérir un immeuble en France. Ils s’interrogent sur l’opportunité de réaliser l’investissement directement ou par le biais d’une SCI de droit français. En effet, leur but est de transmettre un patrimoine à leurs enfants domiciliés en France. » En principe, au plan juridique on distingue les biens immobiliers, tel que l’immeuble, et les biens mobiliers, telles que les parts de SCI. Or, cette distinction se révèle parfois très intéressante dans le cadre de l’application des conventions internationales. Ainsi, dans le cas où les époux X font directement l’acquisition de l’immeuble situé en France, lors du décès de l’un d’eux, étant toujours domiciliés au Qatar, la dévolution de l’immeuble au profit de leurs enfants domiciliés en France sera soumise à l’impôt de succession en France.

Dans le second cas, si les époux X créent en France une SCI qui procède elle-même à l’acquisition de l’immeuble situé en France, la solution n’est pas identique. En effet, en application de la convention fiscale du 4 décembre 1990 signée entre la France et le Qatar, les parts de SCI ne sont soumises aux impôts sur les successions que dans l’Etat où le défunt avait son dernier domicile. Aussi, les parts de la SCI seront soumises à l’impôt au Qatar, même si la SCI ne détient que des immeubles en France. Par conséquent, si les époux X ne détiennent des biens en France que par l’intermédiaire de la SCI, la dévolution de leur succession sera soumise uniquement à l’impôt de succession au Qatar. Sachant qu’il n’existe pas de droits de mutation à titre gratuit au Qatar, le recours à une SCI peut se révéler opportun. On notera qu’en cas de donation, et faute de convention signée entre la France et le Qatar sur le sujet, les droits de donation seraient dus en France (CGI art. 750 ter 2° cf. fiche « Fiscalité des donations et successions »).

Quel est l'intérêt de donner des parts de SCI ?

« Les époux Y, domiciliés aux États-Unis et ne possédant pas la nationalité américaine souhaitent acquérir un bien immobilier en France par le biais d’une SCI de droit français. Ils ont une fille domiciliée en France. À leur décès, la fille sera-t-elle soumise à l’impôt de succession en France ou aux États-Unis ? » La convention franco-américaine considère que les parts d’une SCI dont l’actif est composé d’au moins 50 % de biens immobiliers situés dans un État sont taxables dans cet État.

Ainsi, si les époux Y créent une SCI en France qui ne détient qu’un bien immobilier en France, les parts de la SCI seront à leur décès soumises à l’impôt de succession français. Les États-Unis pourront également taxer la dévolution, mais un crédit d’impôt sera octroyé par les États-Unis afin d’éviter une double imposition. Ce crédit d’impôt sera égal au montant de l’impôt payé en France au regard des parts de la SCI. En fonction du pays où est installé le non-résident, la création d’une SCI en France n’a pas nécessairement les mêmes conséquences fiscales.

En matière de donation, quel peut être l'intérêt de recourir à une SCI pour détenir des immeubles en France ?

L’un des intérêts de la SCI est de permettre au non-résident de procéder à la donation de son patrimoine en France de manière progressive à une ou plusieurs personne(s) en évitant le problème de l’indivision. En effet, les abattements fiscaux applicables en France sur les donations sont renouvelables tous les quinze ans (CGI article 784). Aussi, pour optimiser l’utilisation de ces abattements, il est préférable de procéder à plusieurs donations dans le temps. Si le non-résident donne des parts de la SCI tous les quinze ans, il pourra conserver la gestion du patrimoine détenu par la SCI en aménageant les statuts. Il peut également limiter la vente des titres qui ont été transmis.

Bien entendu, pour toute opération de transmission au niveau international, il convient de s’assurer du régime de taxation des parts sociales dans chaque pays.

Existe-t-il des particularités fiscales lorsque les biens immobiliers situés en France sont détenus par une SCI de droit français ?

Lorsqu’une SCI détient des biens immobiliers en France ou des droits réels immobiliers sur des immeubles en France (usufruit ou nue-propriété) et que ces biens représentent au moins 50 % de son actif, une taxe de 3 % est due (CGI, article 990). Elle est assise sur la valeur vénale (valeur de vente) des immeubles ou des droits. En revanche, si les biens sont détenus directement par le non-résident, la taxe de 3 % n’est pas due.

Néanmoins, dans le cas d’une SCI, il est possible d’éviter l’application de la taxe de 3 %. En effet, l’administration admet qu’une SCI, soumise à l’impôt sur le revenu, ne soit pas redevable de cette taxe, notamment :

  • si la SCI donne des immeubles en location: elle est alors tenue au dépôt de la déclaration n° 2072. Le fait de déposer cette déclaration permet d’éviter le paiement de la taxe.
  • si la SCI a souscrit, au titre de l’année au cours de laquelle elle a été constituée, une déclaration n° 2072 et qu’elle est par la suite dispensée du dépôt de ladite déclaration car elle met gratuitement l’immeuble à la disposition de ses associés. Il convient toutefois qu’aucune modification ne soit intervenue sur les éléments portés à la connaissance de l’administration relatifs, en particulier, à la répartition du capital de la société et aux immeubles qu’elle possède (BOI 7 Q-1-08 du 7 août 2008 n° 108).

Points à retenir

La SCI permet d’optimiser la transmission de son patrimoine tout en conservant le contrôle de ce qui est donné.

La création d’une SCI doit s’accompagner d’une étude du régime fiscal propre à chaque État et notamment des conventions internationales.

Fiscalement, le fait de recourir à une SCI peut se révéler avantageux.