Devenir propriétaire : la signature des actes de vente

Quel est le contenu de l’avant contrat ?

Outre, la détermination des parties, la désignation du bien et de son prix, il contient l’ensemble des droits et obligations des contractants et les conséquences du non-respect de celles-ci (condition suspensive d’obtention du prêt, date butoir de signature de la vente et conséquence de son dépassement, ...). 

Bon à savoir : compte tenu de la complexité du droit de la vente, du nombre de documents à annexer à la promesse (diagnostics, informations sur la copropriété, servitudes administratives, …), il est plus prudent de se tourner vers son notaire, professionnel du droit, spécialiste de la rédaction des actes juridiques. 

Quelle est la différence entre délai de rétractation et délai de réflexion ?

La signature d’une promesse ou d’un compromis fait courir un délai de rétractation de 10 jours au bénéfice de l’acquéreur non professionnel, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant l'acte ou de sa remise en mains propres par le professionnel mandaté pour la vente. L’acquéreur peut donc renoncer à l’achat sans avoir de justification à fournir.  

Lorsque la vente authentique n'est pas précédée d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de 10 jours à compter de la notification ou de la remise du projet d'acte pour renoncer librement à l’achat (L271-1 al 5 CCH). En aucun cas l'acte définitif ne peut être signé pendant ce délai.

Quelles sont les différences entre promesse unilatérale et synallagmatique ?

• La promesse synallagmatique engage le vendeur à vendre et l’acquéreur à acheter. Dès l’expiration du délai de rétractation de 10 jours et la levée de toutes le conditions suspensives prévues (obtention du crédit, permis de construire,…), la vente est en principe parfaite. 
• La promesse unilatérale n’engage que le vendeur à réserver le bien à l’acquéreur pendant un délai convenu. Quant à l’acquéreur, il dispose d’une option : acheter ou pas. Une fois l’option levée, et sauf cas particuliers, la vente devient parfaite.

A quoi sert l’acte authentique de vente ?

Cette dernière étape formalise la transmission de la propriété. A ce stade, le notaire a opéré un certain nombre de vérifications afin d’assurer la sécurité de la transaction (vérification de l’origine de propriété, de l’absence d’inscription hypothécaire, de l’existence de servitudes, d’éventuels droits de préemption, …). Après relecture de l’acte, le notaire et les parties le signent puis le notaire le transmet au service de la publicité foncière pour publication.

Quelles sont les sanctions en cas de non réalisation de la vente ?

Elles diffèrent en fonction du type d’avant-contrat signé. 

Dans le cadre d’une promesse synallagmatique valant vente 

En cas de refus d’une des parties de régulariser la vente définitive, l’autre partie peut demander au tribunal judiciaire :

• de prononcer la vente forcée du bien immobilier ;
• ou la résolution judiciaire du contrat et éventuellement  l’attribution de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

Dans le cadre d’une promesse unilatérale  

• Si l’acquéreur choisit de ne pas lever l’option, il est généralement prévu qu’il doit verser une indemnité d’immobilisation (en pratique entre 5% et 10% du prix total).  Cette somme est souvent réclamée dès la conclusion de la promesse. 
• S’il décide de ne plus acquérir après la levée d’option, il commet une faute car la vente est en principe devenue parfaite. Le vendeur peut donc demander la vente forcée ou la résolution judiciaire et éventuellement des dommages et intérêts. 

Dans la pratique, la promesse prévoit souvent une clause pénale (montant forfaitaire dû à titre de dédommagement), visant à sanctionner cette faute. Ce montant peut faire l’objet d’ une modération ou d’une augmentation par le juge si elle lui parait manifestement excessive ou dérisoire. 

• Si le vendeur révoque la promesse avant l’expiration du délai d’option, depuis le 1er octobre 2016, cela n’empêche pas la vente de se former (article 1124 C. civ.). L’acquéreur peut donc lever l’option et demander l’exécution forcée du contrat ou la résolution de la promesse et des dommages intérêts.
• Si le vendeur refuse de réitérer la vente une fois l’option levée par l’acquéreur, la vente étant parfaite, l’acquéreur peut demander en justice la vente forcée, la résolution voire des dommages intérêts.