Fiscalité : le nouveau dispositif d’investissement locatif dit « Jeanbrun »

Qu’est-ce que le dispositif « Jeanbrun » ?

Il s’agit d’un dispositif fiscal qui permet aux particuliers souhaitant réaliser un investissement locatif, de payer moins d’impôts sur les revenus qu’ils en tirent.  

Cette « réduction » d’impôts s’effectue par le biais d’un amortissement sur leurs revenus fonciers pouvant aller jusqu’à 80% du prix d’acquisition du bien (art.31 I i) et j) CGI).

Quelles sont les conditions pour en bénéficier ?

Concernant le propriétaire  

Il peut d’agir d’une personne physique (bien détenu en nom propre) ou d’une personne morale (société). Dans ce dernier cas, il doit d’agir d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés et les parts de cette société ne doivent pas être démembrées (c’est-à-dire qu’elles ne doivent pas être détenues par un nu-propriétaire et un usufruitier).  

Concernant le locataire  

• Il ne peut pas être un membre de foyer fiscal, ni un parent ou allié jusqu’au 2e degré inclus (frères et sœurs notamment). En cas d’acquisition par une société, cette même restriction s’applique à l’ensemble des associés.  
• Le bien doit constituer la résidence principale du locataire et le bail doit être « non meublé » (donc d’une durée minimale de 3 années, renouvelable). Il doit être conclu au plus tard dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux en cas d’achat dans le neuf ou qui suivent l’acquisition d’un bien ancien.
• Le locataire doit répondre à des critères de ressources (appréciées au jour de la signature du bail) et le loyer doit respecter les plafonds légaux :  
  • lorsque le logement est affecté à de la location intermédiaire, le montant du loyer et les ressources du locataire suivent les règles du dispositif Pinel (art.199 III novovicies CGI) ;  
  • lorsque le logement est affecté à de la location sociale ou très sociale, le montant du loyer et les ressources du locataire suivent les règles du dispositif Loc’Avantages (art.199 I A 3° CGI).  

Concernant le bien  

• Il doit s’agir d’un logement (donc pas de local commercial),  
• situé en France (peu importe sa localisation),
• dans un bâtiment d’habitation collectif (par opposition à une maison individuelle),
• le bien est :
  • soit acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement (achat sur plan) ou construit par l’acquéreur (art.31 I i) CGI) ;
  • soit acquis dans l’ancien et ayant fait l’objet d’une réhabilitation conséquente (travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA)) ou ayant bénéficié de travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition (avec un diagnostic de performance énergétique (DPE) A ou B).  
    De plus, il ne doit pas avoir été occupé entre la fin des travaux et la mise à la location (art.31 I j) CGI).
• L’acquisition (ou la demande de permis de construire si le propriétaire fait construire par lui-même) doit être faite entre le 22 février 2026 et le 31 décembre 2028.

Concernant la durée de location

Le bien doit être mis à la location pendant une durée minimale de 9 ans. S’il s’agit d’une société, le(s) porteur(s) de parts doit les conserver pendant 9 ans (art.31 I i), j) CGI).  

Quels sont les avantages fiscaux de ce dispositif ?

Un amortissement sur les revenus fonciers

Ce statut fiscal permet au contribuable de déduire de ses revenus fonciers, sous la forme d’un amortissement, jusqu’à 80% du montant de son investissement et l’intégralité des charges liées à la location.

Concrètement,  

• il convient de prendre le prix d’acquisition duquel est retranchée la valeur du foncier (estimée forfaitairement à 20%). 
  Pour la détermination du prix d’acquisition : il convient d’exclure tous les autres frais annexes tels que les frais de notaire, la commission d’agence, …  
  Pour l’acquisition d’un bien dans l’ancien, il convient de rajouter le montant des travaux.  
• Une fois le résultat obtenu, le taux d’amortissement varie selon le type de bien (neuf ou ancien rénové) et de l’affectation du logement (intermédiaire, sociale, très sociale) 
  Ainsi, en cas de location intermédiaire d’un logement neuf, le taux d’amortissement sera de 3.5% alors qu’il sera de 3% dans l’ancien. Pour un logement avec un loyer « très social », l’amortissement sera de 5.5% dans le neuf contre 4% dans l’ancien. (art. 31I 1° i), j) CGI).

Bon à savoir : pour que le dispositif fiscal s’applique, il convient d’en faire explicitement la demande (sous forme d’option). En pratique, dans sa déclaration de revenus, le contribuable devra joindre un engagement de conservation du bien et de mise en location pendant 9 ans. Une fois l’option choisie, celle-ci est irrévocable.

Quelle est la durée d’engagement ?

L’avantage fiscal s’applique sous réserve de respecter une durée minimale de 9 ans.

• Le début : le point de départ de la période d’amortissement est le premier jour du mois de l’achèvement de l’immeuble ou de l’acquisition. Si l’acquisition a lieu en cours d’année, la première annuité pourra être réduite au prorata temporis.
• La fin : la période d’amortissement ne se termine pas automatiquement au terme de l’engagement (9 ans), elle se prolonge jusqu’à la fin de la période d’engagement de location.  
  Le logement pourra donc continuer à être amorti (sous réserve que le total des amortissements n’excède pas 80% du prix d’acquisition du bien) (art.31 I i), j) CGI).

Que se passe-t-il en cas de non-respect de cet engagement ?

Ce non-respect peut être volontaire ou involontaire.

En cas de non-respect volontaire  

Dans l’hypothèse où le propriétaire ne respecte plus l’engagement (plafonds de loyers non respectés, interruption de la location, etc…), le revenu net foncier de l’année au cours est augmenté du montant des amortissements précédemment déduits en vue du calcul de l’impôt dû et le contribuable perd l’avantage fiscal.  

En cas de non-respect involontaire  

La majoration ne s’applique pas dans deux hypothèses.

• Lorsque le contribuable reconnu invalide de 2e ou 3e catégorie par la sécurité sociale :
  • est licencié  
  • ou décède  
  • ou que son époux soumis à une imposition commune décède.  
• Lorsque le contribuable décède et que son conjoint survivant opte pour l’usufruit de sa succession ; ce dernier, attributaire du logement ou des titres ou titulaire de leur usufruit, peut demander la reprise à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, du dispositif pour la période restant à courir à la date du décès (Art.31 I i) et j) CGI).

Que se passe-t-il en cas de revente du bien ?  

Pour rappel : lorsque le contribuable cède un bien immobilier qui n’est pas sa résidence principale au jour de la vente, il est assujetti à l’impôt sur les plus-values immobilières. Cet impôt est calculé sur la différence entre le prix d’acquisition et le prix de revente.  

En pareille hypothèse et sous réserve de ne pas être exonéré d’impôt sur les plus-values immobilières (remploi dans l’acquisition de sa résidence principale, faibles ressources, …), l’impôt sur les plus-values immobilières sera calculé sur la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition minoré du montant des amortissements effectués. En conséquence, la différence sera plus importante et le coût de l’impôt aussi (art. 150 VB II CGI).

C’est la raison pour laquelle, avant de vous lancer dans un investissement locatif, rencontrez votre notaire.