La droit de préemption commercial des communes

Afin de maintenir les petits commerces de proximité en centre-ville, les municipalités ont souhaité pouvoir préempter les locaux commerciaux. Ce droit est régi par les Articles L 214-1 à 3 et sa partie règlementaire Articles R 214-1 à R 214-19 du Code de l’urbanisme.

Les biens concernés par le droit de préemption commercial
- Il s’agit des fonds artisanaux, des fonds de commerce et des baux commerciaux ainsi que des terrains faisant l’objet de projets d’aménagement commercial (terrains portant ou destinés à accueillir des commerces d’une surface de vente comprise entre 300 m²et 1000 m²).
- Note : la cession des murs, même s’ils sont cédés en même temps que le fonds, relève du droit de préemption urbain « DPU ».

Le périmètre concerné
- La cession doit intervenir dans le périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité, délimité par délibération du conseil municipal.
- Cette délimitation est laissée à la libre appréciation du conseil municipal. Il peut s’agir par exemple : du centre-ville, de certains quartiers ou de certaines rues. Après son adoption, elle doit faire l’objet de mesures de publicité et d’information, notamment par un affichage en mairie pendant 1 mois et par insertion dans 2 journaux du département.

Obligation du cédant : la déclaration préalable
- Avant la vente de son fonds ou la cession de son bail situé dans le périmètre de sauvegarde des commerces de proximité, le cédant doit en faire la déclaration au maire.
- Le cédant indique : son nombre de salariés, la nature de leur contrat de travail, son chiffre d’affaires ainsi que le prix et les conditions de la cession envisagée, tout comme l’activité de l’acquéreur pressenti.
- La déclaration préalable est prescrite sous peine de nullité de la vente. Le délai de prescription est de 5 ans après la cession.

Qui préempte et dans quel délai ?
- La commune ou l’Etablissement Public de Coopération Intercommunale « EPCI » dont elle fait partie sur délégation ainsi que les autres structures délégataires autorisées.
- Le maire ou son délégataire dispose de 2 mois pour préempter. Son silence équivaut à une renonciation.

La rétrocession du commerce
- Le maire ou son délégataire doit, dans un délai de 2 ans, rétrocéder le fonds de commerce, artisanal… au profit d’un commerçant ou artisan de façon à préserver la diversité ou le développement des activités du périmètre concerné.
- En attendant, la commune peut mettre le fonds en location gérance, ce qui peut porter le délai de rétrocession à 3 ans maximum.

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- Avant toute décision de rétrocession, le maire doit publier un avis par voie d’affichage en mairie pendant au moins une durée de 15 jours. Dans tous les cas, l’autorisation préalable du conseil municipal est nécessaire. Approuvant le principe de la rétrocession, la délibération précise ses conditions et les raisons du choix du cessionnaire.
- Puis dans le mois qui suit la signature de l’acte de rétrocession, et dans un souci de transparence, la commune procède à l’affichage en mairie, pendant une durée de 15 jours, d’un avis comportant obligatoirement la désignation du bien rétrocédé et du cessionnaire ainsi que les conditions financières de l’opération.
- Note : concernant les baux commerciaux, la rétrocession est subordonnée à peine de nullité, à l’accord préalable du bailleur.
Rôle du notaire
- Le sujet est d’application quotidienne pour les notaires. Ils ont une réelle expertise en la matière.