S'informer
Afin notamment de maintenir les petits commerces de proximité en centre-ville, les municipalités ont la possibilité d’acquérir en priorité des fonds artisanaux, des fonds de commerce et des baux commerciaux ainsi que des terrains faisant l’objet de projets d’aménagement commercial (terrains portant ou destinés à accueillir des commerces d’une surface de vente comprise entre 300 m2 et 1000 m2).
Dans les deux ans qui suivent l’acquisition par la mairie, le bien doit être rétrocédé (revendu) à une entreprise, en vue d'une exploitation destinée à préserver la diversité et à promouvoir le développement de l'activité commerciale et artisanale dans le périmètre concerné.
Ce droit de préemption et l’obligation de rétrocession des communes sont régis par les articles L 214-1 à 3 et sa partie règlementaire Articles R 214-1 à R 214-19 du Code de l’urbanisme.
Pour en savoir davantage sur la préemption commerciale de la commune et sur l’exercice de droit, voir nos articles.
Délai de la rétrocession
La commune doit, dans le délai de 2 ans, rétrocéder, c’est à dire revendre le fonds artisanal, le fonds de commerce, le bail commercial ou le terrain (C. urb., L. 214-2).
Le délai court à compter de la prise d’effet de la cession.
Pendant le délai de revente, si la commune a mis le fonds en location-gérance, le délai de rétrocession peut être porté à 3 ans (C. urb,. L. 214-16 al. 1).
Le cahier des charges obligatoire
Le conseil municipal (ou l'organe délibérant) doit, avant la vente, approuver un cahier des charges.
Ce cahier des charges définit les obligations du futur acquéreur.
L'inexécution de ce cahier des charges peut être un motif d’annulation de la revente (C. urb., art. L. 214-2, al. 1er et R.* 214-11).
Un appel à candidature affiché en mairie
Après l'approbation du cahier des charges par le conseil municipal, un avis de rétrocession est publié. Il comporte :
- un appel à la candidature,
- la description du fonds, bail ou terrain,
- le prix proposé,
- l’indication que le cahier des charges peut être consulté en mairie,
- l’indication que lorsque la rétrocession porte sur un bail commercial, elle est subordonnée à l'accord préalable du bailleur,
- le délai dans lequel les candidatures doivent être présentées (article L. 214-2 du code de l'urbanisme).
L’affichage doit être présenté au minimum pendant une durée de 15 jours (C. urb., art. R.* 214-12)
Une revente au profit d’une entreprise immatriculée
La revente doit avoir lieu au profit d'une entreprise immatriculée au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises en tant qu'entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat (C. urb., art. L. 214-2, al. 1er).
L'immatriculation doit en principe précéder la revente. Pour savoir comment créer son entreprise ou sa société lire l'article.
La revente doit avoir lieu en vue d'une exploitation destinée à préserver la diversité et à promouvoir le développement de l'activité commerciale et artisanale dans le périmètre considéré (C. urb., art. L214-2).
Réalisation et affichage de la rétrocession en mairie
La rétrocession est autorisée par délibération du conseil municipal (C. urb., art. R214-14).
Dans le mois suivant la signature de l'acte de rétrocession, le maire procède à l'affichage en mairie de la rétrocession, pendant une durée de quinze jours.
Cet avis comporte la désignation sommaire du fonds, du bail ou du terrain rétrocédé, le nom et la qualité du cessionnaire, ainsi que les conditions financières de l'opération (C. urb., art. R.* 214-15).
Et si la mairie ne revend pas le fonds ou terrain ?
Si aucune vente n’est intervenue dans les deux ans, l’acquéreur initial évincé bénéficie d'un droit de priorité d'acquisition dans les mêmes conditions mentionnées dans la déclaration préalable (C. urb,. R.* 214-16). Une diminution du prix de vente peut également être envisagé par la mairie si le fonds ne se vend pas.
Le rôle du notaire
Les notaires sont rompus aux questions relatives à la rétrocession des fonds, baux ou terrains préemptés.
Ils sont notamment vigilants sur les points suivants : vérification des conditions de la préemption et de rétrocession, rédaction du cahier des charges.
Enfin, ils s’attachent aux délicates questions rédactionnelles trop souvent négligées en amont, en cas de résiliation pour inexécution des conditions. Le notaire vous apporte ainsi la sécurité juridique.
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