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En 2021, plus de 21 000 communes rurales ne disposaient d’aucun commerce, soit 62% des communes[1].
Il est compréhensible pour une commune de vouloir favoriser l’installation d’entreprises sur son territoire. Ces installations profitent aux habitants, diminuent les trajets en voiture et permettent de développer l’activité commerciale des petites communes notamment les bourgs ruraux, ruraux à habitat dispersé, ruraux à habitat très dispersé. La loi Notre du 7 août 2015 a instauré la possibilité pour les communes, sous certaines conditions, de vendre ou louer à prix réduit. On parle d’aides économiques ou aides à l’immobilier d’entreprise des communes.
Dans quelles conditions les biens des communes peuvent-ils être loués ou vendus ?
- Quels biens ?
Les communes peuvent vendre ou louer à des entreprises leurs terrains ou locaux. Ces opérations doivent cependant suivre une procédure spécifique qui varie selon que le bien relève du domaine public ou privé de la commune.
A noter : pour plus de renseignements, voir nos articles sur le patrimoine des personnes publiques et la procédure de déclassement.
- A quel prix ?
Dès lors que le bien peut être cédé ou loué, il doit par principe l’être au prix du marché.
Cependant par exception et en application de la loi NOTRE du 7 août 2015, il est possible pour les mairies de diminuer les prix de vente des immeubles ou encore de diminuer les loyers. Les communes (avec la métropole de Lyon et les établissements publics de coopération intercommunale) peuvent en effet définir des aides ou des régimes d’aide et décider de l’octroi de ces aides en matière d'investissement immobilier des entreprises et de location de terrains ou d'immeubles. Elles prennent la forme de subventions, de rabais sur prix de vente ou encore de prêts. Enfin, elles doivent être compatibles avec certains règlements.
Ces aides économiques parce qu’elles peuvent venir fausser le jeu de la libre concurrence, de la liberté de commerce et de l’industrie, sont encadrées par le Code général des collectivités territoriales (CGCT) et par les normes européennes (voir ci-après).
Compétence de la commune, participation de la région et délégation au département (CGCT, art. L 1511-3)
Les communes, la métropole de Lyon et les établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre sont seuls compétents pour définir les aides ou les régimes d'aides et décider de l'octroi de ces aides sur leur territoire en matière d'investissement immobilier des entreprises et de location de terrains ou d'immeubles.
La région peut cependant participer au financement des aides et des régimes d'aides. Une convention doit être passée avec la commune (art. CGCT L1511-3 al. 3). La convention doit :
- prendre la forme d’une assemblée délibérante de la collectivité,
- et préciser notamment les conditions d’attribution, de liquidation, de versement etc.
De même les communes ou les établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre peuvent, par voie de convention passée avec le département, lui déléguer la compétence d'octroi de tout ou partie des aides.
Qui sont les bénéficiaires de ces aides ?
Ces aides accordées par les communes ont toujours pour objet la création ou l'extension d'activités économiques (CGCT, art. L1511-3 al. 6) ce qui exclut le soutien d’activités en difficulté.
Les aides à l’immobilier fournies par les communes sont délivrées aux entreprises au sens large, exerçant “toute activité consistant à offrir des biens et des services sur un marché donné”. Cela concerne par conséquent les sociétés à but lucratif ou non (comme les associations).
Ces aides donnent lieu à l'établissement d'une convention et sont versées soit directement à l'entreprise bénéficiaire, soit au maître d'ouvrage, public ou privé, qui en fait alors bénéficier intégralement l'entreprise.
Les formes des aides : subventions, rabais sur prix de vente, prêts ...
Elles peuvent revêtir la forme de (Art. CGCT. L1511-3 al. 2) :
- subventions,
- rabais sur le prix de vente, de location ou de location-vente de terrains nus ou aménagés ou de bâtiments neufs ou rénovés,
- prêts, avances remboursables ou crédit-bail à des conditions plus favorables que celles du marché.
Bon à savoir : la vente à un euros symbolique est prohibée pour les communes.
Exemple de contrats pouvant inclure une aide
Le crédit-bail
Ce type de contrat permet aux entreprises de louer un bien immobilier et, dans un second temps, d'en devenir propriétaire.
Un bien immobilier à usage professionnel ou commercial est mis en location par la commune, au profit d'une entreprise. À l’expiration du bail, le preneur a le choix entre :
- acquérir l'immeuble, à un prix dont sont déduits les loyers payés ;
- restituer le bien immobilier à la mairie,
- ou poursuivre la location avec l'accord de la mairie.
La commune peut le consentir mais à des conditions plus favorables que celles du marché.
La location – vente
Ce type de contrat permet aux entreprises de louer un bien immobilier pour son activité. A la fin du contrat, le bien est automatiquement transféré à l’entreprise locataire.
Chaque mensualité comprend une partie locative (non récupérable par l’entreprise, profitant à la commune) et une partie du prix de vente (au profit de l’entreprise qui sera déduite du prix de vente final).
Bon à savoir : ces deux contrats sont considérés comme des aides à l’investissement (CGCT, art. R1511-4-1).
La détermination du montant des aides
L’aide immobilière est calculée en fonction de la valeur vénale du bien immobilier. Selon l’article R 1511-4 du CGCT, l’évaluation est confiée au directeur départemental ou régional des finances publiques ou par un expert.
L’aide doit également être compatible avec le schéma régional (SRDEII) et les règlements européens
Depuis le 1er janvier 2016 (Loi NOTRE du 7 août 2015), l’aide doit être compatible avec le Schéma Régional de Développement Economique, d'Innovation et d'Internationalisation (SDREII) arrêté par la Région (Art. CGCT L4251-12 à L4251-20) :
- Le projet de schéma est élaboré par la région en concertation avec les métropoles, les communes à fiscalité propre (Article L4251-14),
- Le SRDEII fixe les orientations de la Région en matière de développement économique (Article L4251-12),
- Il concerne notamment les aides aux entreprises, l’attractivité du territoire régional, le développement de l’économie sociale et solidaire et, et le développement de l’économie circulaire, notamment en matière d’écologie industrielle et territoriale (Article L4251-13),
- Exemple du SDREII de la région Nouvelle-Aquitaine.
L’aide doit également être compatible avec les règles européennes garantissant la libre concurrence et du marché intérieur.
Pour garantir ce respect, à l’exception des aides de minimis notamment, l’Etat doit notifier à la commission européenne les projets d’aide ou de régimes d’aides des collectivités territoriales et leurs groupements souhaitent mettre en œuvre (CGCT, art. L 1511-1-1). Si la commission européenne ou la Cour de justice des communautés européennes le lui enjoint, la collectivité doit récupérer son aide.
Les aides aux entreprises doivent ainsi respecter les articles 107 et 108 du Traité sur le fonctionnement de l'Union européenne et de la réglementation qui en découle (CGCT, art. R1511-4-3) et notamment :
- Le nouveau règlement européen relatif aux aides de minimis n° 2023/2831 de la Commission du 13 décembre 2023, (remplace le précédent règlement du 18 décembre 2013). Ces aides de faible montant n’ont pas à être notifiées à la commission et le règlement fixe un seuil maximal de 300 000 euros par entreprise consolidée sur une période de 3 années glissantes.
- Le règlement général d’exemption – RGEC-, Règlement n°651/2014, commission européenne du 17 juin 2014 déclarant certaines catégories d'aides compatibles avec le marché intérieur en application des articles 107 et 108 du traité. Il a pour objet de permettre aux gouvernements de l’Union européenne (UE) d’attribuer des financements publics plus importants à un plus large éventail d’entreprises, sans devoir au préalable en demander la permission à la Commission européenne.
Le rôle du notaire
Les notaires connaissent ces situations puisqu’ils reçoivent les actes, notamment les ventes.
Là comme ailleurs la collaboration entre les services des mairies et le notaire chargé de la rédaction et donc chargé de l’application de la loi est une obligation.
Se retrancher derrière le contrôle de la légalité du préfet ou sous-préfet bien qu’il rende la délibération exécutoire, ne garantit pas de la nullité de l’acte. Seul le notaire, garantit la légalité de l’acte qu’il dresse.
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