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Les bien sans maître peuvent faire l’objet d’une appropriation par les communes ou les établissements publics de coopération intercommunale, à certaines conditions. Comment définir les biens sans maître ? Faut-il les distinguer des biens issus des successions vacantes et en déshérence ? Quelles sont les étapes et les conditions de cette entrée dans le domaine public ? Peuvent-ils faire l’objet d’une restitution aux propriétaires ?
Qu’est-ce qu’un bien sans maître ?
Le Code général de la propriété des personnes publiques (CG3P) régit les biens sans maîtres et leur appropriation aux articles L1123-1 à L1123-4.
Conformément à l’article L. 1123-1 du CGPPP, sont considérés comme n'ayant pas de maître, les biens autres que ceux issus des successions en déshérence et qui :
• Soit font partie d'une succession ouverte depuis plus de trente ans lorsqu’aucun aucun successible ne s'est présenté et que l'État n’en est pas déjà propriétaire.
Toutefois, depuis le 23 février 2022, ce délai est ramené à dix ans lorsque les biens se situent dans certaines zones (exemple : dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville définis à l’article 5 de la loi n° 2014-173 du 21 février 2014 de programmation pour la ville et la cohésion urbaine).
• Soit qui n'ont pas de propriétaire connu et pour lesquels depuis plus de trois ans les taxes foncières n'ont pas été acquittées ou ont été acquittées par un tiers.
Les biens des successions vacantes ou en déshérence sont-ils concernés ?
Concernant les successions vacantes
Non. Les communes ne peuvent pas acquérir un bien dont le propriétaire est décédé depuis moins de trente ans (ou 10 ans). Or une succession est vacante lorsque (article 809 C. civ.) :
• il ne se présente personne pour réclamer la succession et il n'y a pas d'héritier connu ;
• la totalité des héritiers a renoncé à la succession ;
• les héritiers n'ont pas exercé leur option successorale dans un délai de 6 mois à compter de l'ouverture de la succession.
Le patrimoine du défunt est géré par l’Etat qui se charge d’en apurer le passif. Il s’agit d’une situation provisoire qui débouche sur la déshérence à défaut de revendication par les héritiers. Les communes ne peuvent donc pas s’approprier ces biens.
Concernant les successions en déshérence,
Pour rappel une succession est en déshérence lorsque :
• il n’y a ni héritier au degré successible ni légataire ou donataire universel (art. 724, al. 3 C. civ.) ;
• elle est abandonnée (art. 539 C. civ.).
Conformément à l’article L1122-1 du Code général de la propriété des personnes publiques, “l'Etat peut prétendre aux successions des personnes qui décèdent sans héritiers ou aux successions qui sont abandonnées, à moins qu'il ne soit disposé autrement des biens successoraux par des lois particulières”.
Conformément à l'article 724 du code civil, l'Etat doit demander l'envoi en possession.
C’est donc l’Etat qui devient propriétaire des biens issus des successions en déshérence.
Modalités d’acquisition du bien sans maître
Les règles relatives à la propriété des biens sans maître sont fixées par l'article 713 du Code civil. Les biens qui n'ont pas de maître appartiennent à la commune sur le territoire de laquelle ils sont situés.
L'article L.1123-3 du CGPPP prévoit que le maire doit pour procéder à l’acquisition :
• constater que le bien satisfait aux conditions de l’article L. 1123-1 2° du CGPPP,
• recueillir l'avis de la commission communale des impôts directs,
• prendre un arrêté constatant l’abandon.
• Faire publier et afficher cet arrêté
• Notifier cet arrêté à l’éventuel dernier propriétaire connu, à l'occupant, au préfet.
Bon à savoir : L'administration fiscale transmet au maire ou au président de l'établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre, à leur demande, les informations nécessaires à la mise en œuvre de la procédure d'acquisition des biens (CG3P, art. 1123-4).
En l’absence de propriétaire se manifestant dans les 6 mois, le bien est alors présumé sans maître.
La mairie peut alors décider de l’incorporer dans son domaine via :
• une délibération du conseil municipal ;
• et un arrêté constatant l’entrée du bien dans le patrimoine de la commune.
A défaut de délibération prise dans un délai de six mois à compter de la vacance présumée du bien, la propriété de celui-ci est attribuée à l'Etat.
Bon à savoir : par délibération du conseil municipal, la commune peut également renoncer à exercer ses droits, sur tout ou partie de son territoire, au profit de l'établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre dont elle est membre (C. Civ. art. 713).
Les biens présumés sans maître peuvent-ils être restitués à leurs propriétaires?
La procédure d’acquisition par une commune d’un bien présumé sans maître n’interdit pas au véritable propriétaire de revendiquer la propriété de son immeuble afin d’en obtenir sa restitution (CGPPP, art. L 2222-20).
Il pourra exiger la restitution dans un délai de trente ans (qui correspond au délai de prescription acquisitive en matière immobilière), sauf exceptions prévues par la loi n° 2022-217 du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l'action publique locale (dite loi 3 DS).
Néanmoins, la restitution sera subordonnée au règlement par le propriétaire (ou ses ayants droit) du montant des charges impayées, ainsi que du montant des dépenses nécessaires à la conservation du bien engagées par la commune.
Par exception, l’ancien propriétaire ne pourra plus exiger la restitution de son bien s’il celui-ci a été vendu ou bien aménagé, notamment à des fins d’intérêt général. Il bénéficiera alors d’une indemnité égale à la valeur de l’immeuble.