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Le bail commercial

Le bail commercial est le contrat de location qui unit le commerçant, l'artisan ou l'industriel qui exploite une entreprise dans un local ou un immeuble , et le propriétaire des lieux. En effet, le bail commercial concerne un bien immobilier dans lequel est exercé une activité commerciale, industrielle et artisanale. Les règles encadrant le bail commercial sont très strictes afin d’offrir une sécurité au locataire. En effet, la création de son activité (ou la création d’un nouvel établissement) nécessite de pouvoir avoir un endroit pour l’exercer sans devoir s’inquiéter d’une possible reprise par le bailleur ou d’une augmentation de loyer injustifiée.


Qui signe un bail commercial ?

En principe, les personnes immatriculées au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers qui souhaitent exploiter dans les locaux loués un fonds de commerce ou un fonds industriel ou artisanal signent un bail commercial. Sa durée minimale est de neuf ans. Cependant, le bailleur et le locataire peuvent opter pour un bail commercial d’une plus longue durée. Néanmoins, la durée ne doit pas être indéterminée.

La rédaction du bail commercial doit être effectuée avec minutie. C’est pourquoi, il est recommandé de se tourner vers un professionnel et non, un modèle d’internet. Le bail commercial doit contenir certaines informations obligatoires :

  • identités et adresses du bailleur et du locataire,
  • type de commerce ou d’activités à exercer dans le local,
  • montant du loyer et des charges,
  • mode de règlement du loyer,
  • montant du dépôt de garantie ,
  • répartition des charges, impôts, taxes et redevances entre le locataire et le bailleur,
  • durée du bail,
  • mode de résiliation.

A noter : Il est possible de conclure un bail commercial « tous commerces » permettant d’exercer toutes les activités dans l’immeuble.

Le bailleur doit également fournir avec le bail commercial :


1mn pour comprendre le bail 3-6-9


Pourquoi parle-t-on de "propriété commerciale" ?

Le statut du bail commercial présente des avantages considérables pour le locataire. L'entrepreneur doit pouvoir compter sur une adresse professionnelle ou commerciale stable pendant une longue période. La fidélité de sa clientèle en dépend. Le locataire a droit en principe au renouvellement du bail commercial, c’est cette protection spéciale qui est parfois appelée " propriété commerciale". Pendant la durée du bail, le locataire ne peut pratiquement pas être évincé, sauf cas exceptionnels et à condition d'être indemnisé par le propriétaire.


La pratique du pas-de-porte est-elle autorisée ?

Oui, pour un local libre, une clause du bail commercial peut prévoir le versement d’un droit d’entrée. La pratique du droit d’entrée, communément appelé "pas-de-porte" est un peu la contrepartie de la propriété commerciale. Le locataire verse ainsi une somme d'argent lors de son entrée dans les lieux. Elle s'analyse soit comme un supplément de loyer, soit comme une indemnité. S’il s’agit d’un supplément de loyer, le locataire peut le déduire de ses bénéfices, en répartissant la déduction sur une période au moins égale à la durée du bail. Par contre, s’il s’agit d’une indemnité, le locataire ne peut pas la déduire.

Le droit d’entrée est fixé en fonction de l’emplacement du local commercial et de sa capacité à attirer la clientèle.


Comment sont fixés le loyer et les charges ?

Le loyer originaire est fixé librement entre le bailleur et le locataire lors de la création du bail commercial. Il peut ensuite être révisé de façon triennale mais dans le respect d'un plafond légal interdisant des augmentations excessives. Les baux commerciaux prévoient le plus souvent une indexation du loyer sur la base de l'indice INSEE du coût de la construction ou de l'indice des loyers commerciaux (ILC).

Par ailleurs, la répartition des charges entre le bailleur et le locataire est librement débattue entre eux ( taxe foncière, charges de copropriété, etc.).


Le propriétaire peut-il récupérer son local ?

La " propriété commerciale" ne retire pas au propriétaire le droit de récupérer son bien au terme du bail ou à la fin d'une période de trois ans, dans certaines circonstances, par exemple : construction, reconstruction, habitation personnelle si les locaux comprennent un logement, démolition, ou encore motif grave et légitime. De plus, en cas de non-respect par le locataire de ses obligations (non-paiement du loyer par exemple), le bailleur pourra se voir restituer rapidement son local s'il a fait établir son bail commercial par un notaire. En effet, seul le contrat de bail notarié dispense le bailleur d'obtenir un jugement de condamnation de son locataire pour obtenir le paiement des loyers et la résolution rapide du bail.


Le locataire peut-il résilier son bail ?

Le locataire est autorisé à donner congé à l’expiration de chaque période triennale, soit à l’issue de la 3e année, de la 6e ou de la 9e, d’où l’expression courante de " bail 3-6-9".

Afin d’obtenir la résiliation du bail commercial, le locataire doit présenter son congé au moins 6 mois avant la fin de la période triennale ou de la durée du bail commercial. Cependant, le bail commercial peut interdire cette possibilité.

Dans tous les cas, le bail commercial ne prend pas fin automatiquement. En effet, à la fin du bail commercial, soit le bailleur notifie un congé avec ou sans offre de renouvellement, soit le locataire donne congé ou fait une demande de renouvellement du bail commercial. Sans congé ou demande de renouvellement, le bail commercial se poursuit pour une durée indéterminée.

Le locataire est aussi libre de céder son bail à son successeur, dans le cadre d’une cession de fonds de commerce, ou être amené à céder isolément son droit au bail. C'est l'hypothèse de plus en plus fréquente où le commerçant en place cesse son activité et cède son droit au bail à un commerçant exerçant une activité différente de la sienne. Si des clauses du contrat de bail peuvent interdire ou restreindre cette cession, la loi lui offre cette possibilité lorsqu'il fait valoir ses droits à la retraite.


Dans quelles conditions, le locataire a-t-il droit au renouvellement de son bail ?

A l’issue des 9 ans, le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement de son bail commercial pour la même durée et moyennant un loyer soumis à un plafond. Si le bailleur ne souhaite pas reconduire le bail, il est tenu de verser à son locataire une indemnité d’éviction. Le locataire évincé a droit à la réparation intégrale du préjudice qu’il subit lors de la résiliation de son bail commercial. L’indemnité peut alors correspondre à la valeur vénale du fonds.


Existe-t-il une alternative au bail commercial ?

Oui, le Code de commerce autorise la conclusion de contrats non soumis au statut des baux commerciaux. Il s'agit notamment des baux précaires dont la durée ne doit pas être supérieure à deux ans (à ne pas confondre avec la convention d’occupation précaire, communément appelé bail précaire). Si, à l'expiration de cette durée, le locataire est laissé en possession du local (ou si le bail est renouvelé ou si un nouveau bail commercial est conclu pour le même local), un bail commercial de 9 ans prend naissance automatiquement. A l’inverse, si le bailleur souhaite que le locataire quitte les lieux, ce dernier n’a pas d’autres choix que de s’exécuter sans pouvoir bénéficier d’une quelconque indemnité d’éviction.

Par exemple, il existe un bail dérogatoire qui ne peut s’appliquer que le temps de la saison touristique. En effet, la location saisonnière est d’une courte durée déterminée : entre 3 à 6 mois. Le bail prend fin sans qu’il soit nécessaire de donner congé ou de transmettre un préavis. Par contre, le renouvellement annuel pour la saison est possible. Ainsi, le bail permet de ne pas payer le loyer pendant la période de fermeture.

A retenir : Il est également possible de conclure un bail commercial pour une location intermittente, c’est-à-dire, seulement certains jours de la semaine, par exemple, pour la création d’une boutique éphémère.

Simples en apparence, les baux commerciaux donnent lieu à d'innombrables conflits. Le bail notarié, obligatoire dans certains cas, est vivement recommandé dans tous les cas. Par ses conseils, le notaire vous assure de la rédaction d'un acte équilibré, protecteur et efficace que seul un acte authentique peut conférer. En effet, vous pouvez trouver un modèle de bail commercial sur internet, cependant, le modèle peut ne pas respecter certaines obligations et ne pas sécuriser votre activité. Il en est de même pour les formulaires de création d’un bail commercial en ligne. Consultez votre notaire, professionnel de la rédaction et des enjeux juridiques, lors de la création de votre activité afin d’obtenir un bail commercial sécurisant et adapté à votre situation.

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