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Ce dispositif innovant est né au début des années 2000. La loi Engagement national pour le logement (ENL) de 2006, complétée par un décret de 2009, a fourni le cadre juridique qui lui a permis de se développer rapidement.
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Il repose sur un
démembrement de propriété
: l’usufruit du bien est détenu par un bailleur social tandis que sa
nue-propriété
appartient à un investisseur privé.
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Le bailleur social loue les logements à des ménages sous conditions de ressources, moyennant des loyers sociaux ou intermédiaires. Les locataires sont désignés par les procédures habituelles d’attribution des logements locatifs sociaux.
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Un an avant le terme de l’usufruit, le locataire est expressément informé par le bailleur du statut particulier de son logement et de l’extinction du
bail
à l’expiration de l’usufruit. Il doit alors bénéficier :
- d’une offre de relogement par le bailleur s’il est toujours sous les plafonds de ressources (maintien dans le parc social) ;
- de la possibilité d’acheter prioritairement le logement s’il est mis en vente ;
- de la possibilité de signer un nouveau bail de droit commun avec le nu-propriétaire devenu propriétaire, si celui-ci le propose.
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Le nu-propriétaire quant à lui ne perçoit aucun loyer mais il bénéficie d’un régime fiscal favorable et le bailleur social lui garantit la libération du bien et sa remise en état à l’échéance de la convention.