Diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente : dossier unique ou DDT

Mis à jour le

Les différents diagnostics techniques immobiliers sont destinés à améliorer l’information de l’acheteur. Les diagnostics immobiliers obligatoires sont nombreux : AMIANTE, PLOMB, ELECTRICITE, GAZ, TERMITES...

S'informer

Diagnostics immobiliers : Dossier de diagnostic technique ou DDT

Les différents diagnostics techniques immobiliers obligatoires en cas de vente sont regroupés dans un dossier unique appelé Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Ce dossier doit obligatoirement être annexé à toute promesse de vente et à toute vente d'un logement

Vous êtes le vendeur :

  • N'hésitez pas à interroger votre notaire sur vos obligations exactes. La loi en effet vous impose de fournir ces documents sous peine d’être responsable des conséquences de ce défaut d'information. Vous ne pouvez donc pas en être dispensé.

Vous êtes l'acheteur :

  • Vous devez vous informer afin de ne pas vous tromper sur les caractéristiques du bien que vous envisagez d'acheter. Ces diagnostics permettent à l'acheteur d'avoir une idée plus précise sur son investissement, ses qualités et ses défauts.
  • Il n'est pas impossible que dans l'avenir, d'autres contrôles soient ajoutés au dossier, dans le but constant d’une meilleure information et protection du consommateur.

Diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente : durée et validité

Le diagnostic AMIANTE

  • Nature du document : état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante.
  • Immeubles concernés : tous les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
  • Durée de validité du document : si aucune trace d'amiante n'est détectée, la durée de validité est illimitée. En revanche, si la présence d'amiante est détectée, un nouveau contrôle doit être effectué dans les 3 ans suivants la remise du diagnostic. Attention : si le diagnostic a été réalisé avant 2013, il doit être renouvelé en cas de vente du logement, même en cas d'absence d'amiante.
  • Sanctions prévues : Le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante

Le diagnostic ASSAINISSEMENT NON COLLECTIF

  • Nature du document : document relatif à l'installation d'assainissement non collectif.
  • Immeubles concernés : tous les immeubles bâtis non raccordés au réseau public.
  • Durée de validité du document : 3 ans.
  • Sanctions prévues : le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. L'acquéreur a pour obligation de mettre en conformité dans un délai d'un an après la signature de l'acte authentique.

Le diagnostic ELECTRICITE

  • Nature du document : état de l'installation intérieure électrique.
  • Immeubles concernés : immeubles d'habitation ou partie(s) d'immeuble affectée(s) à l'habitation dont l'installation a été réalisée depuis plus de 15 ans.
  • Durée de validité du document : 3 ans maximum pour l'état de l'installation intérieure, comme pour l'attestation de conformité en cas de travaux de rénovation.
  • Sanctions prévues : le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

Le diagnostic ERP

  • Nature du document : état risques et pollutions (aléas naturels, miniers ou technologiques, sismicité, potentiel radon et sols pollués)
  • Immeubles concernés : tout type d'immeubles visés par un arrêté préfectoral précisant les communes concernées et la liste des risques prévisibles.
  • Durée de validité du document : moins de 6 mois avant la date de la promesse de vente.
  • Sanctions prévues : poursuite de la résolution ou demande de diminution de prix par le vendeur.

Le diagnostic "état des nuisances sonores aériennes"

  • Nature du document : état des nuisances sonores aériennes.
  • Zones concernées : ce diagnostic doit être établi lorsque le bien est situé dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit des aérodromes prévu à l'article L. 112-6 du code de l'urbanisme
  • Immeubles concernés : Les immeubles ou parties d’immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation ou les immeubles non bâtis constructibles qui font l’objet d’une vente. Lorsque le bien est situé dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit des aérodromes prévu à l'article L. 112-6 du code de l'urbanisme, un document comportant l'indication claire et précise de cette zone, l'adresse du service d'information en ligne permettant de consulter le plan d'exposition au bruit ainsi que la mention de la possibilité de consulter le plan d'exposition au bruit à la mairie de la commune où est sis l'immeuble, doit être intégré au dossier de diagnostic technique annexé, selon le cas, à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente
  • Sanctions prévues : L’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du vendeur des informations contenues dans ce document qui n’a qu’une valeur indicative. Le vendeur reste tenu de son obligation d’information. En l’absence d’intégration ou d’annexion de ce document l’acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

Le diagnostic GAZ

  • Nature du document : état de l'installation intérieure de gaz.
  • Immeubles concernés : immeuble d'habitation ou partie(s) d'immeuble affectée(s) à l'habitation dont l'installation a été réalisée depuis plus de 15 ans ou dont le dernier certificat de conformité date de plus de 15 ans.
  • Durée de validité du document : 3 ans maximum pour l'état de l'installation intérieure, comme pour l'attestation de conformité en cas de travaux de rénovation.
  • Sanctions prévues : le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. De son côté, l’acheteur peut obtenir en justice une diminution du prix de vente, voire l’annulation de la vente.

Le diagnostic MERULE

  • Nature du document : information sur la présence d'un risque de mérule.
  • Immeubles concernés : tous les immeubles bâtis (zones délimitées par arrêtés préfectoraux).
  • Durée de validité du document : pas de durée fixée.
  • Sanctions prévues : la présence de mérule peut, sous certaines conditions, constituer un vice caché de nature à engager la responsabilité civile du vendeur.

Le diagnostic METRAGE LOI CARREZ

  • Nature du document : certificat attestant de la surface du lot concerné.
  • Immeubles concernés : tous les lots de copropriété à usage d'habitation ou commercial (exceptés les caves, garages, emplacement de stationnement et d'une manière générale, les lots ou fraction de lots inférieurs à 8 m2)
  • Durée de validité du document : permanente
  • Sanctions prévues : action en nullité de la vente en cas d'absence de mention. Demande de diminution du prix si erreur de surface de plus de 5 %.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

  • Nature du document : diagnostic de performance énergétique.
  • Immeubles concernés : tous les immeubles bâtis sauf ceux listés à l'article R.134-1 du CCH.
  • Durée de validité du document : 10 ans. A refaire en cas de travaux substantiels notamment.

Règles renforçant l'efficacité du DPE

Créé en 2006, le Diagnostic de Performance Energétique (ou DPE) est l’outil clé de la rénovation énergétique des bâtiments et de la suppression progressive des passoires thermiques. Il permet d’évaluer la performance énergétique d’un logement, c’est-à-dire sa consommation d’énergie et son impact en termes d’émission de gaz à effet de serre (articles L126-26 et R126-16 CCH).

En cas de vente ou de location de tout ou partie d'un immeuble bâti, il est obligatoire de fournir un diagnostic de performance énergétique (art. L 126-23 et L126-28 CCH).

Le nouveau DPE, initié par la loi Elan de 2018, est entré en vigueur au 1er juillet 2021

Avec la parution de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, le DPE devient encore plus efficace afin d’accélérer rénovation énergétique des logements.

  1. L’opposabilité du DPE (art. L.271-4 du CCH et art. 3-3 Loi 89-462 du 6 juillet 1989)

Les informations relatives à la performance énergétique (notamment le classement des logements) deviennent opposables au vendeur et au bailleur. Si l’absence d’information ou l’information erronée cause un préjudice à l’acquéreur ou au locataire, il pourra en obtenir réparation. Par exemple si un bien est vendu sous l’étiquette E alors qu’il appartient à la catégorie G, l’acquéreur pourra contraindre le vendeur à réaliser des travaux.

Seules les recommandations (exemple : isolation des combles) ne sont faites qu’à titre d’information de l’acquéreur ou du locataire.

  1. Les étiquettes sont dorénavant prévues par la loi (article L 173-1-1 CCH)

La performance énergétique d’un logement est restituée au travers d’étiquettes d’énergie (art. L126-26 CCH).

Le nouveau diagnostic se veut plus clair et compréhensible. Il comporte les indications suivantes :

  • la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d'une partie de bâtiment ;
  • le classement du bien dans une des catégories de A à G, permettant de comparer et d’évaluer sa performance énergétique et sa performance en matière d'émissions de gaz à effet de serre. Les catégories F et G correspondant à des passoires énergétiques ( 331 kWh et plus) ;
  • une information sur les conditions d'aération ou de ventilation ;
  • l’estimation des coûts annuels d’énergie (fourchette de prix) pour l’ensemble des usages énoncés dans le diagnostic ;
  • la quantité d’énergie issue de sources d’énergies renouvelables dans les bâtiments d’habitation (art. L 126-26 CCH) ;
  • des recommandations destinées à améliorer la performance énergétique.

A compter du 1er janvier 2028, le niveau de performance énergétique des bâtiments ou parties de bâtiment à usage d'habitation devra, sauf exception ,être compris entre les classes A et E (article L173-2 CCH).

Rappel : mention de classe énergie et climat dans les annonces immobilières depuis le 1er juillet 2O21.

Depuis cette date, doivent être mentionnés dans les annonces relatives à la vente ou à la location, le classement du bien au regard de sa performance énergétique et en matière d'émissions de gaz à effet de serre (entrée en vigueur au 25 août 2021) et, pour les biens immobiliers à usage d'habitation et à titre d'information, une indication sur le montant des dépenses théoriques de l'ensemble des usages énumérés dans le diagnostic de performance énergétique (articles L126-33 et R.126-21 CCH)

  1. La performance énergétique devient une donnée de la décence

Seuls les logements décents peuvent être loués. La notion de décence inclut désormais la performance énergétique. Ainsi, la location des logements constituant des passoires thermiques (classes F et G) va progressivement être interdite. En 2023 pour les logements consommant plus de 450 KWh/m2, en 2025 pour les logements classés G, en 2028 pour ceux classés F et au 1er janvier 2034 pour les logements classés E (article 6 loi 89-462 du 6 juillet 1989).

  1. La durée de validité du DPE

Tout bâtiment d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 devra disposer d'un diagnostic de performance énergétique (article L126-31 CCH).
Entrée en vigueur : le 1er janvier 2024, excepté pour les bâtiments relevant de la copropriété et comprenant au plus 200 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces.
Pour les copropriétés entre 50 et 200 lots, l’entrée en vigueur est prévue au 1er janvier 2025 et pour les copropriétés d'au plus 50 lots au 1er janvier 2026.

Le DPE est renouvelé tous les dix ans (article D126-19 CCH), sauf lorsqu'il a été réalisé après le 1er juillet 2021 et qu’il établit que le bâtiment appartient à la classe A, B ou C (article L126-31 CCH).

NB : Lorsque les DPE ont été réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 1er juillet 2021, leur durée de validité est fixée ainsi :

- réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017, ils sont valides jusqu'au 31 décembre 2022,

- réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021, ils sont valides jusqu'au 31 décembre 2024.

  1. DPE et audit énergétique

Au départ envisagé pour des logements relevant des classes F et G, il ne concerne plus que les ventes en monopropriété (un seul logement ou plusieurs logements ne relevant pas du régime de la copropriété) des logements classés D à G (art. L 126-28-1 CCH).

Au plus tard un mois après la signature de l'acte authentique de vente, le notaire adresse l’audit, l’adresse du logement concerné ainsi que le nom et l'adresse de l'acquéreur (après avoir obtenu son accord) au service public de la performance énergétique de l'habitat  (art. L 232-2 C. énergie).

Entrée en vigueur :

Le 1er septembre 2022 pour les logements qui appartiennent à la classe F ou G, le 1er janvier 2025 pour la classe E, et le 1er janvier 2034 pour la classe D.

  1. Le Carnet d’information sur le logement

Il permettra de « faciliter et d'accompagner les travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement ainsi que l'installation d'équipements de contrôle et de gestion active de l'énergie » (CCH art. L 126-35-2) et de conserver toutes les informations sur les caractéristiques du logement et sur les travaux déjà effectués. Il facilitera ainsi la programmation d’opérations de rénovation nécessaires.

Il sera établi pour chaque logement dont la construction ou les travaux de rénovation feront l'objet d'une demande de permis de construire ou d'une déclaration préalable déposée à compter du 1er janvier 2023.

Le diagnostic PLOMB

  • Nature du document : constat de risque d'exposition au plomb (CREP). Ce constat doit être accompagné d'une notice d'information résumant les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre en présence de revêtements contenant du plomb.
  • Immeubles concernés : immeubles d'habitation ou partie(s) d'immeuble affectée(s) à l'habitation construits avant le 1er janvier 1949.
  • Durée de validité du document : si présence de plomb supérieure à certains seuils : 1 an pour la vente. Sinon, illimitée.
  • Sanctions prévues : le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

Le diagnostic TERMITES

Le diagnostic technique de l'immeuble en copropriété

Voir la fiche sur la copropriété

L'étude géotechnique

Nature du document : étude géotechnique préalable

Immeuble concerné : En cas de vente ou d’acquisition d’un terrain non bâti constructible :

  • dans une zone permettant la réalisation de maisons individuelles,
  • et dans une zone de sols argileux (zone où l’exposition au risque de mouvement de terrain est qualifiée de moyenne ou forte), une étude géotechnique préalable devra désormais être annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente.

Cette étude de sol doit permettre de détecter tous les risques de mouvement de terrain liés à la sécheresse et réhydratation des sols, c'est-à-dire ceux liés au retrait et gonflement des argiles.

Cette étude de sol "préalable" doit être fournie par le vendeur.

L’obligation est effective depuis le 1er octobre 2020.

A noter : une autre étude géotechnique, dite « de conception », prenant en compte l'implantation et les caractéristiques du bâtiment peut être requise dans le cadre de la réalisation de travaux de construction.

Durée de validité du document : La durée de validité de l'étude géotechnique préalable est de trente ans si aucun remaniement du sol n'a été effectué.

Sanctions prévues : La loi n’a pas prévu de sanction spécifique en cas d’absence d’étude géotechnique. Ainsi, c’est le droit commun qui s’applique et la responsabilité du vendeur pourrait être engagée.