Les différents droits de préemption du locataire

Règles communes aux 3 premiers cas de préemption 

•  La notification du congé ou de l’offre de vente : 
  • en cas de colocation, elle doit être faite à chaque locataire,
  • en présence d’époux ou de partenaires, elle doit être faite aux deux membres du couple, même si l’un des deux n’est pas signataire du bail, sous réserve que le bailleur ait été mis au courant du mariage ou du pacs (article 9-1 Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs).
• Le délai de réalisation de la vente : en cas d’acceptation de l’offre de vente par le locataire, celle-ci devra intervenir dans un délai de 2 mois, ou 4 mois s’il souhaite recourir à un prêt. 
• Le paiement de la commission de l’agent immobilier : la Cour de cassation décide que le locataire n’a pas à supporter la commission d’agence immobilière, dans la mesure où elle ne le « présente » pas au vendeur.

1er cas : droit de préemption exercé lors la délivrance d’un congé pour vendre 

(article 15 Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs)

Le droit de préemption du locataire concerne en principe les baux d’habitation ou mixtes (habitation et professionnels) soumis à la loi du 6 juillet 1989. 

Toutefois, il est exclu en cas de location meublée, ou lorsque le propriétaire vend son bien à un membre de sa famille, jusqu’au 3ème degré inclus.

En quoi consiste le droit de préemption du locataire ?

Lorsque le propriétaire d’un bien immobilier souhaite vendre son bien libre de toute occupation, il doit au préalable en aviser son locataire en lui délivrant un congé pour vendre. 

Le locataire dispose alors d’un droit de préemption lui permettant d’acquérir en priorité les biens qu’il loue (logement et ses accessoires : garage, cave, …).
 

Quelles sont les modalités de délivrance d’un congé pour vendre ?

Le propriétaire fait parvenir le congé à son locataire, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par exploit d’huissier, au moins six mois avant la fin du bail. 
 

Attention : en cas d’acquisition d’un bien occupé, son propriétaire devra respecter des règles spécifiques lorsqu’il souhaitera le revendre : 

• lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;
• lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours.

Le congé doit notamment contenir le prix et les conditions de la vente projetée (article 15 loi 6 juillet 1989). A compter de sa réception, le locataire a 2 mois pour prendre une décision : préempter ou renoncer à l’achat. En l’absence de réponse dans le délai de 2 mois, le locataire est présumé avoir renoncé à l’offre d’achat. Le propriétaire peut alors vendre le bien à un autre acquéreur, et le locataire doit quitter les lieux au terme de son bail. 
 

2ème cas : droit de préemption exercé lors de la première vente d’un logement après que l’immeuble a été divisé ou subdivisé par lots 

(article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975)
 

La division consiste, pour le propriétaire de la totalité d’un immeuble, à le diviser en plusieurs appartements. Il peut également subdiviser un appartement en plusieurs lots. Pour constater ces opérations, un document que l’on appelle « état descriptif de division » doit être établi.

En cas de première vente d’un bien à la suite d’une telle division ou subdivision, le propriétaire doit veiller à purger le droit de préemption du locataire ou de l’occupant de bonne foi. Pour ce faire, il doit adresser une offre de vente au locataire.

Focus sur les divisions de surface : l’article L. 111-6-1 du Code de la construction et de l’habitation prévoit un certain nombre d’interdiction de diviser, notamment lorsque la superficie et le volume habitables sont inférieurs respectivement à 14 m2 et à 33 m3.
 

Quelles sont les modalités de cette offre de vente ?

Le bailleur doit faire parvenir une offre de vente à son locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par acte d’huissier. Elle doit contenir un certain nombre d’informations obligatoires : le prix et les conditions de la vente, les dispositions légales relatives au droit de préemption, la superficie du bien … 

Cette offre est valable 2 mois à compter de sa réception par le locataire. En l’absence de réponse de sa part, il sera considéré comme renonçant à son droit de préemption. 

Bon à savoir : même s’il refuse l’offre, le locataire a droit au maintien dans les lieux. Il s’agit d’une offre de vente et non d’un congé. 

Attention : le droit de préemption ne s’applique pas au locataire ou à l’occupant de bonne foi dont le bail ou l’occupation est postérieur à la division ou à la subdivision de l’immeuble.

3ème cas : droit de préemption exercé lors de la vente d’un immeuble entier contenant plus de 5 logements ou « vente en bloc » 

(article 10-1 Loi 75-1351 du 31 décembre 1975) 
 

La vente en bloc est la vente dans sa totalité et en une seule fois, d’un immeuble à usage d’habitation ou mixte comportant plus de cinq logements.

Dans ce cas, le locataire ou l’occupant de bonne foi bénéficie d’un droit de préemption si le potentiel acquéreur ne souhaite pas proroger les baux en cours. En revanche, s’il s’engage à proroger les baux en cours d’au moins six ans, le droit de préemption du locataire ne s’applique pas. De même le droit de préemption est exclu lorsque l’acquéreur est un parent ou allié jusqu’au 4ème degré inclus, un organisme HLM ou encore une société d’économie mixte dans le cadre de l’aide personnalisée au logement. 

Le propriétaire du bien loué est tenu d’informer chaque locataire ou occupant de bonne foi, de la vente projetée : 

• du prix et des conditions de vente de l’immeuble dans sa totalité, 
• du prix et des conditions de vente de l’appartement qu’il loue. 

Cette information doit être envoyée en lettre recommandée avec accusé de réception et vaut offre de vente, que pour le logement occupé par le locataire (le prix de la vente en totalité n’étant qu’une indication économique). 

Attention : même s’il refuse l’offre, le locataire a le droit au maintien dans les lieux. Il s’agit d’une offre de vente et non d’un congé.
Cette offre de vente est valable 4 mois à compter de sa réception par le locataire.

4ème cas : protection du locataire en cas de vente par lots de plus de dix logements dans un même immeuble par un bailleur personne morale 

Ce dispositif, régi par les accords collectifs du 9 juin 1998 et du 16 mars 2005, impose une information des locataires dès qu’un bailleur personne morale des secteurs locatifs II et III (SEM, sociétés immobilières à participation majoritaire de la Caisse des dépôts et consignation ou une banque par exemple) souhaite vendre plus de 10 logements, à usage d’habitation ou mixte, dans un même immeuble. 

Le bailleur doit informer les locataires, ou leurs associations représentatives si elles existent, sur le projet de vente en les conviant à une réunion préalable. 

Il confirme ensuite par écrit à chaque locataire les modalités générales envisagées pour la vente, les informations particulières concernant son lot, ainsi qu’une information sur l’état de l’immeuble. 
Cette information est donnée à titre indicatif et ne constitue pas une offre de vente. 

À la suite de cette information, le bailleur doit respecter un délai de trois mois avant d’envoyer une offre de vente au locataire. 

Deux droits de préemption vont alors devoir être purgés successivement : 

• le droit de préemption du locataire en cas de première vente du logement après division ou subdivision, 
• le droit de préemption du locataire en cas de congé pour vendre.