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Qu'est-ce qu'un état des lieux du logement ?
L’état des lieux est un document comportant la description du logement et des équipements qui le garnissent ainsi que leur état de conservation.
Ils sont en pratique réalisés à l’entrée dans les lieux du locataire et à sa sortie. En les comparant, il est ainsi possible de déterminer les éventuelles dégradations imputables au locataire.
Quelles sont les règles à respecter lors de l’établissement d’un état des lieux ?
Les dispositions qui encadrent l’établissement de l’état des lieux sont d’ordre public (c’est-à-dire que qu’elles sont obligatoires, art. 2 loi n°89-462 du 6 juillet 1989).
Sur la forme, la loi impose que l’état des lieux soit effectué contradictoirement par le locataire et le bailleur en autant d’exemplaires qu’il y a de parties au contrat (art.3-2 loi n°89-462 du 6 juillet 1989).
L’état des lieux d’entrée est annexé au contrat de bail.
Sur le fond, elle fixe une liste des éléments devant figurer à minima dans l’état des lieux : date à laquelle il est dressé, localisation du bien, noms des parties, description précise des sols, mur et plafonds… (art. 2 décret n°2016-382 du 30 mars 2016).
Que faire si bailleur et locataire ne s’entendent pas pour établir un état des lieux ?
L’état des lieux n’est pas obligatoire. Le bailleur et le locataire peuvent donc s’en dispenser d’un commun accord.
En principe, il est établi de manière contradictoire. Par exception, en cas de désaccord, la loi prévoit la possibilité de le faire dresser par un commissaire de justice (anciennement appelé huissier de justice).
Le commissaire de justice est désigné par la partie la plus diligente (c’est-à-dire celle qui souhaite son intervention) et le coût de l’opération est partagé entre le locataire et le bailleur. Le professionnel doit prévenir les parties de son intervention au moins 7 jours en avance par lettre recommandée avec accusé de réception (art. 3-2 alinéa 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989).
Le locataire peut-il compléter l’état des lieux postérieurement à son entrée dans les lieux ?
Oui. La loi permet au locataire de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de 10 jours à compter de son établissement. Si le bailleur refuse d’acter ce complément, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente (art. 3-2 alinéa 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989).
Le locataire peut-il contester les dégradations qu’on lui impute en l’absence d’état des lieux ou de silence de celui-ci ?
Si aucun état des lieux n’a été dressé à l’entrée ou que certains éléments ont été omis, la loi considère que le locataire « est présumé les avoir reçus (les lieux) en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire » (art. 1731 C. civ.). Le logement étant présumé en bon état général, il sera difficile au locataire de prouver la vétusté du bien loué ou la préexistence de la dégradation à son entrée dans les lieux, sauf si c’est le bailleur qui s’est opposé à l’établissement de l’état des lieux.
Quel est le recours en cas de désaccord sur l’état des lieux de sortie ?
Dans un premier temps, les parties peuvent se rapprocher de la commission départementale de conciliation compétente (art. 20 3° de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989) ; à défaut de résolution amiable, l’une ou l’autre des parties peut saisir le juge des contentieux de la protection (art. L. 213-4-4 du Code de l'organisation judiciaire).
Bon à savoir : la saisine du tribunal doit être faite dans le délai de 3 ans à compter de la survenance du litige (art. 7-1 loi n°89-462 du 6 juillet 1989).