Les biens sans maître et les successions en déshérence

Depuis 2004, les communes peuvent devenir propriétaires des biens présumés sans maître.

Pour ces propriétés immobilières, les contributions ne sont plus payées.

• Qu’est-ce qu’un bien sans maître ?

  • Les biens sans maître sont des biens immobiliers vacants, dont le propriétaire est soit inconnu (aucun titre de propriété publié au fichier immobilier ou au livre foncier, aucun document cadastral), soit disparu, soit décédé.

  • Dès lors, deux situations sont à distinguer :

  1. Les immeubles vacants sans maître qui font partie d’une succession ouverte depuis plus de trente ans et pour laquelle aucun successible ne s’est présenté : dans ce cas, le bien est incorporé dans le domaine de la commune, de droit. Si la commune renonce à ce droit, la propriété du bien est transférée à l’Etat ;

  2. Les immeubles vacants sans maître qui n’ont pas de propriétaires connus et pour lesquels les taxes foncières n’ont pas été acquittés depuis plus de trois ans (ou ont été acquittées par un tiers ). : dans ce cas, le bien est incorporé dans le domaine de la commune selon une procédure spécifique.

• Les biens des successions vacantes ou en déshérence sont-ils concernés ?

  • Non. Les communes ne peuvent acquérir un bien dont le propriétaire est décédé depuis moins de trente ans.

  • Une succession est vacante lorsque :
    -Ÿ le défunt ne laisse aucun héritier , aucun légataire (pas de testament au profit d'un tiers) ;
    -Ÿ la totalité des héritiers a renoncé à la succession ;
    -Ÿ les héritiers n'ont pas exercé leur option successorale dans un délai de 6 mois à compter de l'ouverture de la succession.

  • Dans ces conditions, le patrimoine du défunt est géré par l’Etat qui se charge d’en apurer le passif. Une fois cette procédure aboutie, et si aucun héritier ne s’est manifesté, l’Etat hérite des éléments d’actif du patrimoine du défunt : la succession est dite en déshérence. Ce n’est alors que trente ans après le décès, que la commune pourra éventuellement tenter d’appréhender un immeuble faisant partie d’une telle succession, qualifié de bien sans maître.

• Les propriétaires des biens peuvent-ils le revendiquer ?

  • La procédure d’acquisition par une commune d’un bien présumé sans maître n’interdit pas au véritable propriétaire de revendiquer la propriété de son immeuble afin d’en obtenir sa restitution.

  • Le bien présumé sans maître ne sera en effet acquis de manière définitive par la commune qu’après un délai de trente ans (qui correspond au délai de prescription en matière immobilière).

  • Néanmoins, la restitution sera subordonnée au paiement par le propriétaire (ou ses ayants-droit) du montant des charges qu’ils ont éludées, ainsi que du montant des dépenses nécessaires à la conservation du bien engagées par la commune.

  • Par exception, l’ancien propriétaire ne pourra plus exiger la restitution de son bien s’il celui-ci a été vendu ou bien aménagé, notamment à des fins d’intérêt général. Il bénéficiera alors d’une indemnité égale à la valeur de l’immeuble.

• Quelle est la procédure pour que la commune devienne propriétaire ?

  • A l’issue d’une enquête permettant de s’assurer que le bien qu’elle se propose d’appréhender est effectivement sans maître, la commune doit déterminer la procédure à mettre en œuvre pour incorporer le bien dans son domaine.

  • Ÿ S’il s’agit d’un bien issu d’une succession : aucune formalité particulière n’est requise. Mais pour éviter toute difficulté ultérieure, les collectivités ont intérêt à prendre une délibération permettant de formaliser cette acquisition.

  • Ÿ S’il s’agit d’un bien dont le propriétaire n’est pas connu, trois actes doivent intervenir :
    - un premier arrêté du maire constatant la réunion des conditions d’un bien présumé sans maître ;
    - une délibération du conseil municipal (avant l’écoulement d’un délai de six mois depuis le premier arrêté) ;
    - un arrêté constatant l’entrée du bien dans le patrimoine de la commune. 
Le caractère définitif de cet arrêté s’opposera à toute action postérieure à l’expiration des délais de recours contre l’arrêté. Toutefois, il est nécessaire que l’ensemble des mesures de publicité (et notamment la notification de l’arrêté au propriétaire) ait été accompli pour que le délai de recours commence à courir. 



  • A l’issue de la procédure, si le bien incorpore le domaine communal, les règles propres à la publicité foncière impliquent le dépôt de pièces auprès du conservateur des hypothèques.
    Les communes ont pris l’habitude, pour ce dépôt, de solliciter leur notaire.

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