Fiscalité des revenus locatifs de source française

24.01.2017

Un Français q­ui s’installe à l’é­tranger peut être amené à percevoir des revenus locatifs de biens immobiliers situés en France.
En effet, il a pu conserver des biens en France après son départ ou investir en France depuis son installation à l’étranger. En fonction du pays d’installation, la fiscalité applicable aux revenus locatifs peut varier, notamment si une convention fiscale a été signée entre la France­ et le pays de domiciliation de l’expatrié.

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    • Vous souhaitez modifier votre régime matrimonial ou conclure un Pacs ; Vous voulez déclarer des revenus locatifs en France alors que vous vivez à l’étranger ; Vous vous interrogez sur les incidences fiscales d’une succession ou sur la procédure pour rapatrier des fonds ; Vous êtes retraité et envisagez d’acquérir un bien immobilier en Europe mais ne savez pas comment faire. Vous vous demandez comment faire établir une procuration ou un acte authentique . Le Guide juridique des Français à l’étranger répond sous la forme de fiches pratiques.

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  • Quel est le régime fiscal applicable à la location de locaux nus ?

    • « Monsieur X. est domicilié en Suisse. Il détient un appartement à Paris, qui est loué nu. Il souhaite savoir si les revenus locatifs qu’il perçoit sont soumis à une imposition en France. ».

    • La France et la Suisse ont signé une convention fiscale bilatérale le 9 septembre 1966. En vertu de cette convention, les revenus des biens immobiliers situés en France sont soumis à l’impôt en France (art. 6). Ainsi, même si Monsieur X. est domicilié fiscalement en Suisse, au sens de l’article 4 B du Code général des impôts (voir fiche La notion de domicile fiscal), il reste imposable à l’impôt sur le revenu en France, dans la catégorie des revenus fonciers. Les prélèvements sociaux au taux de 15,5 % seront également dus.

    • On notera qu’à la suite de la décision rendue le 26 février 2015 par la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE 26-02-2015 aff. 623/13), les personnes bénéficiant d’une protection sociale à l’étranger ne devraient pas être redevables des prélèvements sociaux. Sont visées les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale d'un autre Etat membre de l'Union européenne (UE), de l'espace économique européen (EEE), ou de la Suisse.

    • Les personnes ayant été soumises aux prélèvements peuvent introduire une réclamation afin d'obtenir un remboursement. Les modalités de remboursement sont précisées sur le site internet de la DGFIP (www.impots.gouv.fr/portal/deploiement/p1/fichedescriptive_7642/fichedescriptive_7642. pdf).

    • Toutefois, depuis le 1er janvier 2016, les prélèvements sociaux acquittés par des non-résidents affiliés à un autre régime de sécurité sociale sont rétablis (L. n° 2015-1702, 21 déc. 2015 de financement de la sécurité sociale pour 2016, art. 24, JO 22 déc.).

    • Afin d’éviter une double imposition, la convention (Art. 25) prévoit que lorsqu’un résident de Suisse reçoit des revenus imposables en France, la Suisse exempte de l’impôt ces revenus, mais peut, pour calculer le montant de l’impôt sur le reste du revenu de ce résident, appliquer le même taux que si les revenus en question n’avaient pas été exemptés. Cette méthode permet de conserver la progressivité de l’impôt en Suisse.

  • Quel est le régime fiscal applicable à la location de locaux meublés ?

    • « Madame Y. est domiciliée en Grande-Bretagne. Elle détient plusieurs logements loués meublés dans différentes villes de France. À quelle imposition est-elle soumise ? »

    • En France, les revenus tirés d’une activité de loueur en meublé, que cette activité soit considérée comme réalisée à titre professionnel ou non, relèvent du régime des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Pour déterminer si Madame Y. relève de la catégorie des loueurs en meublé professionnels (LMP) ou des loueurs en meublé non professionnels (LMNP), il convient de se reporter à l’article 155 IV du Code général des impôts qui fixe les conditions permettant de déterminer le statut fiscal du loueur en meublé. Toutefois, dans la plupart des cas, cela n’a pas d’influence sur les règles d’imposition prévues dans les conventions.

    • En application de la convention franco-britannique signée le 19 juin 2008 (art. 6), les revenus des biens immobiliers sont imposables dans l’État où les biens sont situés. Ainsi, même si en France, ces revenus sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux, ils restent considérés comme des revenus de biens immobiliers dans le cadre de la convention.

    • Afin d’éviter la double imposition des revenus locatifs, Madame Y. pourra imputer sur l’impôt dû au Royaume-Uni, au titre des mêmes revenus, un crédit d’impôt égal à l’impôt français relatif à ses revenus locatifs.

    • En France, les prélèvements sociaux au taux de 15,5 % seront dus sauf si les revenus sont soumis aux prélèvements sociaux au titre des revenus professionnels.

  • Comment déclarer ses revenus en France ?

    • L’année suivant le départ à l’étranger (N+1), les revenus perçus en France en N doivent être déclarés à l’administration française. Il est possible de déclarer ces revenus en ligne sur www.impots.gouv.fr ou de déposer sa déclaration d’impôt sur le revenu auprès du service des impôts de son ancienne résidence principale en France.

    • La déclaration comporte les revenus perçus du 1er janvier de l’année N à la date de départ à l’étranger. Si sur cette période, le contribuable a également disposé de revenus de source étrangère, il convient de déposer une déclaration n° 2047.

    • Si l’expatrié continue à percevoir des revenus de source française l’année du départ à l’étranger, il est nécessaire de les déclarer sur l’imprimé n° 2042 NR (et l'imprimé n° 2044 pour les revenus fonciers) qui est joint à la déclaration habituelle.

    • Les années suivantes, si l’expatrié continue à percevoir des revenus de source française imposables en France, la déclaration pourra se faire en ligne sur www.impots.gouv.fr ou sur imprimé n° 2042 (et n° 2044 pour les revenus fonciers) adressé au Service des impôts des particuliers des non-résidents.

  • Où se renseigner ?

  • A retenir

    • Les revenus immobiliers de source française sont, dans la plupart des cas, soumis à l’imposition en France.

    • Les conventions fiscales signées par la France avec les autres États peuvent prévoir des règles visant à éviter une imposition des mêmes revenus par chacun des États.

    • Il est nécessaire de déclarer ses revenus de source française afin d’éviter un redressement fiscal.

A savoir

Tout savoir sur l'expatriation, téléchargez le guide juridique des Français de l'étranger !

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