Acheter en indivision (règles générales)

Pourquoi acheter en indivision ?

L’indivision apparaît comme la solution la plus facile pour acheter un bien à plusieurs.

Bien entendu, ce n’est pas la seule (il est possible d’opter pour la création d’une SCI par exemple), mais c’est de loin la moins contraignante. Elle s’applique à défaut de choix d’une autre forme d’acquisition.

Chaque acquéreur devient propriétaire du bien à hauteur de sa contribution financière lors de l’achat (30/70, 40/60, 50/50, etc.), sans que sa quote-part ne soit matériellement distinguée.

Chacun peut jouir du bien dans sa totalité, et doit respecter la jouissance de l’autre.

L'achat en indivision présente donc une grande simplicité, du moins au départ, notamment pour les concubins ou les couples pacsés qui souhaitent acquérir leur logement à deux.

Indivision : comment acheter à deux ? (vidéo)

Quel est l'intérêt d'acheter en indivision ? Comment sont calculées les proportions/quotités d'acquisition ? Faut-il préciser les apports personnels dans l'acte ?

Quelles sont les règles qui s’appliquent pendant l’indivision ?

Une fois le bien acheté, chacun des propriétaires (appelé indivisaire) a des droits indivis sur la totalité du bien.

Gestion de l’indivision

La gestion du bien nécessite plusieurs types d’actes qui peuvent, selon leur gravité, être prises à des majorités différentes : 
•    Les mesures nécessaires à la conservation du bien peuvent être pris par tout indivisaire, seul. 
•    Les actes relatifs à l’administration de l’indivision peuvent être engagés à la majorité des deux tiers des droits indivis.
•    Les actes relatifs à la disposition nécessitent l’unanimité (la vente ou la conclusion d’un bail longue durée).

Un désaccord entre indivisaires peut vite aboutir à un blocage. Il est possible de saisir le juge afin qu’il tranche les désaccords.

Par ailleurs, le président du tribunal judiciaire peut notamment :
•    Autoriser un indivisaire à passer seul un acte pour lequel l’accord du coindivisaire serait nécessaire si le refus de ce dernier met en péril l’intérêt commun (C. civ., art. 815-5). 
•    Prescrire ou autoriser toute mesure urgente que requiert l’intérêt commun (C. civ., art. 815-6).

Jouissance exclusive par un indivisaire

Chacun des coindivisaires peut en principe jouir de la totalité du bien. Pour autant, si d’un commun accord, la jouissance est laissée de manière exclusive à l’un d’entre eux, l'autre pourra demander le versement d’une indemnité d’occupation.

Règlement des dettes indivises

Chaque indivisaire est tenu de régler les dettes de l’indivision (impôts ou travaux sur le logement par exemple), à proportion de sa quote-part.

Comment sortir de l’indivision ?

Enfin l’indivision est conçue comme une situation provisoire. La loi pose comme principe que "nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision" (C. civ., art. 800).

L’indivision dure tant que tous les indivisaires veulent rester en indivision. Mais dès lors que l’un d’entre eux souhaite en sortir, il doit pouvoir le faire, à l’amiable ou à défaut devant les tribunaux.

Plusieurs solutions s’offrent aux indivisaires :

•    l’un des indivisaires peut mettre en vente sa quote-part, les autres ne peuvent pas s’y opposer. Toutefois, ils disposent d'un droit de préemption sur la quote-part cédée. 
•    Les indivisaires peuvent décider à l’unanimité de vendre le bien à un tiers. A défaut d’accord, la vente peut, souhaitée par la majorité des deux tiers des droits indivis, peut être autorisée par le juge (C. civ. art. 815-5-1).
•    L’un d’eux peut à tout moment de demander le partage (C. civ. art. 815) : si les indivisaires sont d’accord, le partage se fait à l’amiable, chez le notaire. A défaut d’accord, le partage sera judiciaire.

Cette situation n’est pas sans risque. Mieux vaut l’anticiper par une convention d’indivision.

Prévision et organisation : la convention d’indivision

Il est possible de corriger cette situation d’insécurité grâce à la signature d'une convention d'indivision, prévue par le Code civil, aux articles 1873-1 à 1873-18.

A peine de nullité, cette convention doit être établie par écrit, lister les biens indivis et préciser les droits de chaque indivisaire. Dès lors qu’elle porte sur un bien immobilier, elle doit en outre être rédigée par un notaire et faire l’objet d’une publication au Service de publicité foncière.

Elle peut être conclue pour une durée déterminée (cinq ans au maximum). Avant le terme de la convention, le partage ne peut être provoqué que pour juste motif. A terme, les indivisaires demeurent libres de la renouveler.

Elle peut également être conclue pour une durée indéterminée. Dans ce cas, le partage peut être provoqué à tout moment, pourvu que ce ne soit pas de mauvaise foi (volonté de nuire aux indivisaires) ou à contretemps (période économiquement défavorable au partage).

La convention d’indivision a pour but d’organiser la gestion de l’indivision et d’en fixer les règles du jeu. Les indivisaires peuvent aménager la répartition de leurs dépenses, nommer un gérant (choisi ou non parmi eux), arrêter le montant d’une indemnité d’occupation (si l’un d’entre eux occupe seul le bien par exemple), etc...

Existe-t-il d’autres situations d’indivision ?

L'indivision n'est pas toujours une situation choisie. Elle peut être subie à l’occasion d’un décès par exemple, en attendant la partage des biens d’une succession (indivision successorale) ; ou lors de la dissolution d’une communauté conjugale au moment d’un divorce (indivision post-communautaire).

Mais qu’elle soit constituée de manière volontaire ou involontaire, l’indivision demeure soumise aux mêmes règles, hormis l’indivision issue du PACS qui contient des règles spécifiques.

N’hésitez pas à vous rapprocher de votre notaire pour en connaître les tenants et aboutissants.