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Prêt immobilier : hypothèque ou caution bancaire ?

La banque qui accorde un prêt immobilier prend un risque. Pour se protéger, elle exige une garantie financière. Cette garantie consiste à prendre des dispositifs de “sûreté” pour se prémunir face à une éventuelle défaillance de remboursement de l’emprunteur. Il peut s’agir d’une caution , d’une hypothèque (lorsque le prêt est destiné au financement de la construction du bien) ou encore d’un privilège de prêteur de deniers (lorsque le prêt est destiné à l’acquisition du bien).

Le choix de la sûreté peut être laissé au futur acheteur avant de signer son offre de prêt. Néanmoins, la plupart du temps, la banque impose sa préférence.

Aujourd’hui, l’hypothèque représente moins de 30 % des crédits.



Le privilège de prêteur de deniers

Le privilège de prêteur de deniers, qui a les mêmes effets que l’hypothèque, présente un avantage puisqu’il n’est pas soumis à la taxe de publicité foncière . Il est donc moins coûteux pour l’emprunteur. Il s’adresse aux souscripteurs de crédit pour l’achat d’un bien neuf ou ancien. Il ne s’applique pas à la construction. D’ailleurs, son tarif est très intéressant pour un achat dans l’ancien.


La caution bancaire

Les banques possèdent un pouvoir sur les organismes de cautionnement puisque ce sont généralement des filiales internes au groupe bancaire ou Crédit Logement, un organisme détenu par l’ensemble des grandes banques françaises.

La caution bancaire (ou cautionnement bancaire) est assurée par les établissements financiers, les assurances ou encore les mutuelles professionnelles. Il s’agit d’une couverture financière sur la base d’un fonds de garantie . Les emprunteurs cotisent pour se prémunir face à une défaillance. Le fonds prend en charge les mensualités en cas de difficultés de remboursement du prêt par l’emprunteur.

Lors d’un cautionnement bancaire, en contrepartie de la garantie , l’emprunteur verse à la société de caution :

  • une commission de caution, c’est-à-dire, un pourcentage du montant du prêt ou un montant forfaitaire,
  • une contribution versée à un fonds de garantie.

Les conditions financières proposées varient d’un établissement à l’autre et selon le montant emprunté, le montant des échéances et l’âge de l’emprunteur.

Les sommes versées par l’emprunteur correspondant au coût de la caution sont restituées en fin de contrat par la plupart des établissements mais ces sommes n’étant pas réévaluées, elles sont généralement désuètes après vingt années de crédit. Les cautions bancaires des filiales internes sont généralement moins onéreuses que les autres cautions puisque l’acquéreur ne récupère pas d’argent à la fin du prêt. En effet, avec Crédit Logement, il est possible de récupérer un certain pourcentage de la part du dépôt investi dans le fonds mutuel de garantie (FMG). Le taux de restitution est d’environ 70 % du versement au FMG. La restitution permet en général de récupérer la moitié de la somme versée à la signature du prêt. Le cautionnement occasionne un coût initial proche de 1,5 % du montant du prêt.

Bon à savoir : Certaines mutuelles peuvent également se porter caution. La caution "mutuelle fonctionnaire" propose des tarifs avantageux. Au bout de trois ou quatre échéances impayées, la caution paye le prêteur. Dans le même temps, elle se rapproche de l’emprunteur afin de trouver des solutions amiables. La caution privilégie le rééchelonnement du crédit à une saisie immédiate des biens. Néanmoins, si aucune issue n’est possible, l’établissement caution procède en premier lieu à une inscription d’hypothèque judiciaire aux frais de l’emprunteur et ensuite à la saisie et à la vente du bien afin de se faire rembourser. Ce mécanisme est extrêmement onéreux pour l’emprunteur.

Attention : La caution ne peut garantir un Prêt à l’accession sociale (PAS) que si le montant du crédit est inférieur à 15 000 €. De plus, en cas de prêt à taux zéro (PTZ), la garantie est obligatoirement une hypothèque lorsqu’un PAS est associé. Il existe également la caution solidaire d’un particulier, cependant, elle est souvent considérée comme insuffisante lors d’un crédit immobilier.


L’hypothèque

L’hypothèque est une garantie traditionnelle consentie par l’emprunteur sur son bien immobilier. Elle doit être établie par le notaire et publiée au Service de publicité foncière .

Son coût est plus important qu’une caution puisqu’il comprend :

  • les honoraires du notaire,
  • la contribution de sécurité immobilière (le salaire du conservateur des hypothèques),
  • la taxe de publicité foncière,
  • les frais de formalités et débours .

Lorsque l’acquéreur a recours au PTZ ou à un prêt conventionné, il est exonéré de la taxe de publicité foncière. L’inscription hypothécaire est valable, pour toute la durée du prêt, plus 1 an, mais elle ne peut excéder 50 ans.

Toutefois, l’hypothèque est sans effet à l’issue du paiement de la dernière échéance du prêt. Puis, après cette année, l’inscription tombe d’elle-même et disparaît sans frais, ni formalités. L’hypothèque est levée automatiquement un an après la fin du remboursement. L’emprunteur peut vendre son bien immobilier avant la fin du crédit. Dans ce cas, il doit obtenir la mainlevée de l’hypothèque. Cette mainlevée engendre des frais (émoluments du notaire, TVA, contribution à la sécurité immobilière, droits d’enregistrement, frais administratifs).

En cas de défaut de paiement de l’emprunteur, si aucune solution amiable n’est trouvée, le créancier met sa garantie en jeu en faisant procéder à la saisie du bien puis à sa vente. En effet, en cas de défaut de paiement, la garantie hypothécaire saisit le logement pour le vendre aux enchères judiciaires. La banque peut ainsi récupérer les sommes dues. Néanmoins, en cas de non-remboursement d’une ou plusieurs mensualités, des solutions amiables sont recherchées avant la saisie du bien.

L’hypothèque est à privilégier lorsqu’aucune re-vente n’est prévue. En effet, aucuns frais ne sont à régler à la fin du remboursement du crédit.

L’hypothèque est quasiment obligatoire lorsque le crédit immobilier est demandé sans apport ou par des indépendants. Selon le profil de l’emprunteur, les sociétés de cautionnement peuvent refuser de garantir le prêt immobilier lorsqu’elles estiment que l’acheteur est sujet à risques.

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