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Marché immobilier : indices et cartes des prix au m²


Indices de prix NOTAIRES-INSEE

Variation des indices de prix au 1er trimestre 2020

Les prix, quant à eux, ne reflètent absolument pas cette situation ! Paradoxe du calendrier oblige, l’analyse statistique à la fin du premier trimestre proclame des scores d’une insolente performance : la hausse des prix des logements anciens en France s’accentue : l’indice Insee des logements anciens caracole à +1,8 % par rapport au 4e trimestre 2019, après +1,3 % et 1 % aux trimestres précédents.

Sur un an, la hausse des prix s’accentue nettement : +5 %. Bien que traditionnellement plus marquée pour les appartements (+6,3 % sur un an), la hausse des prix des maisons (+4 %) tend à rattraper ces derniers. L’orientation se rééquilibre entre les maisons et les appartements.

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Prix au m² médian des appartements anciens au 1er trimestre 2020


Prix de vente médian des maisons anciennes au 1er trimestre 2020


Marché immobilier : analyse des prix de l'immobilier

En Île-de-France, malgré des volumes orientés à la baisse, les prix des logements anciens augmentent plus rapidement qu’aux trimestres précédents (+2,2 %). Ils poursuivent leur accélération sur un an, particulièrement pour les appartements parisiens : +8 % sur un an au 1er trimestre 2020. La province n’est pas en reste, puisque la hausse s’y accentue également : +1,7 % au 1er trimestre, après +1,2 % et +1 %.

Cette tendance à la hausse semble se généraliser sur un nombre de territoires plus étendus qu’auparavant tant en maisons qu’en appartements. À ce titre, les territoires de l’Ouest confirment leur dynamisme enregistré courant 2019 (dans le collectif, au 1er trimestre 2020, +16 % en Loire-Atlantique, +16 % dans le Morbihan, +13 % en Ille-et-Vilaine, +10 % dans le Finistère). La majorité des grandes villes de province enregistrent également des évolutions positives et d’une plus grande ampleur par rapport au trimestre précédent.

Faut-il voir dans ces chiffres un paradoxe anxiogène ? Cet apparent déséquilibre entre des volumes fortement en baisse et des prix orientés à la hausse semble bien plus conjoncturel qu’endémique. La principale difficulté réside dans la confusion que peut occasionner la comparaison de prix d’avant confinement à des volumes immédiats d’après confinement.

Le point d’étape évoqué dans la dernière note de conjoncture est bien atteint : le rebond technique a eu lieu, et des transactions sont constatées à des prix d’avant-confinement. De même, les avant-contrats enregistrés pendant cette période, et immédiatement après celle-ci, reflètent encore l’attitude de candidats à l’acquisition, disposant de références et engagés dans une décision d’achat d’avant-confinement. Ces chiffres doivent donc être considérés avec la plus grande précaution et vont constituer, en l’état, le référentiel à partir duquel seront observées les transactions de la rentrée de septembre 2020.

L’analyse des derniers avant-contrats semble toutefois poindre vers une accalmie de cette tendance générale haussière : la projection de l’évolution des prix constatés en France métropolitaine au 1er trimestre 2020 semble poursuivre sa hausse en août 2020, mais à un rythme un peu plus faible, tant pour les appartements (+1,1 % contre +2,3 % au 1er trimestre 2020) que sur celui des maisons (+0,3 % contre +1,5 % au 1er trimestre 2020), même si ces indicateurs doivent être considérés avec prudence compte tenu, notamment, du plus faible nombre d’avant-contrats enregistrés pendant la période de confinement

Evolution des indicateurs avancés basés sur les avants-contrats

La période estivale à venir ne va malheureusement pas fournir d’occurrences plus nombreuses, de sorte qu’il faudra attendre septembre pour affirmer une tendance. On notera cependant, en l’état, que ce ralentissement de la hausse de prix sied davantage à des volumes plus mesurés, hors effets liés au confinement.

Cette orientation est de nature à rassurer, en ce qu’elle contribue à affirmer des fondamentaux immobiliers plutôt sains. En neutralisant les écarts statistiques liés à l’état d’urgence sanitaire, totalement décorrélés des paramètres immobiliers, le marché semble amorcer une tendance naturelle de ralentissement de hausse des prix, face des volumes légèrement fléchissants. Cette tendance invite d’ailleurs à considérer que la présente étape de mi-année, au-delà du calendrier, constitue un véritable palier de conjoncture immobilière, l’ultra-dynamisme de 2019 semblant s’être quelque peu assagi.


Le crédit immobilier - Données Banque de France

Parrallèlement, l’activité bancaire n’a pas cessé. Certes, la croissance du crédit immobilier a baissé, mais les banques ont géré la continuité des mises en place de prêts pour les opérations initiées antérieurement. Il va de soi que, pendant la période de confinement, la part des renégociations de prêts a fortement augmenté, les nouveaux prêts ayant diminué au même rythme que les nouveaux avant-contrats. Hors renégociation, les taux des prêts à l’habitat demeurent historiquement bas à 1,15 % en avril. Nous avons pu noter, au milieu du confinement, quelques taux plus élevés, mais il semble que ce constat n’a pas perduré et soit demeuré circonstancié à la crise sanitaire. C’est ainsi que, haussière en mai, la tendance s’oriente à la détente en juin.

Part de renégociations dans les crédits nouveaux à l’habitat (en %) - Notaires de France - Juillet 2020

Ces taux légèrement négatifs devraient laisser aux banques la possibilité de pratiquer durablement des taux immobiliers inférieurs à 2 %, sauf à ce qu’elles décident de sécuriser massivement les risques qu’elles sont invitées à prendre par les pouvoirs publics auprès des entreprises, par des rémunérations plus importantes sur l’immobilier. L’argument ne doit pas laisser indifférent, car la BCE les y pousse aussi depuis la fin d’année dernière et le déploiement du crédit et des encours de trésorerie dans l’économie réelle, depuis quelques semaines, pourrait également les y inciter. Par-delà cet ajustement du risque, les incitations à la prudence des autorités bancaires, dans ce contexte inédit, doivent rassurer, en ce qu’elles sécuriseront l’accès au crédit et garantiront un coût optimisé de celui-ci, grâce à une meilleure maîtrise du risque : moins de risque, c’est moins de taux.


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