Marché immobilier : indices et cartes des prix au m²

Indices de prix NOTAIRES-INSEE

Variation des indices de prix au 3eme trimestre 2019

Selon l’indice Notaires de France-Insee, au troisième trimestre 2019, les prix des logements anciens en France (hors Mayotte) continuent d’augmenter : +1 % par rapport au deuxième trimestre 2019 (données provisoires corrigées des variations saisonnières), soit plus rapidement qu’au trimestre précédent (+0,7 %). Sur un an, les évolutions de prix s’accélèrent légèrement : +3,2 %, après +3,1 %. Comme observé depuis ﬁn 2016, la hausse sur un an reste plus importante pour les appartements (+4 %) que pour les maisons (+2,5 %).

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le tableau des indices Notaires INSEE
la carte des prix au m² médian des appartements anciens au 3^e trimestre 2019
la carte des prix de vente médian des maisons anciennes au 3^e trimestre 2019

Prix au m² médian des appartements anciens au 3eme trimestre 2019

Prix des appartements anciens et maisons anciennes au 3eme trimestre 2019

Quant aux prix des logements anciens en Île-de-France, au troisième trimestre 2019, ils augmentent légèrement plus rapidement qu’aux deux trimestres précédents : +0,9 % par rapport au deuxième trimestre, après +0,8 % et +0,6 %. Sur un an, les prix continuent de croître à un rythme soutenu : +3,6 % entre le troisième trimestre 2018 et le troisième trimestre 2019, après +3,6 % et +4 %. Les prix des appartements augmentent de + 4,7 % sur un an et ceux des maisons de +1,2 %. Paris continue de tirer vers le haut les prix des appartements : +6,1 % sur un an au troisième trimestre 2019, après +6,3 % au deuxième trimestre et +6,6 % au premier. Hors Paris, la hausse des prix sur un an des logements anciens en Île-de-France s’établit à +2,3 % au troisième trimestre 2019.

En Province, par rapport aux deux trimestres précédents, les prix des logements anciens continuent d’augmenter à un rythme plus soutenu au troisième trimestre 2019 : +1 %, après +0,7 % et +0,6 %.

En prix médians, sur le marché des appar-tements anciens, la tendance à la hausse observée sur les trimestres précédents se conﬁrme encore davantage. Cette tendance est potentiellement due, en partie et comme chaque année, à un effet s aisonnier entraînant une légère hausse des prix durant les vacances, propices aux déménagements. Au troisième trimestre 2019, 80 % des départements afﬁchent des prix stables (11 %) ou en hausse (69 %), contre 72 % au trimestre précédent. Les maisons anciennes suivent la même tendance que les appartements. Cependant, les hausses sont plus modérées, ne dépassant pas les 7 %, qui sont notamment atteints dans le Calvados, la Haute-Garonne, l’Ain, la Gironde, l’Indre-et-Loire et le Maine-et-Loire.

Il faut cependant opérer une indexation des prix si l’on veut les comparer. On ne peut pas raisonner à euro constant. Corrigés de l’inﬂation, les prix des appartements au troisième trimestre 2019 en Province restent inférieurs à ceux du quatrième trimestre 20111 (France métropolitaine 0 %, Île-de-France +5,5 %, Province -4,9 %), ainsi qu’en maisons (France métropolitaine -3,8 %, Île-de-France -4,3 %, Province -3,7 %).

Prix de vente médian des maisons anciennes au 3eme trimestre 2019

Évolution des indicateurs avancés basés sur les avant-contrats en France métropolitaine : projection à ﬁn janvier 2020

D'après les projections issues des avant-contrats, la hausse des prix en France métropolitaine se poursuit jusqu'en janvier 2020, avec une accélération notable en maisons à +3,8 % et à un rythme similaire en appartements à +5,8 %.

Après une pause en ﬁn d’année 2019, les prix des appartements franciliens repartiraient à la hausse en janvier 2020. Toujours portée par le dynamisme du marché parisien et de la Petite Couronne, l’augmentation annuelle des prix des appartements se poursuit jusqu'à janvier 2020 (+5,9 % prévus en janvier 2020). Dans le détail, l’évolution annuelle serait de +7 % à Paris et +5,8 % en Petite Couronne. Elle resterait plus contenue en Grand-Couronne (+2,7 %). Les prix des maisons franciliennes seraient stables sur l’ensemble de l’année 2019. Les indicateurs avancés sur les avant-contrats des notaires du Grand Paris montrent que le prix de vente d’une maison en Île-de-France s’établirait à 311 400 euros en janvier 2020, contre 310 500 euros en janvier 2019. On observerait ainsi une quasi-stagnation du prix des maisons (+0,3 % en un an).

En Province, la hausse des prix devrait s’accélérer jusqu'en janvier 2020, avec des évolutions annuelles comprises entre +5 % et +6 % en appartements anciens et entre +3,5 % et +4,5 % en maisons anciennes. Dans toutes les grandes villes de Province, les prix des appartements continueraient d’augmenter à ﬁn janvier 2020. La hausse s’accélérerait notamment à Caen (+11 %) et Besançon (+10 %), mais ralentirait à Villeurbanne (+3 %) et Nantes (+5 %). En maisons, les quelques grandes agglomérations aux évolutions précédemment stables ou en baisse, devraient proposer, à ﬁn janvier 2020, des prix en hausse à Saint-Nazaire (+12 %), Douai-Lens (+5 %) et Dijon (+3 %), ou stables à Rennes. Des hausses à deux chiffres seraient enregistrées à Angers, Toulouse et Lyon. À Bordeaux, on assiste depuis la ﬁn 2019 à un atterrissage des fortes hausses des années passées.

Le crédit immobilier et les taux d'intérêts

Taux d'intérêt moyen des crédits nouveaux à l'habitat - Octobre 2019

Les propositions du Haut Conseil de stabilisation ﬁnancière concernant le crédit immobilier

Au régime non conventionnel de baisse des taux mis en place par la BCE répondent des propositions de modiﬁcation des règles du crédit immobilier tout aussi novatrices : ﬁxation d’un taux minimum des emprunts garantissant une rentabilité pour la banque, sorte de taux d’usure inversé, hausse de la pénalité de remboursement anticipé et proposition d’un strict respect de la capacité d’endettement à 33 % du revenu net de l’emprunteur. Même si ce taux peut être considéré traditionnellement comme prudentiel, une telle mesure pourrait s’avérer être de nature à exclure du marché les primo-accédants qui ne disposeraient pas d’un apport personnel complémentaire sufﬁsant.

Prospectives des taux d’intérêt

Même si l’OAT (« emprunts d’État ») français à 10 ans s’est corrigé pour redevenir positif et passer à 0 % courant décembre 2019, revenant ainsi à son niveau de ﬁn juillet, les taux restent toujours historiquement bas et cette augmentation ne devrait pas remettre en cause la capacité de remboursement des acquéreurs. Ainsi, une augmentation de taux de 0,3 % pour 100 000 euros empruntés sur 15 ans à 20 ans entraîne une augmentation mesurée du remboursement de 13 à 14 euros par mois. Les conditions d’emprunt devraient rester favorables pour 2020, mais si l’augmentation des taux devait être plus marquée, nous pourrions constater, comme par le passé, non pas une baisse des volumes mais plutôt une « frénésie acheteuse », les acquéreurs se hâtant de concrétiser leur achat avant l’avènement de taux supérieurs synonymes de mensualités plus importantes.

Le crédit - Données Banque de France

Un quart des crédits à l’habitat octroyés en octobre 2019 sont des renégociations.

En octobre, la croissance des crédits à l’habitat aux particuliers continue sa progression à +6,7 % (après +6,6 % en septembre), tandis que celle des crédits à la consommation se tasse quelque peu (+5,6 %, après +6,5 % en septembre).
La production de crédits à l’habitat qui s’établit en octobre à 24 Mds €, à son plus haut niveau depuis mai 2017, est très largement soutenue par les renégociations. Leur part dans les crédits nouveaux augmente à nouveau en octobre pour atteindre 26 %(après 23,6 % en septembre et 16,4 % en octobre 2018).
Le taux d’intérêt moyen des crédits nouveaux à l’habitat à long terme et à taux ﬁxe atteint un nouveau point bas en octobre (1,24 %, après 1,27 % en septembre) tandis que celui des crédits à la consommation remonte à 3,68 %.