L'impôt sur la fortune immobilière (IFI)

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L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est un impôt sur le patrimoine immobilier des particuliers, qui remplace l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) depuis janvier 2018. En effet, l’ISF a été supprimé. L’IFI est dû par les contribuables dont le patrimoine immobilier excède le seuil de à 1 300 000 euros. Les patrimoines immobiliers dont la valeur nette au 1er janvier est inférieure à cette somme ne sont donc pas soumis à l’IFI. L’ISF prenait également en compte les placements financiers, l’épargne et les autres valeurs mobilières, alors que l’IFI ne prend en compte que les valeurs immobilières. L’assiette taxable de l’IFI est donc inférieure à celle de l’ISF. Cette mesure avait pour but de ramener certains actionnaires exilés et d’augmenter les investissements.

S'informer

Quelles sont les personnes imposables à l’IFI ?

  • Les personnes physiques fiscalement domiciliées en France sont, en principe, assujetties à l’IFI à raison de tous leurs biens immobiliers (qu’ils soient situés en France ou à l’étranger).
  • Les personnes physiques fiscalement domiciliées à l’étranger sont assujetties à l’IFI à raison de leurs seuls biens situés en France.
  • Les personnes qui rentrent en France après avoir résidé à l'étranger les 5 dernières années ne sont, pendant les 5 années qui suivent leur retour, imposables à l'IFI que sur leurs biens situés en France.

Comprendre l'IFI en 3mn

Comment calculer son IFI ?

L’imposition se calcule par foyer fiscal.

Une personne vivant seule (célibat, veuvage, divorce, séparation) constitue, en elle-même, un foyer fiscal à part entière.

Les couples mariés forment un même foyer fiscal et font donc, à ce titre, l’objet d’une imposition commune sur l’ensemble de leurs biens (biens propres et biens communs),  quel que soit leur régime matrimonial. Il existe néanmoins deux exceptions à ce principe :

  1. Lorsque les époux sont mariés sous le régime de la séparation et qu’ils vivent séparément, chacun des conjoints ne sera redevable de l'IFI que sur son patrimoine personnel ;
  2. Lorsque les époux, en instance de séparation de corps ou de divorce, sont autorisés à vivre séparément ;

Font également l’objet d’une imposition commune au titre de l’IFI sur l’ensemble de leur patrimoine (commun ou non) :

  • les personnes vivant en concubinage notoire ;
  • les personnes pacsées.

Attention : les biens appartenant aux enfants mineurs sont imposés, et donc déclarés avec ceux de leurs parents qui ont l’administration légale de leurs biens. Ils peuvent être répartis par moitié entre les deux parents lorsque ces derniers font l’objet d’une imposition séparée à l’IFI tout en exerçant conjointement l’autorité parentale. En revanche, les biens appartenant en propre aux enfants majeurs n'entrent pas dans le patrimoine imposable de leurs parents et ce, même si les enfants ont demandé leur rattachement au foyer fiscal de leurs parents pour la déclaration de revenus.

Quel sont les biens imposables à l'IFI ?

Sous réserve d'exonérations, les biens imposables à l'IFI sont les biens, droits et valeurs appartenant au foyer fiscal au 1er janvier, et notamment :

  • Les immeubles bâtis (maisons, appartements, etc.), et non bâtis (terrains, terres agricoles, etc.).

A noter que la résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur.

  • Les placements liés à l'immobilier : SCPI, OPCI
  • La fraction de la valeur de rachat au 1er janvier 2018 représentative des actifs immobiliers imposables compris dans les unités de compte des contrats d'assurance-vie.

Quels sont les biens exonérés d'IFI ?

Sont notamment exonérés :

  • les biens immobiliers professionnels, c'est-à-dire les biens nécessaires à l'exercice de la profession constituant l’activité principale du contribuable et de son conjoint, partenaire pacsé, concubin, et des enfants mineurs : fonds de commerce, terres agricoles, cabinet médical, etc.). La location meublée professionnelle ouvre droit à l'exonération.
     
  • à concurrence des 3/4 de leur valeur, les bois et forêts ainsi que les parts de groupements forestiers (en revanche, les parts de sociétés d'épargne forestière n'ouvrent pas droit à exonération).

IFI : quel est le passif déductible ?

Il s’agit des dettes immobilières à la charge du contribuable au 1er janvier de l’année d’imposition notamment :

  • des emprunts immobiliers en cours (à hauteur du capital restant dû) ;
  • des dettes liées au paiement de travaux d'amélioration, de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ;
  • des impôts non encore payés à raison des propriétés immobilères comme la taxe foncière. La taxe d’habitation n'est pas déductible.

IFI : quel est le barème fiscal ?

Lorsque la valeur nette du patrimoine taxable dépasse 1,3 million d'euros, l’IFI est calculé en application d'un barème progressif qui est le même que pour l'ancien impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Il est composé de six tranches d’imposition auxquelles des taux allant de 0 à 1,5 % s’appliquent.

Le barème est le suivant (cliquer sur l'image pour l'agrandir)

Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine

Taux applicable

N'excédant pas 800 000€ 0%
Supérieure à 800 000€ et inférieure ou égale à 1 300 000€ 0,50%
Supérieure à 1 300 000€ et inférieure ou égale à 2 570 000€ 0,70%
Supérieure à 2 570 000€ et inférieure ou égale à 5 000 000€ 1%
Supérieure à 5 000 000€ et inférieure ou égale à 10 000 000€ 1,25%
Supérieure à 10 000 000€ 1,50%

Dès que le seuil de 1,3 million d’euros est dépassé, le calcul de l’impôt débute à 800 000 euros. Par exemple, pour un patrimoine immobilier d’une valeur de 1,3 million d’euros, l’IFI est également calculé sur la tranche comprise entre 800 000 et 1,3 million d’euros, soit 500 000 euros au taux de 0,5 %.

Un mécanisme de décote s'applique pour les patrimoines dont la valeur nette est comprise entre 1,3 et 1,4 million d'euros comme pour anciennement l’ISF.

D’ailleurs, les redevables de l’IFI ayant leur domicile fiscal en France, peuvent bénéficier d’un plafonnement. Le montant de l’IFI est réduit alors de la différence entre :

  • le total de l’IFI et des impôts dus en France et à l’étranger au titre des revenus et produits de l’année précédente,
  • et 75 % du total des revenus mondiaux nets de frais professionnels de l’année précédente ainsi que des revenus exonérés d’impôt sur le revenu ou soumis à prélèvement libératoire réalisés au cours de la même année en France et hors de France.

L’IFI doit être déclaré en même temps que l’impôt sur le revenu. Par contre, si vous ne disposez pas de revenus taxables à l’impôt sur le revenu, vous devez remplir la déclaration 2042-IFI-COV.

Pour obtenir de plus amples renseignements, faites appel à votre notaire. Il vous apportera des conseils avisés et les éclaircissements nécessaires, au regard de votre situation personnelle.

Plus d'infos pour calculer l'IFI sur impots.gouv.fr

Expatriation : l'impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Un Français installé à l’étranger peut détenir des biens à l’étranger mais également en France. Dans ce cas, il peut devenir redevable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Un non-résident de France peut-il être imposé à l'IFI en France ?

Pour les personnes physiques qui n’ont pas leur domicile fiscal en France, l’IFI est dû à raison de leurs seuls biens situés en France. Pour être redevable de l’IFI, le patrimoine net situé en France doit avoir une valeur supérieure ou égale à 1 300 000 €. Cet impôt pèse uniquement sur les actifs immobiliers. Les conditions d'assujettissement sont appréciées au 1er janvier de chaque année. En principe, le pays où est domiciliée la personne physique peut également soumettre à l’impôt, sur le patrimoine propre à ce pays, le patrimoine détenu par la personne physique. Cela aboutit dans certains cas à des doubles impositions, même si beaucoup de pays ont supprimé l’imposition sur la fortune. Aussi la France a-t-elle signé des conventions internationales en la matière afin d’éviter ce problème. Par ailleurs, le statut de non-résident présente un certain nombre d’avantages.

Monsieur X, résident au Liechtenstein, dispose d’un patrimoine en France d’une valeur de 2 000 000 €. Est-il soumis à l’IFI en France ?

Faute de convention fiscale entre la France et le Liechtenstein en matière d’impôt sur la fortune, Monsieur X sera redevable de l’impôt sur le patrimoine au Liechtenstein, mais également en France, à hauteur des seuls biens détenus en France. L’impôt acquitté au Liechtenstein ne sera pas déductible de l’IFI acquitté en France.

Un non-résident de France peut-il être imposé à l'IFI en France ?

Pour les personnes physiques qui n’ont pas leur domicile fiscal en France, l’IFI est dû à raison de leurs seuls biens situés en France. Pour être redevable de l’IFI, le patrimoine net situé en France doit avoir une valeur supérieure ou égale à 1 300 000 €. Cet impôt pèse uniquement sur les actifs immobiliers. Les conditions d'assujettissement sont appréciées au 1er janvier de chaque année. En principe, le pays où est domiciliée la personne physique peut également soumettre à l’impôt, sur le patrimoine propre à ce pays, le patrimoine détenu par la personne physique. Cela aboutit dans certains cas à des doubles impositions, même si beaucoup de pays ont supprimé l’imposition sur la fortune. Aussi la France a-t-elle signé des conventions internationales en la matière afin d’éviter ce problème. Par ailleurs, le statut de non-résident présente un certain nombre d’avantages.

Monsieur X, résident au Liechtenstein, dispose d’un patrimoine en France d’une valeur de 2 000 000 €. Est-il soumis à l’IFI en France ?

Faute de convention fiscale entre la France et le Liechtenstein en matière d’impôt sur la fortune, Monsieur X sera redevable de l’impôt sur le patrimoine au Liechtenstein, mais également en France, à hauteur des seuls biens détenus en France. L’impôt acquitté au Liechtenstein ne sera pas déductible de l’IFI acquitté en France.

Faut-il privilégier la détention d'un bien immobilier par une SCI ?

Monsieur et Madame A, domiciliés en Italie et souhaitent acquérir un bien immobilier en France d’une valeur de 2 000 000 €. Doivent-ils acquérir ce bien directement ou par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (SCI) au regard de l’IFI  ?

Il n’existe pas d’impôt sur le patrimoine en Italie. Si les époux A acquièrent le bien directement, ils seront redevables de l’IFI en France dans la mesure où la valeur de l’immeuble dépasse le seuil d’imposition. S’ils ont recours à un emprunt, il conviendra de déduire la valeur du capital restant dû de l’emprunt de la valeur de l’immeuble. Cela peut aboutir à la non-taxation du bien à l’IFI. Toutefois, au fur et à mesure du remboursement du prêt, la valeur du patrimoine des époux A va augmenter. À terme, il pourrait dépasser le seuil de taxation.

Si les époux A constituent une SCI en France et si la SCI acquiert le bien immobilier, les parts de la SCI seront soumises à l’IFI si leur valeur est supérieure au seuil. En effet, pour l’administration fiscale, les parts de la SCI ne sont pas considérées comme des placements financiers, dans la mesure où la SCI ne détient qu’un immeuble. Là encore, si la SCI emprunte pour financer l’acquisition, le prêt viendra diminuer la valeur des parts. Dans un premier temps, cela peut permettre d’éviter l’IFI si le seuil de taxation n’est pas atteint, mais dans un second temps, les époux A verront la valeur de leur patrimoine augmenter.

A noter que les avances en compte courant réalisées par les associés non résidents ne peuvent plus être déduites pour déterminer la valeur des parts de la SCI ou d’une société à prépondérance immobilière. Toutefois, cette non-déductibilité ne touve pas à s'appliquer si l'on justifie du caractère normal des conditions du prêt, notamment du respect du terme des échéances, des montant et du caractère effectif des remboursements.

En conclusion, le non-résident doit veiller à la valeur du patrimoine qu’il détient en France au regard de l’IFI, sans perdre de vue que ce statut offre certains avantages. Enfin, la fiscalité d’un pays évoluant rapidement, il est recommandé se rapprocher d’un spécialiste dans chaque pays afin d’être conseillé au mieux.

Où se renseigner ?

Forêt et impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Les forêts entrent dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), comme cela était déjà le cas en matière d’ISF, et peuvent bénéficier d’une exonération à hauteur de ¾ de leur valeur, sous certaines conditions.

Forêt et IFI : quelles sont les conditions d'exonérations ?

  • Sur demande du contribuable, la Direction Départementale des Territoires (DDT) délivre un certificat attestant que les bois et forêts sont susceptibles de présenter une des garanties de gestion durable prévue par le Code forestier. Ce certificat doit être produit lors du dépôt de la déclaration souscrite au titre de l'IFI et pour lesquels le bénéfice de ces dispositions est demandé pour la première fois. Ce certificat doit être établi depuis de moins de 6 mois. Ce certificat doit ensuite être renouvelé tous les 10 ans, et accompagné d’un bilan de la mise en œuvre du document de gestion durable.
  • Un document de gestion durable pendant 30 ans devra être appliqué aux bois et forêts bénéficiant de l’exonération partielle. Cet engagement est établi sur papier libre et mentionne également les biens objets de l’exonération partielle. Il est joint à la déclaration d’IFI à l’occasion de la souscription de la déclaration qui porte mention pour la première fois de biens susceptibles de bénéficier de la taxation réduite.

Quelles conséquences en cas de non-respect de l'engagement trentenaire ?

  • En cas de non-respect de l’engagement trentenaire, le contribuable devra s’acquitter du complément d’IFI dû au titre de chacune des années pour lesquelles l’exonération a été accordée et d’un droit supplémentaire égal respectivement à 30 %, 20 % et 10 % de la réduction consentie selon que le manquement est constaté avant l’expiration de la dixième, vingtième ou trentième année en application de l’article 1840 G du Code général des impôts. A cela s’ajoutera un intérêt de retard.
  • Toutefois, si la rupture d’engagement ne porte que sur une partie des biens ayant bénéficié de l’exonération partielle, alors le rappel du complément et du supplément de droits est effectué proportionnellement à la superficie en cause par rapport à la superficie totale des biens ayant bénéficié de l’exonération, en application du III de l’article 1840 G du CGI.