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Le dépôt de garantie est une somme d’argent versée par le futur acquéreur en gage du sérieux de son engagement dans le cadre du processus de vente.
Si la vente se réalise, il s’impute sur le prix ; dans le cas contraire, si l'acquéreur n’a pas satisfait à ses obligations, la somme sera en principe acquise au vendeur à titre de dédommagement pour l’immobilisation de son bien.
Quelques précisions concernant le dépôt de garantie
A qui doit être versé le dépôt de garantie ?
La loi ne le dit pas. Le dépôt de garantie peut être versé au propriétaire vendeur même si en pratique, il est versé au notaire ou à l’agent immobilier à titre de séquestre.
Pour rappel : le séquestre est un contrat par lequel les parties s’accordent pour remettre à un tiers une chose ou une somme d’argent qui ne sera rendue qu’avec l’accord des deux parties et à défaut, par décision de Justice. (art. 1956 C. civ.).
La loi impose-t-elle un dépôt de garantie ? En fixe-t-elle le montant ?
Non. Aucune disposition légale n’impose le versement d’un dépôt de garantie ou n’en fixe son montant. Toutefois, la jurisprudence (ensemble des décisions de justice) considère qu’il doit être inférieur au prix de vente. En pratique, il est fixé entre 5% et 10% du prix de vente.
Quand le dépôt de garantie est-il versé ?
En cas d’acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, l’article L 271-2 CCH prévoit qu’un vendeur ne peut recevoir aucun versement d’un acquéreur non professionnel avant l'expiration du délai de rétractation. En revanche, le dépôt de garantie peut être reçu de l'acquéreur s'il est effectué entre les mains d'un professionnel (un notaire par exemple) disposant d'une garantie financière affectée au remboursement des fonds déposés.
Le sort du dépôt de garantie en cas de non réalisation de la vente
Rétractation de l’acquéreur : cas de figure n°1
Lorsque l’acquéreur exerce son droit de rétractation (dans un délai de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’avant-contrat ou de la remise de l'acte en mains propres), la loi considère que le contrat est rétroactivement anéanti (art. L 271-1 CCH.). L’acquéreur est donc fondé à récupérer l’intégralité du montant du dépôt de garantie. Toutefois, en cas d’opposition du vendeur, l’acquéreur devra saisir le tribunal judiciaire afin qu’il ordonne sa restitution (art. 1956 C. civ.).
Bon à savoir : le professionnel dépositaire des fonds dispose d’un délai de 21 jours à compter du lendemain de la rétractation pour remettre les fonds à l’acquéreur (art. L271-2 CCH).
Non réalisation d’une condition suspensive : cas de figure n°2
L’accomplissement d’une condition suspensive dépend d'un événement futur et incertain. Par exemple, l’acquéreur s’engage à acquérir un bien immobilier sous la condition suspensive d’obtenir un prêt auprès d’un établissement bancaire. Si le prêt lui est refusé, il se trouve libéré de son engagement (art. 1304-6 C. Civ.) et le dépôt de garantie doit lui être restitué (art. L 313-41 C. conso.).
Refus d’acquérir par l’acquéreur : cas de figure n°3
Lorsque l’acquéreur refuse de réitérer la vente alors que le délai de rétraction est échu et que les conditions suspensives ont été levées, il engage sa responsabilité contractuelle (art. 1217 et s. C. civ.).
Dans ce cas, le dépôt de garantie demeure acquis au vendeur à titre de dommages-intérêts. Le notaire le lui versera après avoir obtenu l’accord de l’acquéreur. A défaut, le vendeur pourra le réclamer en justice (art. 1956 C. civ.) à moins qu’il préfère demander la réalisation judicaire de la vente.