La vente d’un terrain à bâtir

Vérifier que le terrain est réellement constructible 

Les règles d’urbanisme

La constructibilité d’un terrain dépend à la fois des règles d’urbanisme…

• applicables sur la commune (plan local d’urbanisme, carte communale, règlement nationale d’urbanisme, servitude d’utilité publique) ;
• et propres à certains secteurs (rivage, littoral, montagne).

Bon à savoir : afin de connaitre les règles d’urbanisme applicables au terrain vendu, vous pouvez consulter le Portail national de l’urbanisme (https://www.geoportail-urbanisme.gouv.fr/) et demander un certificat d’urbanisme.

…Mais également des servitudes.

Les servitudes 

Elles peuvent limiter ou interdire les constructions (exemple, une servitude non aedificandi interdisant de construire ou non altius tollendi limitant la hauteur des constructions). L’existence d’une servitude peut être révélée dans les anciens titres de propriété et par l’interrogation du service de la publicité foncière. 

A noter : un terrain à bâtir n’est pas obligatoirement viabilisé (eau, électricité, gaz, assainissement, télécommunications). Le coût des travaux de viabilisation peut être important. Il est donc recommandé d’en estimer le montant avant toute acquisition.

Prévoir une condition suspensive de permis de construire 

Même en présence d’un certificat d’urbanisme, il est fortement conseillé de prévoir une condition suspensive d’obtention du permis de construire. Elle constitue une protection importante pour l’acquéreur, permettant de ne devenir propriétaire que si le permis nécessaire au projet envisagé est obtenu. 

Le délai d’instruction du permis de construire 

Le délai d’instruction est de 2 mois pour les maisons individuelles et 3 mois pour les autres projets (C. urb. art. R423-23). Des délais plus longs peuvent s’appliquer dans certains secteurs (par exemple, 5 mois pour un immeuble inscrit au titre des monuments historiques).

Le recours des tiers

Toute personne justifiant d’un intérêt à agir peut contester une autorisation d’urbanisme (C. urb. art. L600-1-2). Le délai de recours est de 2 mois à compter du premier jour de l’affichage continu et régulier de l’autorisation sur le terrain (C. urb. art. R600-2).

A noter : si l’affichage est irrégulier ou incomplet, le délai de recours ne commence pas à courir.

Pour sécuriser totalement l’opération, les parties peuvent prévoir que la vente ne sera définitive qu’après l’obtention d’un permis purgé de tout recours et de tout retrait administratif.
Pour plus d’informations : Le permis de construire : les démarches à entreprendre

S’assurer de la superficie et des limites du terrain

Le bornage 

Un bornage permet de fixer la limite séparative entre deux propriétés, identifiable par des signes extérieurs appelés « bornes ». Il peut être amiable (avec l’intervention d’un géomètre expert) ou judiciaire.

L’article L115-4 du Code de l’urbanisme impose sous peine de nullité que l’acte de vente mentionne si un bornage a été ou non réalisé. 

Le bornage n’est cependant pas obligatoire (sauf exceptions, par exemple pour les lotissements soumis à déclaration préalable ou permis d’aménager).

En l’absence de bornage, l’acte de vente doit contenir une description précise du terrain : qui sont les propriétés voisines, leur nature (terrain, bois, prairies, …), quels sont les éléments extérieurs (haies, clôtures, fossés, arbres, murs, …) et existe-t-il des mitoyennetés.

L’intervention d’un géomètre revêt toutefois une utilité certaine à la fois :

• pour l’acquéreur, afin de prévoir l'implantation des bâtiments en fonction des limites de la propriété acquise et d'assurer la fiabilité de sa demande de permis de construire.
• et pour le vendeur en limitant considérablement les risques de contestation, notamment pour des empiétements sur la propriété, ou sur la superficie du terrain.

Pour plus d’information : Limite de la propriété : le bornage

Le document d’arpentage 

Lorsque le terrain vendu est lui-même issu de la division d’une parcelle plus grande, un document d’arpentage doit être établi par un géomètre-expert : il désigne l'immeuble tel qu'il existait avant la division et chacun des nouveaux immeubles résultant de cette division. 

Le service du cadastre attribue aux parcelles créées de nouvelles numérotations que le notaire rependra dans son acte de vente. 

Le document d'arpentage sera ensuite annexé à l’acte de vente et produit au service de la publicité foncière au moment de l’accomplissement des formalités postérieures (D. 4 janv. 1955, art. 34 et D. 14 oct. 1955, art. 22, al. 3).

Remettre à l’acquéreur les diagnostics et informations sur les risques environnementaux

Le vendeur d’un terrain à bâtir doit fournir à son acquéreur plusieurs documents et informations importantes, dont :

L’état des risques et pollutions 

C. envir. art. L 125-5
Lequel recense notamment les risques :

• naturels, miniers, technologiques, sismiques, 
• liés à la présence de radon,
• pour les terrains situés dans les zones susceptibles d'être atteintes par le recul du trait de côte, 
• pour ceux qui sont concernés par une obligation de débroussailler, 
• ou qui se trouvent dans un secteur d’information sur les sols.

L’état des nuisances sonores et aériennes

Lorsque le terrain se situe dans le voisinage d’un aérodrome, il peut être concerné par un plan d’exposition au bruit (PEB) limitant les constructions selon l'importance de la gêne sonore. Un document informant de cette situation doit être communiqué au futur acquéreur (C. urb. art. L 112-11).

La présence d’installations classées pour la protection de l’environnement 

Le vendeur doit informer le futur propriétaire lorsqu’une installation classée pour la protection de l’environnement (ICPE) a été exploitée sur le terrain. Il doit également lui signaler les risques ou inconvénients importants dont il a connaissance (C. envir. art. L. 514-20). 

L’étude géotechnique

Une étude géotechnique doit être réalisée lorsque le terrain est situé dans une zone exposée au phénomène de retrait-gonflement des argiles lié à la sécheresse et à la réhydratation des sols (CCH art. L. 132-5).

Cette obligation concerne les zones d’exposition moyenne ou forte.

L’objectif est de prévenir les fissures et désordres pouvant affecter les constructions.

Les zones concernées peuvent être consultées sur le site www.georisques.gouv.fr.

Contrôler les règles relatives aux lotissements  

Certains lotissements, notamment ceux qui prévoient la création de voies, d'espaces ou d'équipements communs sont soumis à un contrôle spécifique : le permis d’aménager. 
La vente d’un terrain situé dans un lotissement et soumis à ce type de permis comporte des spécificités : 

Concernant l’avant-contrat

Aucune promesse de vente ne peut être consentie et aucun acompte ne peut être accepté avant la délivrance du permis d'aménager (C. urb. art. L 442-4).

La promesse de vente doit indiquer la consistance du lot, sa délimitation, son prix, son délai de livraison et le lotisseur ne peut obtenir de l'acquéreur qu’une indemnité d'immobilisation de 5 % maximum du prix de vente (C. urb. art. L 442-8). 

Avant la vente définitive

Votre notaire prêtera une attention particulière : 

• aux différentes autorisations administratives, notamment le permis d’aménager et son affichage sur le terrain, ainsi que l’attestation de non-contestation de la conformité des travaux lorsque des travaux d'équipement ont été mis à la charge du lotisseur.
• aux divers documents relatifs au lotissement (le cahier des charges, le règlement, les statuts de l'association syndicale, l’existence d’équipements communs et leur éventuel transfert dans le domaine public).
  Bon à savoir : si le règlement de lotissement complète, si nécessaire, les règles d'urbanisme (implantation des constructions, hauteur, etc.), le cahier des charges, quant à lui, est un document contractuel qui organise les relations entre propriétaires (entretien des équipements, règles de voisinage, etc.). La distinction entre les deux n'est pas toujours évidente et un document unique peut être présenté à l'acquéreur sous le nom de "cahier des charges et règlement de lotissement".
• et aux assurances relatives aux travaux (dommages-ouvrage et responsabilité décennale).

Lors de la vente définitive

Elle interviendra lorsque les travaux auront tous été effectués, sauf le lotisseur obtient une garantie d'achèvement des travaux auprès d’un établissement bancaire (C. urb. art. R 442-13, b).

Les travaux qui concernent le revêtement définitif des voies, des trottoirs et les plantations seront bien souvent reportés pour éviter leur dégradation lors de la construction des maisons. Une somme d’argent correspondant à leur coût sera conservée par le notaire et débloquée au fur et à mesure de l’avancement des travaux (C. urb. art. R 442-13, a).

Reverser aux impôts les éventuelles taxes dues par le vendeur

La taxe communale sur la première cession de terrains devenus constructibles (CGI art. 1529)

Les communes ou certains établissements publics de coopération intercommunale peuvent instaurer une taxe sur la première vente d’un terrain devenu constructible. La liste des communes ayant institué cette taxe est disponible sur collectivites-locales.gouv.fr.

Cette taxe s’applique si :

• le terrain est devenu constructible depuis moins de 18 ans,
• et que le prix de vente est supérieur à trois fois le prix d’acquisition.

Elle ne s’appliquera pas si le vendeur est exonéré d’impôt sur la plus-value immobilière (dépendance de la résidence principale, vente inférieure à un certain montant, …), de même qu’en cas de construction de logements sociaux et d’expropriation.

La taxe nationale sur les terrains devenus constructibles (CGI art. 1605 nonies)

Une taxe nationale peut également s’appliquer lorsqu’un terrain rendu constructible après le 13 janvier 2010 est cédé pour la première fois et que son prix de vente est supérieur à dix fois son prix d’acquisition.

Bon à savoir : ces taxes sont cumulables avec l'imposition des plus-values immobilières des particuliers.

La vente d’un terrain à bâtir nécessite donc beaucoup de vérifications et de formalités, ce qui peut potentiellement allonger les délais de réalisation de l’opération.