La donation d'un bien immobilier avec réserve d’usufruit

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La donation est dite "avec réserve d’usufruit" quand seule la nue-propriété du bien est donnée, et que le donateur conserve l' usufruit du bien donné.

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Donation avec réserve d'usufruit : définition et avantages

Les prérogatives d'un propriétaire  sont constituées de l'usage du bien (l'usus en latin), du pouvoir d'en disposer (l'abusus) qui permet notamment de le détruire, le donner, le vendre et celui d'en recevoir les "fruits" (fructus) comme les loyers, les fermages, les récoltes.

Ces prérogatives peuvent être exercées par deux personnes différentes, notamment en cas de donation avec réserve d'usufruit.

On parle de démembrement de propriété :

  • d'un côté l'usufruit, réservé à l'usufruitier qui a le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus. 
  • et de l'autre, le nu-propriétaire qui a le droit de disposer du bien. S'il souhaite le vendre il ne peut bien sûr céder que sa nue-propriété, sauf si l'usufruitier donne son accord à la vente du bien dans sa totalité.

Pour une définition détaillée de ce qu’est l’usufruit : voir la fiche « comprendre l’usufruit ».

La donation avec réserve d'usufruit permet également de réduire les droits de mutation dus par le donataire. En effet, la nue-propriété correspond à une fraction de la valeur de la pleine propriété; elle est déterminée par le barème de l'article 669 du Code général des impôts et varie selon l'âge de l'usufruitier.

Exemple

Donation d'un appartement de 200.000€ faite par un père de 79 ans à son fils. La valeur de la nue-propriété : 70% de 200.000€, soit 140.000€, somme qui représente l'assiette taxable, c'est-à-dire le montant sur lequel l'impôt sera calculé.

Au décès du donateur, l'usufruit s'éteint au profit du donataire (celui qui reçoit le bien, ici le nu-propriétaire) qui devient alors plein propriétaire, sans taxation ni formalité à effectuer.