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La donation est dite "avec réserve d’usufruit" quand seule la nue-propriété du bien est donnée, et que le donateur conserve l'usufruit du bien donné. L’usufruit peut être conservé durant la vie du donateur (usufruit viager) ou pour une durée fixe (usufruit temporaire). Il est également possible de prévoir qu’à l’extinction du premier usufruit, un second usufruit naîtra au profit d’un usufruitier successif (réversion d’usufruit). La donation avec réserve d’usufruit offre divers avantages dont la diminution du coût fiscal de la transmission.
donation avec réserve d'usufruit : définition
Les prérogatives d’un propriétaire sont constituées :
• de l’usage du bien (l’usus en latin),
• du pouvoir de disposer du bien (l’abusus), qui permet notamment de le détruire, le donner, le vendre
• du pouvoir d’en percevoir les “fruits” (fructus) comme les loyers, les fermages, les récoltes.
Ces prérogatives peuvent être exercées par deux personnes différentes, notamment en cas de donation avec réserve d’usufruit (C. civ. Art. 949).
On parle dans ce cas de démembrement de propriété :
• d'un côté l'usufruit, réservé à l’usufruitier qui a le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus ;
• et de l'autre, le nu-propriétaire qui a le droit de disposer du bien. S’il souhaite le vendre, il ne peut bien-sûr céder que sa nue-propriété, sauf si l’usufruitier donne son accord à la vente du bien dans sa totalité.
Pour une définition détaillée de ce qu’est l’usufruit : voir la fiche « comprendre l’usufruit ».
Donation avec réserve d'usufruit : modalités
Durée de l’usufruit
L’usufruit transmis peut être :
• viager : il s’éteint à la mort de l’usufruitier.
• Temporaire (à durée fixe) : il s’éteint au terme fixé, par exemple 15 ans.
Objet de la donation avec réserve d’usufruit
La donation peut porter sur un bien immeuble ou un bien meuble (des parts de SCI, un fonds de commerce...).
Elle peut porter sur une somme d’argent. L’usufruitier sera alors qualifié de quasi-usufruitier et pourra dépenser l’argent, à charge (pour ses héritiers) après son décès de le restituer aux nus-propriétaires. Le montant sera déduit du passif de succession (sur le plan civil).
Les droits de donation sont classiquement calculés sur l'assiette réduite (voir le détail ci-dessous).
Attention en revanche à la fiscalité au décès de l’usufruitier qui a fait l’objet d’une réforme par la loi de finance pour 2024 : pour en savoir plus, voir notre article sur l’usufruit sur une somme d'argent et créance de restitution.
Usufruit successif (réversion d’usufruit)
Dans les donations consenties avec réserve d'usufruit, il est fréquent d’insérer également une clause « de réversion de l'usufruit » (ou usufruit successif). Cette dernière prévoit qu’au décès de l’usufruitier, une seconde personne deviendra usufruitière.
Par exemple : deux époux souhaitent donner en nue-propriété un bien qu’il possède chacun pour moitié à leur enfant. Le bien est loué. Au décès du premier époux, le conjoint survivant pourra continuer à habiter le logement ou percevoir les loyers toute sa vie durant.
Sur le plan fiscal la réversion d’usufruit relève des droits de succession. Dans l’exemple cité, l’époux survivant sera donc exonéré.
Donation avec réserve d'usufruit : avantages
Transmission et sécurité pour le donateur
Elle permet au donateur d’anticiper sa succession.
Elle permet de transmettre par avance ses biens à ses héritiers, tout gardant la possibilité de rester dans sa maison ou de percevoir les revenus de la location, ce qui peut être utile pour financer une maison de retraite par exemple.
Avantage fiscal
Concernant l’IFI, la donation avec réserve d’usufruit ne présente aucun avantage puisque l’usufruitier reste redevable de l’IFI sur la valeur de la pleine propriété du bien (CGI, art. 968).
Concernant les droits de donation, la donation avec réserve d’usufruit permet de réduire le coût fiscal de la transmission. En effet, l’assiette des droits de mutation (droits de donation) dus par le donataire est constituée, non par la valeur de la pleine propriété mais par la valeur de la seule nue-propriété transmise.
Le taux des droits de donation, appliqué sur cette assiette réduite, est déterminé en fonction du lien de parenté entre le donateur et le donataire.
Au décès du donateur, ou au terme fixé, l’usufruit s’éteint au profit du donataire (celui qui reçoit le bien, ici le nu-propriétaire) qui devient alors plein propriétaire, sans taxation supplémentaire (CGI, art. 1133) ni formalité à effectuer.
Pour le calcul des impôts, la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété est déterminée par le barème de l’article 669 du Code général des impôts
• Lorsque l’usufruit est viager
La valeur de l’usufruit et donc celle de la nue-propriété varient selon l'âge de l'usufruitier :
| AGE de l'usufruitier | VALEUR de l'usufruit | VALEUR de la nue-propriété |
| Moins de : | ||
21 ans révolus | 90% | 10% |
31 ans révolus | 80% | 20% |
41 ans révolus | 70% | 30% |
51 ans révolus | 60% | 40% |
61 ans révolus | 50% | 50% |
71 ans révolus | 40% | 60% |
81 ans révolus | 30% | 70% |
91 ans révolus | 20% | 80% |
Plus de 91 ans révolus | 10% | 90% |
Exemple : donation d’un appartement de 200.000€ faite par un père de 79 ans à son fils. Valeur de la nue-propriété : 70% de 200.000€, soit 140.000€, somme qui représente l’assiette taxable, c’est-à-dire le montant sur lequel l’impôt sera calculé.
• Lorsque l’usufruit est temporaire (durée fixe).
Pour le calcul de l’impôt, la valeur de l’usufruit à durée fixe est de 23% de la pleine propriété par tranche de 10 ans (CGI art. 669). Il n’est donc pas tenu compte de l’âge de l’usufruitier, excepté pour vérifier que cette valeur n’excède pas celle de l’usufruit viager. Auquel cas, c'est la valeur de l’usufruit viager qui sera prise en compte.
Un usufruit de 15 ans sera donc évalué à 46% de la valeur de la pleine propriété. La nue-propriété représentera donc 54 % de la pleine propriété. Mais si le donateur a 78 ans, c’est la valeur de l’usufruit viager (30%, inférieur à 46%) qui aurait été prise en compte pour le calcul des impôts.