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Que veut dire usufruit ?
L'usufruit est le droit pour l’usufruitier de jouir et d'user d’un bien dont il n’est pas le propriétaire. L’usufruit est par essence temporaire, il implique donc l’obligation pour l’usufruitier de conserver la substance du bien et l’assurance pour le nu-propriétaire d’en retrouver la pleine propriété et donc la jouissance de son bien, à l’extinction de l’usufruit.
Il est régi par les articles 578 à 624 du Code civil.
Attention, il ne faut pas confondre l’usufruit avec le droit d'usage et d'habitation ou avec l’indivision.
Usufruit, nue-propriété et démembrement
Selon la théorie classique, le droit de propriété donne au propriétaire trois sortes de prérogatives :
Prenons l'exemple d'un logement, le propriétaire a :
• L'usus, le droit d'utiliser le logement (l'habiter),
• Le fructus, le droit de percevoir les revenus du logement (le louer et percevoir les loyers),
• L'abusus, le droit de disposer du logement (le vendre, le donner).
Le droit de propriété est donc la combinaison de l'usufruit et de la nue-propriété.
Il est possible pour le propriétaire de dissocier ces prérogatives, notamment à l’occasion d’une vente ou d’une donation. Par exemple, il peut donner la nue-propriété (propriété grevée d'usufruit) à un enfant et se réserver l’usufruit (il garde ainsi le droit d’habiter le bien donné ou de le louer).
En matière de succession, le conjoint survivant jouit de l’usufruit légal des biens du défunt. Les enfants sont alors nus-propriétaires.
On parle de démembrement du droit de propriété.
Usufruit, droit d’usage et d’habitation et indivision
Il ne faut pas confondre démembrement et indivision.
L’indivision sur un bien implique que les coindivisaires ont des droits de même nature sur un même bien et qu’ils peuvent demander la sortie d’indivision par le partage. L’indivision est régie par les articles 815 et suivants du Code civil.
A l’inverse des indivisaires, l’usufruitier et le nu-propriétaire sont en situation de démembrement et ont des droits de nature différente sur le même bien. Les usufruitiers et nus-propriétaires ne peuvent pas demander le partage entre eux.
Il ne faut pas confondre usufruit et droit d'usage et d'habitation.
L'usufruit permet de jouir du bien (habiter la maison) et de l’exploiter (le mettre en location), de percevoir les fruits (par exemples les loyers) ou encore de céder son droit (cession d’usufruit).
A l’inverse, le droit d'usage et d'habitation, lui est strictement personnel (il ne peut donc pas être cédé, C. civ., art. 631) et ne permet pas en principe à son titulaire de louer le bien, mais uniquement de l’habiter (sauf exception si le logement n'est plus adapté aux besoins du conjoint survivant, C. civ, art. 764 al. 5).
Obligations de l’usufruitier et du nu-propriétaire
L’usufruitier
Avant l'entrée en jouissance, l'usufruitier doit :
• faire dresser un inventaire des meubles et un état des immeubles (art. 600 C. civ.),
• donner caution pour garantir la restitution du bien au propriétaire, voire le paiement d’indemnités en cas de détérioration du bien.
Toutefois, l'usufruitier peut être dispensé de ces deux obligations.
Au cours de l’usufruit, il doit jouir du bien de façon raisonnable, c’est-à-dire qu’il doit être diligent et prendre toutes les mesures pour maintenir le bien en bon état.
Ainsi il doit l’entretenir, ne pas modifier sa destination (ce qui implique de ne pas effectuer de transformations matérielles), procéder aux réparations nécessaires, prendre toutes les mesures dites conservatoires (pour la sauvegarde d'un droit ou d'une chose), il ne doit pas le détériorer... Il doit assurer le bien.
L’usufruitier doit régler les charges courantes, les réparations d'entretien et les impôts (notamment la taxe foncière) conformément aux articles 605 et 608 du Code civil.
Le nu-propriétaire
Il est tenu d'assumer les grosses réparations, sauf si elles sont dues au défaut d'entretien de l'usufruitier (art. 605 C. civ.). Ces grosses réparations sont relatives au gros œuvre : réfection des murs extérieurs ou de refend, voûtes, poutres, couvertures entières, digues, murs de soutènement, clôture (art. 606 C. civ.).
Il ne doit rien faire qui puisse diminuer ou troubler la jouissance de l'usufruitier.
La vente d’un bien démembré
La vente du logement dans sa totalité ne peut se faire qu'avec l'accord du nu-propriétaire. Dans ce cas et conformément à l’article 621 du Code civil :
• En principe, le prix se répartit entre l'usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces droits,
• En cas d’accord des parties, l’usufruit peut être reporté sur le prix de vente, créant ainsi un quasi-usufruit.
En revanche, conformément à l’article 815-5 du Code civil, le nu-propriétaire ne peut pas demander au tribunal judiciaire d’ordonner la vente de la pleine propriété d'un bien grevé d'usufruit contre la volonté de l'usufruitier.
Bon à savoir : l’usufruitier peut vendre son usufruit sans l’accord du nu-propriétaire (C. civ. art. 595), et le nu-propriétaire peut vendre sa nue-propriété sans l’accord de l’usufruitier (C. civ. art. 621).
Attention : l'usufruit cédé conserve la même durée.
Terme de l’usufruit
Usufruit viager ou usufruit temporaire
L'usufruit est le plus souvent viager, c'est-à-dire qu'il s'éteint par la mort de l’usufruitier. Il peut aussi être constitué pour une durée fixe, on parle alors d'usufruit temporaire.
Usufruit successif
Dans le cadre d’une donation d’un bien en nue-propriété et dont le donateur se réserve l’usufruit viager, une clause d’usufruit successif (ou clause de réversion d’usufruit) peut être insérée afin de prévoir qu’au décès du donateur usufruitier en premier, un nouvel usufruit s’ouvrira sur la tête d’une autre personne, usufruitière en second, jusqu'à son décès (C. civ. art. 949).
Le nu-propriétaire doit alors attendre le deuxième décès avant de retrouver la pleine propriété de son bien.
Comment évaluer l'usufruit ?
En cas notamment de vente, de donation, de succession ou d’apport en société, il est nécessaire de donner une valeur à l’usufruit pour le partage du prix de vente ou le calcul des droits dus au Trésor public. Il faut alors distinguer :
Evaluation de l’usufruit selon le barème fiscal pour le calcul des impôts
• L’usufruit viager
Pour le calcul des impôts (droits d’enregistrement et taxe de publicité foncière), la valeur de l’usufruit viager est obligatoirement déterminée par le barème fiscal de l’article 669 du Code général des impôts. L’usufruit est déterminé par un pourcentage de la valeur de la pleine propriété. Plus l’usufruitier est âgé, moins l’usufruit a de valeur.
| Age de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit (%) |
| Moins de 21 révolus | 90 % |
| Moins de 31 révolus | 80 % |
| Moins de 41 révolus | 70 % |
| Moins de 51 révolus | 60 % |
| Moins de 61 révolus | 50 % |
| Moins de 71 révolus | 40 % |
| Moins de 81 révolus | 30 % |
| Moins de 91 révolus | 20 % |
| Plus de 91 révolus | 10 % |
• L’usufruit temporaire
L'usufruit temporaire, c‘est à dire l’usufruit à durée fixe est fiscalement estimé à 23 % de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de 10 ans.
Le droit d'usage et d'habitation est évalué fiscalement à 60 % de la valeur de l'usufruit viager.
Evaluation économique de l’usufruit (sur le plan civil)
Sur le plan civil, les parties à la vente ou au partage par exemple, sont libres de déterminer la valeur de l’usufruit en suivant le barème fiscal ou pas. Il est ainsi possible de prévoir dans l’acte de partage ou dans la vente une valorisation économique de l’usufruit.
La valeur économique de l’usufruit se calcule en fonction du revenu tiré de l'immeuble (loyers ou valeur locative, déduction faite des charges éventuelles), de la durée de détention laquelle résulte des tables de mortalité et d’un taux d'actualisation.
Cette évaluation se révèle donc plus précise que le barème fiscal.
À titre d’exemple, avec une évaluation économique, l’usufruit d’une femme de 71 ans sera supérieur à celui d’un homme de 80 ans. Alors qu’en suivant le barème fiscal, ces deux usufruits auront la même valeur.
En revanche, l’évaluation économique ne pourra pas être utilisée pour le calcul des impôts (droits de donation, succession, etc.).
Quasi-usufruit et créance de restitution
Qu'est-ce que le quasi-usufruit ?
Lorsque l'usufruit porte sur des choses consomptibles (qui se consomment par l’usage) notamment de l’argent, il prend la dénomination de quasi-usufruit.
Le quasi-usufruitier dispose de pouvoirs plus élargis qu’un usufruitier classique : il a le droit de consommer la chose donc dépenser l’argent. En contrepartie, à l’extinction de l’usufruit, il doit restituer cette chose (cette somme) au nu-propriétaire (C. civ art. 587). Ce dernier peut alors faire valoir une créance de restitution.
Pour protéger les droits du nu-propriétaire, le législateur permet à ce dernier d’obtenir :
• La réalisation d’un inventaire (c. civ. art. 600 et 1094-3),
• Une caution sauf si l’usufruitier est dispensé dans l’acte constitutif ou sauf exception (c. civ. art. 601),
• L'emploi de ces sommes dans un ou plusieurs biens déterminés (c. civ. art. 602 et 1094-3),
• La conversion de l’usufruit en rente viagère (c. civ. art. 759).
En revanche, le nu-propriétaire ne peut pas imposer que le quasi-usufruit soit converti en un capital.
Qu’est-ce que la créance de restitution ?
Afin de prouver l’existence de cette créance, votre notaire pourra éventuellement vous proposer la rédaction d’une convention de quasi-usufruit pour organiser et sécuriser les droits de chacun. Son objet est de calculer la valeur de la créance de restitution et de fixer les conditions d’exercice de l’usufruit.
Dans le cadre d’une succession, si le quasi-usufruitier est le conjoint survivant (C. civ art. 757 ou 1094-1), ses propres héritiers pourront au jours de son décès, à certaines conditions, déduire fiscalement cette créance de sa succession (CGI art. 774 bis) permettant ainsi de diminuer l'actif successoral taxable et l’impôt à payer.
En savoir plus sur les conditions de déduction de la créance de restitution, lors de la succession du quasi-usufruitier,
Qu'est-ce que l'usufruit dans une succession ? [VIDEO]
En quoi consiste l'usufruit ? Quels sont les droits attachés à l'usufruit ? Quelles sont les obligations attachées à l'usufruit ? A quel moment prend fin l'usufruit ?