Succession et couples :
droits du survivant sur le logement ?

Logement et décès du conjoint marié

Au décès de l’un des époux, le conjoint survivant bénéficie de plusieurs droits destinés à lui assurer le maintien dans le logement du couple.

• Le droit temporaire au logement 

Le conjoint survivant bénéficie, durant une année, de la jouissance gratuite du logement qu’il occupait effectivement, à titre de résidence principale, au jour du décès ainsi que des meubles le garnissant (C. Civ., art. 763). 
Le défunt ne peut pas priver son conjoint de ce droit temporaire qui est d’ordre public.  
Il existe différentes hypothèses : 

• Si logement appartenait aux époux ou entièrement au défunt : il bénéficie d'une jouissance gratuite pendant un an de ce logement, ainsi que du mobilier qui le garnit compris dans la succession (C. civ. art. 763 al. 1) ;
• Si le logement était loué : la succession prendra en charge les loyers pendant une année, au fur et à mesure de leur acquittement (C. civ. art. 763 al. 2) ;
• Si le conjoint survivant occupe un logement appartenant pour partie indivise au défunt : l'indemnité d'occupation lui sera remboursée par la succession pendant une année, au fur et à mesure de leur acquittement (C. civ. art. 763 al. 2).

• Droit viager au logement (droit d’usage et d’habitation sa vie durant)

Sauf volonté contraire du défunt exprimée dans un testament notarié, le conjoint survivant qui occupe - à l'époque du décès, à titre d'habitation principale- un logement appartenant aux époux ou entièrement au défunt, a un droit d'habitation et un droit d'usage sur le mobilier le garnissant, jusqu’à son décès (C. civ. art. 764).  

Pour en bénéficier : 

• Il doit se manifester dans l'année du décès. Il est important de consulter rapidement son notaire pour préserver ses droits. 
• Il peut alors être dressé un inventaire des meubles et un état de l'immeuble pour éviter les contestations ultérieures.

Exceptionnellement, si le logement n'est plus adapté à ses besoins, le conjoint survivant peut le louer à un usage autre que commercial ou agricole afin de dégager les ressources nécessaires à une autre solution d'hébergement (maison de retraite par exemple).

Si le conjoint survivant n’a que des droits en propriété sur la succession : 

• Ce droit d'usage et d'habitation vient en déduction de sa part (art. 765 C. civil). 
• Si la valeur de ce droit est inférieure à sa part de succession, il a droit à un complément. 
• Dans le cas contraire, le conjoint survivant en conserve tout le bénéfice et ne doit rien aux autres héritiers. 
• D'un commun accord, le conjoint survivant et les autres héritiers peuvent convertir ce droit en une rente viagère ou en un capital. 
   

• Attribution préférentielle du logement  

Lors du partage de la succession, le conjoint qui est copropriétaire du logement, peut s'en faire attribuer de manière préférentielle, la propriété. Cette attribution est de droit, elle prime les éventuelles demandes similaires des autres héritiers.

Pour l’obtenir, le conjoint doit être copropriétaire du logement, soit parce que les époux l’avaient acheté ensemble, soit parce qu’il en hérite d’une part. 

Une soulte (somme d’argent) peut être due aux autres héritiers. Des délais de paiement peuvent lui être accordés pour une partie de cette somme (art. 832-4 C. civil).  

Sort du bail 

Si le bail était au nom des deux époux, il se poursuit au profit du conjoint survivant. 

Si le bail était initialement au nom du conjoint décédé :

• Soit les époux avaient demandé conjointement la cotitularité du bail et dès lors le conjoint survivant dispose d’un droit exclusif sur ce bail (C. civ., art. 1751) ;
• Soit, à défaut de cotitularité, le conjoint survivant bénéficie du transfert de bail (Loi du 6 juillet 1989, art. 14 et loi du 1er septembre 1948, art. 5).
   

Logement et décès du partenaire pacsé

Une protection existe au profit des partenaires de PACS. Toutefois, elle est moins étendue que celle prévue pour les personnes mariées. 

• Droit de jouissance temporaire du logement 

Comme le conjoint marié, le partenaire survivant peut bénéficier pendant un an après le décès de la jouissance gratuite du domicile commun ainsi que du mobilier qui le garnit. En revanche, à la différence du survivant marié, le partenaire survivant peut avoir été privé de ce droit par le défunt dans un testament (C. civ., art. 515-6).

• Si logement appartenait aux partenaires ou entièrement au défunt : il bénéficie d'une jouissance gratuite pendant un an de ce logement, ainsi que du mobilier qui le garnit compris dans la succession ;
• Si le logement était loué : la succession prendra en charge les loyers pendant une année, au fur et à mesure de leur acquittement ;
• Si le partenaire survivant occupe un logement appartenant pour partie indivise au défunt : l'indemnité d'occupation lui sera remboursée par la succession pendant une année.

Bon à savoir : à la différence du conjoint survivant, le partenaire ne bénéficie pas d’un droit viager légal.

• Attribution préférentielle du logement 

Le partenaire survivant peut se faire attribuer de manière préférentielle le logement et les meubles qui le garnissent lorsqu’il se trouve en indivision avec les héritiers du défunt (C. Civ. Art. 515-6, al. 2). 

Cette attribution est de droit si le défunt l’a prévue par testament. A défaut, si plusieurs héritiers veulent l’attribution, le juge tranchera. 

• Sort du bail 

Si le bail était au nom des deux partenaires, il se poursuit au profit du partenaire survivant. 

Si le bail était initialement au nom du partenaire décédé :

• Soit les partenaires avaient demandé conjointement la cotitularité du bail et dès alors le partenaire survivant dispose d’un droit exclusif sur ce bail (C. civ., art. 1751);
• Soit, à défaut de cotitularité, le partenaire survivant bénéficie du transfert de bail (Loi du 6 juillet 1989, art. 14 et loi du 1er septembre 1948, art. 5).

Bon à savoir : le partenaire survivant n’est pas un héritier légal. Ainsi, sans testament, le partenaire survivant n’hérite de rien, même si le couple vivait ensemble depuis longtemps.
Pour lui garantir la transmission d’un bien (comme le logement commun), il est donc fortement recommandé d’établir un testament en sa faveur.
Le partenaire pacsé bénéficie cependant d’un avantage fiscal important, puisqu’il est exonéré de droits de succession, contrairement aux concubins non pacsés.

Logement et décès du concubin

Le concubinage est une union de fait, elle ne crée aucune obligation et très peu de droits entre les concubins. Les concubins doivent penser à se protéger eux-mêmes (via un testament) car la loi n’accorde aucun droit au survivant. Quant au logement, plusieurs hypothèses peuvent se présenter : 

• Si ce le concubin survivant vivait dans le logement appartenant à son concubin décédé : la loi ne lui accorde aucun droit au maintien dans les lieux.
• Si tous deux étaient propriétaires en indivision, il n’est pas davantage protégé. Au décès d’un concubin, ses héritiers, nouveaux propriétaires indivis, peuvent demander la vente du logement. S’il le peut, le survivant peut leur proposer de racheter leurs parts. Il ne bénéficie pas d’une attribution préférentielle. 
• Si le couple était en location :
  • en cas de cotitularité du bail, au décès de l’un des concubins le contrat continue au nom du survivant
  • à défaut de cotitularité, le survivant peut prétendre au transfert de bail s’il vivait avec le signataire du bail depuis au moins un an à la date du décès et si le concubinage était notoire (Loi du 6 juillet 1989, art. 14).
     

À retenir

Au moment du décès, le sort du logement fait partie des questions clés à aborder lors de la succession. Selon la situation, ce bien peut être attribué à un héritier, ou le conjoint survivant peut en conserver l'usufruit. Cette situation est souvent régie par des règles de succession qui varient en fonction des dispositions testamentaires et des choix faits par le défunt avant son décès. 

Il est donc essentiel de comprendre les modalités de transmission du logement, d’autant plus si des clauses particulières ont été insérées dans les contrats de donation. Par exemple, dans certains cas, le logement peut être inclus dans une donation avec réserve d’usufruit, permettant ainsi à un héritier de jouir du bien tout en préservant la propriété d’autres membres de la famille. 

Par ailleurs, le pacte de famille permet de modifier les règles de succession traditionnelles pour protéger les intérêts des héritiers tout en respectant la réserve héréditaire. Il est également utile de se renseigner sur les démarches à faire après un décès, notamment en ce qui concerne le règlement des successions. Enfin, dans certains cas, un don manuel peut poser problème et compliquer la gestion de l'héritage, rendant d'autant plus importante une planification soignée avant la succession.