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Annuaires

Les plus-values immobilières des non-résidents

Un Français non-résident peut vendre des biens immobiliers situés en France. Ces opérations sont en principe soumises à l’impôt en France. Toutefois, certaines mesures dérogatoires permettent de limiter ou de supprimer cette taxation.

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  • Cession d’un bien immobilier en France détenu directement

    • La cession d’un bien immobilier en France par une personne physique non résidente relève du régime des plus-values immobilières (CGI, art. 150 U à 150 VH et 244 bis A).

    • Depuis le 1er janvier 2018, les personnes physiques et les associés personnes physiques de société ou de groupement dont les résultats sont imposés au nom des associés (relevant des articles 8 à 8 ter du CGI), sont soumis à un  prélèvement au taux de 36,2 %. Ce prélèvement correspond à un impôt de plus-value à hauteur de 19 % et aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.

    • Par ailleurs, si le prix de cession de l’immeuble est supérieur à 150 000 €, un représentant fiscal doit être désigné, sauf si l’immeuble cédé est détenu depuis plus de trente ans. En cas de contestation de l’administration sur la liquidation de la plus-value, le représentant sera l’interlocuteur de l’administration. La désignation d’un représentant fiscal peut engendrer des coûts supplémentaires pour le vendeur.

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      A compter du 1er janvier 2015, les personnes physiques résidentes dans l’Union européenne, et dans certains cas, dans l’Espace Economique Européen (EEE), n’ont plus l’obligation de désigner un représentant fiscal en France. Les contribuables résidant hors de ses Etats, restent tenus à cette obligation , y compris les pays et territoires d’Outre-Mer tels que la Polynésie Française, la Nouvelle Calédonie, Saint-Barthélémy...

      Les conventions internationales peuvent apporter des dérogations à ce principe.

      Certaines mesures d’exonération de plus-values immobilières qui existent pour les résidents français s’appliquent également aux non-résidents. Ainsi, la cession d’un immeuble détenue depuis plus de trente ans est exonérée d’impôt.

      Enfin, si la plus-value nette réalisée est supérieure à 50 000 €, une taxe supplémentaire est susceptible de s’appliquer. Elle est de 2% pour les plus-values comprises entre 50 000 € et 100 000 € et peut s’élever jusque 6 % pour les plus-values supérieures à 250 000 €.

    • L’exception :

    • Il existe une mesure qui permet à un non résident, au sens de l’article 4B du CGI, de bénéficier d’une exonération limitée à 150 000 € de plus-value nette imposable, lorsqu’il cède un immeuble en France (CGI 150 U-II 2°).
    • L’exonération ne concerne que la cession d’immeubles, parties d’immeubles ou droits relatifs à ces biens qui constituent l’habitation en France des personnes physiques, non-résidentes en France.
       
    • Trois conditions doivent être respectées :
      1. le cédant doit être un ressortissant de la Communauté européenne ou d’un autre Etat partie à l’accord sur l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention fiscale qui contient une clause d’assistance administrative. Cette qualité s’apprécie à la date de la cession de chaque bien pour lequel l’exonération est demandée ;
      2. le cédant doit avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession ;
      3. le cédant a eu la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de cette cession. Par exemple, si l’immeuble a été loué pendant cette période, l’exonération n’est pas applicable. Cette condition n’a pas à être respectée si la cession est réalisée au plus tard le 31 décembre de la cinquième année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France.
       
  • Cession d’un immeuble en France détenu via une SCI

    • Si le bien immobilier est détenu à travers une SCI de droit français soumise à l’impôt sur le revenu et à prépondérance immobilière, le principe reste le même. Là encore, les conventions internationales peuvent déroger à ce principe.

    • La cession peut porter sur les titres de la SCI ou les immeubles détenus par la SCI. Dans certains cas, un représentant fiscal devra être désigné.

    • Il en ira ainsi lorsque la quote-part du prix de cession reçue par les associés non résidents à concurrence de leur participation dans la SCI sera supérieure à 150 000 €.

    • Il convient de noter que si l’immeuble est détenu par une SCI, l’exonération en faveur de l’habitation en France des non-résidents ne s’applique pas.

  • Où se renseigner ?

    • DINR (Direction des Impôts des Non-Résidents)

    • 10 rue du Centre
      TSA 50014 NOISY-LE-GRAND
      93465 NOISY-LE-GRAND CEDEX

    • Pour la liste des conventions internationales signées par la France : www.legifrance.gouv.fr

    • Pour trouver la doctrine administrative : www.impots.gouv.fr

    • Pour trouver la liste des Etats non coopératifs : www.legifrance.gouv.fr

  • A retenir

    • La cession d’un immeuble en France est imposable en France.

    • Les conventions internationales peuvent prévoir d’autres règles.

    • Il existe des mesures d’exonération.