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Analyse du marché immobilier

25.04.2017
  • Le marché immobilier de l'ancien

    • Indices

    • Après une année 2016 très dynamique, et comme annoncé par le notariat, le nombre de ventes de logements anciens a continué de croître avec, à fin février 2017, 867 000 ventes sur les douze derniers mois (contre 805 000 douze mois plus tôt) soit une hausse de 7,7 % sur un an. Il dépasse donc le précédent point haut de 837 000 en mai 2006.

    • Source: CGEDD d’après bases notariales et DGFiP (MEDOC)

    • Cette hausse reste à mettre en perspective avec l’augmentation du nombre de logements en France. Ainsi, entre 2000 et 2016, s’il a augmenté de 19 % (34 537 000 en 2016 contre 28 988 000 en 2000), le volume de ventes de logements anciens n’a, dans le même temps, augmenté que de 7 % (793 000 en 2000 et 848 000 en 2016) : il faudrait donc plus de 940 000 transactions pour avoir un taux de rotation « record ».

    • Néanmoins, l’accroissement constant des volumes depuis février 2015 montre que le marché, soutenu par les acquéreurs (pour les-quels l’éventualité d’un attentisme pré-électoral semble être définitivement à écarter), a acquis une fluidité affirmée en termes de volumes.

    • À ce titre, les taux bas favorisent la bonne tenue du marché, quand bien même ceux‑ci effectuent une lente ascension qui ne décourage pas les acquéreurs. De même, la pérennité des dispositifs fiscaux (Pinel, PTZ) conditionne la stabilité d’un marché attractif.

    • La distribution de crédits à l’habitat des ménages a connu une forte remontée au cours de l’année 2016. Durant de longs mois consécutifs, des taux bas ont pu être pratiqués permettant ainsi de multiplier le phénomène de l’augmentation du nombre de ventes et amenant une certaine fluidité sur le marché immobilier ; le vendeur d’un bien réinvestissant simultanément ou quasi-simultanément le prix de vente dans l’acquisition d’un nouveau bien.

    • L’élargissement des conditions d’octroi du prêt à taux zéro a également eu un effet levier important pour l’acquisition.

    • La typologie du parc semble cependant varier. On assiste en effet à une augmentation du nombre et de la proportion de logements sociaux : au 1er janvier 2016, le parc locatif des bailleurs sociaux compte en France (hors Mayotte) 4,8 millions de logements (hors logements non conventionnés appartenant à une société d’économie mixte) selon le répertoire du parc locatif social (RPLS). Il progresse de 1,7 % par rapport à l’année précédente (79 100 loge-ments supplémentaires).

    • L’avantage fiscal du récent dispositif Pinel a certainement influé les décisions d’investissements dans le neuf (« en 2016, 119 000 logements ont été mis en vente soit 16,1 % de plus qu’en 2015. Une offre de logement en hausse qui suit l’augmentation de la demande avec plus de 125 000 logements réservés en 2016 soit 20,6 % de plus qu’en 2015 » - Source : CGDD - Datalab essentiel n° 92 - février 2017). Ce dispositif est d’ailleurs prolongé jusqu’en décembre 2017.

    • Les avantages fiscaux accordés aux bailleurs dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard, également prorogé jusqu’en décembre 2017, sont aussi un facteur d’accroissement des transactions.

    • Les signes de frémissement de la hausse des taux de crédit laissent présager, pour les acqué-reurs en puissance, la perspective d’une accen-tuation éventuelle. Ce sentiment n’est sûrement pas étranger à leur décision de s’engager dans un achat déjà en perspective mais demeuré jusqu’alors en suspens. L’ampleur de l’élan sus-cité par ce déclenchement n’a d’égale que la durée fort longue de la période d’expectative qui l’a précédée.

    • Quant aux prix, la tendance constatée depuis 2016 s’affirme, les prix des logements anciens continuant d’augmenter en France, au quatrième trimestre 2016, de 0,5 % par rapport au trimestre précédent (données provisoires corrigées des variations saisonnières) et de 1,7 % sur un an selon l’indice Notaires de France-Insee. Cette hausse est de +1,9 % pour les appartements et +1,5 % pour les maisons. Si en Ile-de-France la hausse des prix de l’ancien s’accentue, les prix de l’ancien augmentent plus modérément en province (+0,4 % entre le troisième et le qua-trième trimestre 2016). Contrairement à la région francilienne, la hausse est surtout tirée par les prix des maisons, qui croissent de 1,4 % entre fin 2015 et fin 2016 ; ceux des appartements augmentent de 0,4 %.

    • D’ailleurs, la tendance à la hausse observée au niveau de l’ensemble de la province à partir des indices de prix Notaires-Insee est visible dans la plupart des départements de province.

    • Toutefois, il existe une France à plusieurs marchés.

    • Au niveau des principales villes de province en appartements anciens, seules les villes de Saint-Etienne (-5 %), Toulouse (-1,5 %) et Marseille (-1,3 %) affichent des prix en baisse. Dans les autres villes, les prix augmentent :
      -     entre 1 % et 2 % à Reims, Dijon, Nice et Tours ;
      -     entre 2 % et 5 % à Rennes, Toulon, Aix-en-Provence, Lille, Montpellier, Nantes, Grenoble, Besançon et Brest ;
      -     au-delà de 5 % à Lyon (+6,2 %), Strasbourg (+6,8 %) et Bordeaux (+11,2 %).

    • Dans les principales agglomérations de province en maisons anciennes, les évolutions restent majoritairement positives avec cependant quelques baisses à Nancy (-6,9 %), Valenciennes (-4,3 %) et Béthune (-3,6 %). Dans les autres agglomérations, les prix augmentent jusqu’à 8 % à Bordeaux ou Toulon.

    • Si l’on observe la période des dix dernières années, on peut constater que l’indice des prix des logements anciens évolue suivant une courbe comparable à celle du nombre de transactions, mais avec une amplitude nettement moindre.
      Ainsi, contrairement au volume des transactions, les prix du 4e trimestre 2016 (indice P 104,7) n’ont pas totalement rattrapé ceux des années 2011-2012 (indice 110 env.) ni ceux des années 2006-2007 (indice 107 env.).

    • Ces tentatives de rattrapage, rappelons-le, ont succédé dans un premier temps au décrochage de la période de crise des « subprimes » puis au plus lent dérapage dans un climat de chômage grandissant.

    • Le volume des transactions résultant du nombre des avant-contrats du 1er trimestre 2017 et la hausse corrélative des prix qui s’en suivra, n’auront pour effet que de parfaire ce rattrapage.
       

    • Avant-contrats

    • La projection des indices de prix à fin mai 2017 à partir des avant-contrats sur l’ensemble de la France métropolitaine anticipe une accélé-ration de la hausse. En appartements anciens, l’évolution annuelle serait de +4,3 %, alors qu’en maisons anciennes, cette hausse serait plus prononcée avec +6,1 %.. 

  • Le marché immobilier du neuf - Les chiffres clés

    • Construction de logementsConstruction de logements  
      St@tInfo n° 7 : Source : SOeS, Sit@del2, estimations à fin février 2017

    • Variation T/T-1 (*) Ensemble Individuels Collectifs
      (y compris en résidences)
      Logement autorisés + 1,6 % + 6,5 % - 1,5 %
      Logements commencés + 0,5  % + 4,6 % - 2,2 %
    • * Trois derniers mois par rapport aux trois mois précédents.

    • Commercialisation des logements neufs
      Datalab essentiel n° 92 : Source : SOeS, ECLN

    •   4e trimestre 2016

      Nombre de réservations

      + 21,2 % sur un an (33497 unités)
      Mises en vente + 8,8 % sur un an (30342 unités)
      Encours de logements - 6 % sur un an (94300 unités)
A savoir
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