S'informer
Le statut des baux d'habitation résulte principalement de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qui régit la location vide et meublée lorsqu’elle constitue la résidence principale du locataire.
Destinée à garantir le droit fondamental d’accès au logement, ces dispositions visent à assurer un juste équilibre entre les droits et obligations du bailleur et du locataire, y compris dans les règles encadrant la fin de bail, qu’elle intervienne avant son terme ou à son échéance.
La fin de bail avant son terme
Le bail d’habitation est conclu pour une durée minimale de :
- 3 ans lorsque le bailleur est une personne physique et 6 ans lorsqu’il s’agit d’une personne morale pour une location vide (Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, art. 10)
- 1 an pour une location meublée (Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, art. 25.7).
Le bailleur est tenu de respecter cette échéance, à moins qu’un évènement n’entraîne la fin anticipée du contrat.
La résiliation
La résiliation judiciaire
Lorsqu’une partie manque à ses obligations, le juge peut prononcer la résiliation du bail pour un manquement grave et légitime du locataire.
En voici quelques exemples jurisprudentiels : un trouble du voisinage (Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, art. 6-1) tel qu’un trafic de stupéfiant ; la transformation du logement sans accord du bailleur (Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, art. 7 f) ; la perte du caractère de résidence principale (Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, art. 7 h) ; les retards répétés de paiement révélant une mauvaise foi (Cass. 3e civ, 10 juin 2008, n°07-16.233).
La résiliation de plein droit
Depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout bail doit comporter une clause de résiliation pour défaut de paiement du loyer ou des charges et le pour le non-versement du dépôt de garantie. La résiliation prend effet après un commandement de payer demeuré infructueux pendant 6 semaines (Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, art. 24).
Le contrat peut également prévoir une clause de résiliation pour défaut d’assurance ou trouble de voisinage constatés par une décision de justice (Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, art. 4 g).
Le départ volontaire du locataire
Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment sans avoir à invoquer de motif (loi n°89-462 du 6 juillet 1989, art. 12). Le congé doit être délivré par lettre recommandée avec accusé de réception, commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé, en respectant un préavis de :
- 3 mois pour les locations vides sauf exceptions, par exemple, lorsque le congé est justifié par l’état de santé du locataire (Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, art. 15).
- Et d’un mois pour les locations meublées (Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, art.25-8).
Le décès du locataire ou l’abandon de domicile
Pour les locations vides, le décès du locataire ou son abandon de domicile entraînent en principe la résiliation du bail à moins qu’une personne visée à l’article 14 Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 puisse bénéficier du transfert de ce bail :
- conjoint ou partenaire de Pacs (sans condition de durée),
- descendants, ascendants, concubin notoire ou personne à charge vivant au domicile depuis au moins un an (loi n°89-462 du 6 juillet 1989, art. 14).
Pour les locations meublées, en revanche, le décès du locataire n’entraîne pas la fin du bail (C. civ., art. 1742) qui se poursuit au profit des ayants-droits, sauf clause contraire dans le bail.
Bon à savoir : en cas d’abandon, le bailleur doit respecter la procédure de l’article 14-1 : mise en demeure délivrée par un commissaire de justice, constat de l’abandon après un délai d’un mois, suivit d’une décision judiciaire constatant la résiliation du bail et autorisant la reprise des lieux.
Les autres cas d’extinction du bail
Le bail peut également prendre fin avant son terme :
- d’un commun accord entre les parties,
- en cas d’acquisition du logement par le locataire,
- en raison de l’expropriation du bailleur, l’expropriant devant proposer une offre de relogement (C. urb., art 314-2),
- ou de perte totale du logement (C. civ., art. 1722).
La fin du bail à son échéance
Si le bailleur souhaite donner congé, il ne peut, contrairement au locataire, mettre fin au bail qu’à son échéance et uniquement pour des motifs limitativement prévus par l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Il doit respecter un préavis :
- de 6 mois pour les locations vides,
- de 3 mois pour les locations meublées.
Le congé devra être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, par exploit de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé.
La reprise pour y habiter
Le congé doit être motivé par la volonté du bailleur d’occuper le logement à titre de résidence principale ou de le faire occuper par son conjoint, son partenaire, son concubin notoire, ses ascendants ou descendants (Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, art. 15 I. et 25-8).
La vente
Le propriétaire donne congé à son locataire en vue de vendre le bien loué.
S’il s’agit d’une location vide, le propriétaire doit informer son locataire du prix et des conditions de la vente envisagée (loi n°89-462 du 6 juillet 1989, art. 15 II) lequel peut acheter en priorité le bien ; on parle de droit de préemption. Le congé du bailleur vaut offre de vente pendant deux mois.
Bon à savoir : si le propriétaire décide de vendre à des conditions plus avantageuses, il doit à nouveau en informer le locataire qui dispose d’un mois pour accepter cette nouvelle proposition.
Il n’existe en revanche aucun droit de préemption pour le locataire en meublé.
Le motif légitime et sérieux
Le congé est fondé sur un motif légitime et sérieux, comme un projet de démolition dans le cadre d’une opération immobilière ou l’inexécution des obligations du locataire.
En cas de contestation, le motif invoqué est soumis à l’appréciation du juge.
A noter : à défaut de congé, le bail est reconduit tacitement à son terme. Cette reconduction est de :
- 3 ans si le bailleur est une personne physique, 6 ans si c’est une personne morale en ce qui concerne les locations vides (Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, art. 10),
- 1 an pour les locations meublées (Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, art. 25-7).
Les locataires protégés
L’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 III vise à protéger :
- les locataires de plus de 65 ans disposant de faibles ressources à préciser ;
- les locataires ayant à leur charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement et à condition que le montant cumulé des ressources du foyer ne dépasse pas les plafonds déterminés par arrêté.
- depuis le 19 juillet 2023, les bénéficiaires de l’allocation journalière de présence parentale (AJPP) ayant de faibles ressources (loi n°89-462 du 6 juillet 1989, art. 15 IV).
Le propriétaire peut donner congé, à condition de proposer un logement de remplacement correspondant aux besoins de son locataire et dans les limites géographiques de l’article 13 bis de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948.
Cette protection disparaît si le bailleur est lui-même une personne de plus de 65 ans ou s’il dispose de faibles ressources.