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L’évaluation des biens issus d’une succession est essentielle. En effet, elle a de nombreuses incidences, notamment sur la valorisation des droits successoraux des héritiers, le calcul des droits dus au Trésor public ou des frais dus aux différents professionnels.
Revue des questions qui peuvent se poser.
Pourquoi évaluer les biens dans le cadre d’une succession ?
L’évaluation des biens successoraux a des incidences sur le règlement des successions, notamment pour la détermination de la part de chacun des héritiers, le calcul de l’impôt dû par le contribuable, ou celui des frais de la succession. En effet, pour la plupart des actes établis par le notaire, des droits sont dus à l’administration fiscale. L’assiette de ces droits repose sur la valeur des biens successoraux objets de l’acte ; aussi, est-il nécessaire de procéder à leur juste évaluation pour éviter une rectification fiscale.
Bon à savoir : les héritiers doivent tous se mettre d’accord sur la valeur des biens à retenir.
Comment procéder à l’évaluation des biens ?
A titre liminaire, il convient de préciser qu’il existe peu de règles légales fixant les modalités ou les acteurs en charge d’évaluer un bien.
Les biens immobiliers
Quelle valeur retenir ?
Pour les biens immobiliers, la valeur à retenir est celle correspondant à la valeur vénale réelle, c’est-à-dire celle à laquelle le bien pourrait être vendu compte tenu de son état et celui du marché immobilier au moment de l’évaluation.
Cette évaluation prend en compte divers critères : situation géographique, superficie, état d’entretien du bien, qualité des matériaux, présence d’un espace extérieur…
Qui pour évaluer le bien ?
Les professionnels compétents pour procéder à l’évaluation de biens immobiliers sont les agents immobiliers (qui donnent des avis de valeur), les experts immobiliers (qui rendent des expertises) et les notaires disposant d’un service de négociation immobilière.
L’administration fiscale met également à disposition des contribuables des outils leur permettant de rechercher des transactions de biens immobiliers similaires aux leurs et de comparer les prix. Il s’agit notamment des sites https://www.immo-data.fr/patrim et https://app.dvf.etalab.gouv.fr/.
Attention, ce ne sont pas des outils d’évaluation du bien.
Bon à savoir : un immeuble occupé par son propriétaire, doit, en principe, être évalué que comme un immeuble libre.
Les biens mobiliers
En fonction de la nature du bien mobilier, les modes de détermination de la valeur à retenir diffèrent.
- Les liquidités : en ce qui concerne les comptes bancaires et les livrets (ex : livret A, LDDS, PEL…), la somme à retenir est celle du solde des comptes.
- Les valeurs mobilières (ex : actions, obligations…) : la valeur à retenir est celle du cours de la bourse.
- Les meubles meublants (ex : armoire, télévision, vaisselle…) : les biens doivent être évalués selon leur état et leur rareté. L’intervention d’un expert du domaine concerné est parfois nécessaire, par exemple en présence d’un objet d’art.
Deux méthodes d’évaluation sont retenues par l’administration fiscale :- la valeur du mobilier peut être fixée forfaitairement à 5% de la valeur de l’actif brut de la succession,
- ou, cette valeur est déterminée par un commissaire-priseur ou un notaire article par article (C. civ. art. 789).
- Les véhicules : on retient la valeur Argus qui correspond à la valeur de revente du véhicule sur le marché de l’occasion. Elle prend en compte différents critères : marque du véhicule, date de mise en circulation, kilométrage, état du véhicule…
Quand procéder à l’évaluation des biens ?
Au cours du règlement d’une succession, la valeur d’un bien peut évoluer. C’est pourquoi, en fonction de l’acte rédigé par le notaire, le moment de l’évaluation varie.
La déclaration de succession
La déclaration de succession est l’acte par lequel les héritiers déclarent le patrimoine successoral (actif et passif) à l’administration fiscale. Le montant déclaré sert de base au calcul de l’impôt sur les successions.
Les biens transmis sont évalués à leur valeur vénale au jour du fait générateur de l’impôt (article 666 du CGI), c’est-à-dire au jour du décès.
Dans des cas précis, un abattement peut être légalement appliqué : c’est notamment le cas pour la résidence principale du défunt. L’article 761 du Code général des impôts prévoit un abattement de 20% à la double condition que :
- l’immeuble constituait au jour du décès la résidence principale du défunt et,
- qu’il soit occupé, à cette même date, par au moins l’une des personnes suivantes : le conjoint survivant, le partenaire lié au défunt par un pacte civile de solidarité, les enfants mineurs ou majeurs protégés du défunt ou ceux du conjoint ou du partenaire de pacs du défunt.
L’attestation de propriété immobilière
L’attestation de propriété immobilière est l’acte qui permet de constater la transmission d’un bien immobilier ou d’un droit réel immobilier par décès. Elle doit faire l’objet d’une formalité de publicité foncière, ce qui la rend opposable aux tiers.
Le notaire basera le calcul des frais sur la valeur vénale du bien au jour de l’établissement de l’acte, notamment pour la perception de la contribution de sécurité immobilière (CGI, article 881 K) et la taxe de publicité foncière (CGI, article 680).
La vente immobilière
La vente immobilière est l’acte par lequel un vendeur s’oblige à livrer un immeuble et à en transférer la propriété à un acquéreur qui en paie le prix. En tant qu’acte translatif de propriété, elle est assujettie aux droits d’enregistrement (CGI art. 683) et à une contribution de sécurité immobilière (CGI, article 881 K).
La date d’évaluation à retenir correspond à la valeur vénale réelle du bien au jour de l’acte de vente (article 761 du Code général des impôts).
Le partage des biens
Le partage est l’acte notarié qui met fin à l’indivision en répartissant les biens entre les héritiers. Un droit proportionnel de partage est liquidé sur le montant de l’actif net partagé (CGI, article 747).
La date d’évaluation des biens à retenir, est celle de la jouissance divise (article 829, alinéa 1er du Code civil), laquelle est fixée à la date la plus proche du partage.
Quelles conséquences en cas d’erreur d’évaluation des biens ?
Sur le plan fiscal, une sous-évaluation d’un bien peut entrainer un redressement fiscal. A l’inverse, une surévaluation entraine le paiement d’un impôt plus élevé.
Sur le plan civil, une mauvaise évaluation d’un bien a pour incidence une inégalité dans le partage des biens. L’héritier lésé pourrait alors intenter une action en justice en complément de part en cas de partage lésionnaire.
Bon à savoir : le notaire peut déposer un acte rectificatif pour corriger la valeur erronée d’un bien.