Faut-il constituer une SCI pour détenir son patrimoine immobilier professionnel ?

Le bien immobilier est détenu directement par l’entrepreneur ou par la société d’exploitation (patrimoine professionnel)

Inscription de l’immeuble au bilan de l’entreprise

• Le bien immobilier (local) dans lequel s’exerce l’activité peut être acquis par l’entreprise, qu’il s’agisse :
  D’une entreprise individuelle (le bien utile à l’activité professionnel est de plein droit dans le patrimoine professionnel de l’entrepreneur)
• Ou d’une société d’exploitation (SARL.. )

Cela se traduit, du point de vue comptable par l'inscription de l'immeuble au bilan de l'entreprise.

Avantages 

• La gestion est facilitée : tous les actifs sont rassemblés dans une même structure ;
• Fiscalité : les frais d'acquisition et les intérêts d’emprunt sont déductibles du résultat de l'entreprise ;
• Fiscalité et transmission : l'inscription de l'immobilier à l'actif du bilan peut permettre au chef d'entreprise de bénéficier d'un abattement spécifique sur la valeur des immeubles au moment de la transmission à titre gratuit de l'entreprise (Pacte Dutreil) ;
• Fiscalité : l'entrepreneur pourra amortir les constructions, ce qui signifie qu'il pourra déduire du résultat annuel, une somme correspondant à une fraction de la valeur de l'immeuble en fonction de la durée d'utilisation de celui-ci.
   

Inconvénients :

• La transmission de l’entreprise est plus compliquée (répartition entre héritiers repreneurs ou non) ; 
• L'inscription de l'immeuble augmente la valeur de l'actif du bilan, ce qui rend plus coûteuse la vente et la transmission de l'entreprise 
• Si le chef d'entreprise décide de conserver l'immeuble, pour le louer, il devra le sortir du bilan, ce qui générera une taxation au titre des plus-values ;
• Si l'entreprise rencontre des difficultés, l'immobilier inscrit au bilan ne sera pas protégé de la liquidation et subira le même sort que le fonds de commerce en cas de redressement ou de liquidation judiciaire. Toutefois le local qui sert de résidence principale est insaisissable de droit.

Aussi, pour éviter ces inconvénients, les chefs d'entreprise ont pris l'habitude d'acquérir l'immeuble destiné à abriter l'activité au travers d’une société civile immobilière (SCI) constituée par exemple avec leur conjoint.

Quelle est la meilleure manière d'acquérir son immobilier d'entreprise ?

SCI, IR, IS, crédit-bail... La meilleure manière d'acquérir son immobilier d'entreprise
Maître Christophe VIELPEAU, notaire à Meaux (77), vous conseille lors d'une Keynote qui s'est tenue au salon Entrepreneurs le 9 juin 2021.
 

Le bien immobilier est détenu par une société civile immobilière -SCI- (patrimoine privé)

Séparation du bien immobilier et de l’entreprise

Le chef d'entreprise plutôt que de faire acquérir l'immeuble par son entreprise, peut, au contraire, décider de le détenir dans son patrimoine privé. 
L'acquisition s'effectue alors :

• soit par le chef d'entreprise en son nom personnel
• soit par l'intermédiaire d'une société civile immobilière indépendante dont il est associé majoritaire et qui donnera l'immeuble en location à l’entreprise. 

Attention, si le chef d’entreprise est un entrepreneur individuel, font partie de son patrimoine professionnel l’immeuble utile à son activité ou les parts de la SCI dès lors que son activité principale est la mise à disposition de l’immobilier au profit de l’entreprise individuelle. L’immeuble ou les parts de la SCI font donc partie du gage des créanciers professionnels.

La SCI est une société civile dont l’objet social porte sur la gestion d’un patrimoine immobilier constitué des locaux utilisés dans le cadre d’une activité professionnelle. La SCI est composée d’au moins deux associés. Elle permet de distinguer le bien immobilier de l’exploitation commerciale. Elle est une alternative à la gestion directe des locaux professionnels. La SCI n’a pas besoin d’un capital minimum lors de sa constitution. La responsabilité des associés est illimitée, au prorata de leur participation dans le capital social. La SCI est en principe soumise à l’impôt sur le revenu, mais dispose d’une option pour l’impôt sur les sociétés. Quant à la gestion de la SCI, elle est confiée à un gérant, personne physique ou morale, associé ou non. La société civile immobilière (SCI) met alors l'immeuble acquis à la disposition de l'entreprise au moyen d'un bail.

Inconvénients 

• Les frais d'acquisition et les intérêts d'emprunts ne sont pas déductibles du résultat de l'entreprise ;
• L'immeuble n'est pas amortissable.
• Attention, le schéma devra correspondre à une réalité économique et ne pas poursuivre un but exclusivement voire principalement fiscal sous peine de constituer un abus de droit fiscal. 

Avantages 

• L'immeuble professionnel est en principe à l'abri d'une procédure qui affecterait l'entreprise et des créanciers professionnels. 
  Limite : L’immeuble ne sera pas protégé en cas de fictivité ou de confusion des patrimoines.
  De même, si le chef d’entreprise est un entrepreneur individuel, les parts de la SCI font partie de son patrimoine professionnel dès lors que son activité principale est la mise à disposition de l’immobilier au profit de l’entreprise individuelle. Les parts de la SCI font donc partie du gage des créanciers professionnels. 
• Les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers.
• En cas de vente et sous réserve d'option à l'impôt sur le revenu, l'imposition sur les plus-values est celle des particuliers : exonération complète après 22 ans de détention (30 ans pour les prélèvements sociaux). 
  Lorsque la société est soumise à l’IS, ses plus-values immobilières sont considérées comme des résultats classiques.
• Faciliter la gestion du patrimoine immobilier et sa transmission au profit de ses enfants, indépendamment du patrimoine professionnel. L’intégration des nouveaux associés peut se faire à l’aide de la cession de parts sociales de la SCI. Il est alors possible de profiter des abattements offerts pour les donations, afin de diminuer la base imposable. De plus, il est envisageable de recourir au démembrement de propriété, c’est-à-dire, de ne donner que la nue-propriété tout en conservant l’usufruit (le droit de jouir et de percevoir les revenus). La valeur de la nue-propriété est plus faible que la valeur de la pleine propriété.
• L’entrepreneur se constitue un patrimoine immobilier à travers la SCI sans devoir payer personnellement les coûts et dépenses des biens. Le coût des travaux et les remboursements de crédit sont déduits des bénéfices de la SCI alors que les loyers versés sont déductibles des revenus de l’activité professionnelle. Attention : Les loyers ne sont déductibles que s’ils sont conformes au prix du marché.
• Lorsque la SCI réalise un déficit, les associés peuvent reporter ce déficit foncier sur leur déclaration afin de faire diminuer le montant de leur revenu foncier et d’imputer une partie du déficit sur l’ensemble de leur revenu global.
  Une analyse personnalisée et approfondie de votre situation patrimoniale permettra d'affiner l'intérêt de constituer ou non une SCI. Dans l'affirmative, il faudra apporter la plus grande attention à la rédaction des statuts, et du bail commercial, faire publier un avis de création dans un journal d’annonces légales, immatriculer la société en ligne sur le guichet des formalités des entreprises (formalites.entreprises.gouv.fr), tenir des assemblées générales et une comptabilité autonome.

Reste à étudier

• la fiscalité (option pour l'impôt sur les sociétés au lieu de l'impôt sur le revenu),
• le mode de financement (crédit "classique" ou crédit-bail) ou d'autres modes d'acquisition plus "sophistiqués" (bail à construction, bail emphytéotique…).