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La déclaration d’intention d’aliéner

07.11.2017

La déclaration d'intention d'aliéner (DIA) est une formalité imposée à tout propriétaire qui souhaite vendre un bien immobilier situé sur une zone de préemption .

Elle est destinée à informer avant la vente le titulaire du droit de préemption, par exemple la commune, afin qu’il puisse faire valoir ses droits.

  • Quelles sont les démarches à entreprendre ?

    • Le propriétaire du bien est tenu de formaliser sa DIA sur le formulaire Cerfa dédié à cette démarche, sans oublier d’y adjoindre les pièces justificatives mentionnées sur la notice d’accompagnement.

    • La déclaration est adressée à la mairie du lieu de situation de l’immeuble (ou au président du Conseil général pour les espaces naturels sensibles) :
      - en quatre exemplaires, lorsque l’envoi se fait par lettre recommandée avec avis de réception (ou fait l’objet d’un dépôt contre décharge) ;
      - en un seul exemplaire, en cas d’acheminement par voie électronique.

  • Comment procéder ?

    • C’est le notaire du propriétaire (en sa qualité de mandataire) qui se charge le plus souvent de rédiger cette déclaration. Il s’assure ainsi de la présence des mentions imposées par les textes ou les décisions de justice.

    • Généralement, la déclaration constitue une véritable offre de vente notamment, lorsqu’il s’agit d’une vente de gré à gré avec précision du prix et des modalités de paiement du prix.

    • Mais la DIA peut constituer une simple mesure d’information lorsque l’aliénation se fait avec contrepartie en nature, ou prend la forme d’un échange, d’un apport en société ou d’une cession de tantièmes contre remise des locaux ainsi que depuis la loi Alur, en cas d’aliénation à titre gratuit. Les conditions de l’aliénation sont alors définies par la valeur estimée des biens ou le droit offert en contrepartie.

  • Dans quel délai la réponse est-elle obtenue ?

    • La collectivité publique dispose de deux mois (trois mois lorsque le bien est situé en espaces naturels sensibles) à compter de la réception de la DIA pour faire savoir si elle souhaite ou non acquérir le bien.

    • Elle peut profiter de ce délai pour négocier le prix (dans le cas d’une vente) ou la valeur du bien (dans le cas d’un échange ou d’un apport à une société).

    • La réponse du titulaire du droit de préemption est notifiée à la personne visée par la déclaration (très souvent le notaire).

    • L’absence de réponse dans le délai imparti équivaut à un refus de préempter.

  • Les nouveautés apportés par la loi ALUR : 

    • La modification du champ d’application du droit de préemption :
      - A l’exception des SCI « familiales », sont soumises au droit de préemption la cession de la majorité des parts d’une SCI ou lorsque la cession conduit un acquéreur à détenir la majorité des parts d’une telle société (Article L 213-1 du Code de l’urbanisme).  Sont également soumis au droit de préemption, les apports en nature au sein d’une SCI (Article L 213-1-2 du Code de l’urbanisme).

      - Les donations entre vifs, à l’exception de celles réalisées entre personnes de la même famille. (Article L 213-1-1 du Code de l’urbanisme). Cette nouvelle disposition ouvre la possibilité au titulaire du droit de préemption de transformer une aliénation à titre gratuit en une aliénation à titre onéreux avec toutes les conséquences fiscales qui peuvent en découler.

      -  Les ventes d’immeubles bâtis entrent dans le champ d’application du « droit de préemption urbain » DPU après une période de 4 ans suivant leur achèvement, 10 ans auparavant. (Art L 211.4 du Code de l’urbanisme)

      - Afin d’assurer le maintien dans les lieux des locataires, un nouveau droit de préemption existe désormais au profit des communes après mise en copropriété et en cas d’absence d’acceptation, par un des locataires ou occupants de bonne foi, des offres de vente. (Article 10 de la loi de 1975).

    • Des données complémentaires doivent être renseignées afin de permettre au titulaire du droit de préemption d’avoir une meilleure connaissance du bien (Article L 213-2 Code de l’urbanisme)

    • Simplification de la date de transfert de propriété
      Elle est fixée à la plus tardive des dates correspondant au paiement du prix ou à la signature de l’acte authentique . (Article L 213-14 du Code de l’urbanisme).

    • Une utilisation des biens préemptés assouplie nécessitant une décision de l’organe délibérant de la collectivité compétente (Article L 213-11 du code de l’Urbanisme).

  • Trouver un notaire

    • Retrouver les coordonnées du notaire le plus proche de chez vous dans l'annuaire des notaires de France.

    • Il se chargera d’analyser si la situation dans laquelle vous vous trouvez nécessite l’établissement d’une déclaration d’intention d’aliéner.
      Le cas échéant, il rédigera pour vous la DIA après avoir étudié le contenu du droit de préemption, sa nature et son application. Il vérifiera les caractéristiques de votre propriété, l’ordre des droits de préemptions, s’il existe ou non des servitudes, etc...

A savoir

Toute erreur peut générer un procès long et lourd. En vous entourant des services de votre notre notaire, vous vous épargnez de tels risques.

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