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Pourquoi signer un avant-contrat ou promesse de vente ?
En raison de la complexité des vérifications nécessaires à la sécurisation de la vente, il est de pratique courante de signer un avant-contrat en amont de l’acte authentique de vente. Le plus souvent ce contrat préparatoire prendra la forme d’une promesse de vente unilatérale (qui n’engage que le vendeur) ou synallagmatique (qui engage les deux parties).
Qu'est-ce qu’un avant-contrat (promesse) de vente immobilière ?
Un avant-contrat est un véritable contrat, qui engage les parties.
Il permet de constater la volonté des parties de s’engager mais reporte en général, les effets de la vente au jour de la signature de l’acte authentique. Ce délai intermédiaire permet notamment d’effectuer des vérifications (auprès du service d’urbanisme, de la publicité foncière), des démarches administratives (purger l’éventuel droit de préemption) ou de confirmer l’obtention d’un prêt.
Bon à savoir : un avant-contrat se distingue d’’une offre de vente ou d’achat.
Quels sont les différents avant-contrats ?
Les avant-contrats les plus couramment utilisés sont les promesses valant vente, synallagmatiques ou unilatérales :
la promesse synallagmatique ou réciproque (C. civ., art. 1589)
Les deux parties s’engagent, l’une à vendre, l’autre à acheter. Dès l’expiration du délai de rétractation de 10 jours et la réalisation de toutes les conditions suspensives prévues (obtention du crédit, permis de construire), la vente est en principe parfaite. Ce type de promesse est également désigné par le terme de “compromis” par la pratique.
la promesse unilatérale de vente (C. civ., art. 1124)
Seule la partie vendeuse (promettant) s’engage à vendre et accorde à l’acheteur (le bénéficiaire) une option d’achat qu’il peut lever ou non. En contrepartie de cette liberté de choix, il devra payer une indemnité d’immobilisation s’il n’achète pas. S’il lève l’option, la vente est parfaite.
Pour en savoir plus, consultez notre article : Quelle est la différence entre une promesse de vente et un compromis de vente ?
Bon à savoir : il existe également des promesses de vente ne valant pas vente. Cela signifie que ce ne sont pas seulement les effets de la vente qui sont reportés mais la vente elle-même qui se réalisera le jour de l’acte authentique.
Que contient un avant-contrat ?
Un avant-contrat, qu’il soit synallagmatique ou unilatéral, contient notamment :
- la détermination des parties,
- la désignation du bien,
- le prix et les modalités de paiement de celui-ci, la mention que l’acquéreur recourra à un emprunt ou pas. Le cas échéant, l’existence d’une condition suspensive,
- l’ensemble des droits et obligations des contractants et les conséquences du non-respect de celles-ci : condition suspensive d’obtention du prêt, date butoir de signature de la vente et conséquence de son dépassement, etc.
Bon à savoir : compte tenu de la complexité du droit de la vente, du nombre de documents à annexer à la promesse (diagnostics, informations sur la copropriété, servitudes administratives, etc.), il est plus prudent de se tourner vers son notaire, professionnel du droit, spécialiste de la rédaction des actes juridiques.
Quelle est la différence entre délai de rétractation et délai de réflexion ?
Le délai de rétractation ou de réflexion est une protection légale accordée à l’acquéreur non professionnel d’un bien immobilier à usage d’habitation. Pendant un délai de 10 jours, l’acquéreur peut se rétracter sans avoir à motiver sa décision, ni supporter de pénalité (CCH, L.271-1).
Toutes les sommes éventuellement versées doivent lui être restituées dans les 21 jours à compter du lendemain de la date de la rétractation (CCH, art. L271-2, al. 2).
Le délai est impératif et d’ordre public : il ne peut être ni réduit, ni supprimé, même d’un commun accord.
Protection de l’acquéreur non professionnel
- Le délai de rétractation ne concerne que l’acquéreur, jamais le vendeur,
- L’acquéreur doit être non professionnel. Il ne s’applique pas notamment au promoteur immobilier, à la majorité des sociétés civile immobilière (SCI), ou encore au marchand de biens
Bien à usage d’habitation
Ce mécanisme s’applique aux ventes de biens à usage d’habitation uniquement. Plus précisément, il s’applique à tout acte portant sur :
- la construction ou l’acquisition d’un bien immobilier à usage d’habitation,
- la souscription de parts ouvrant droit à la jouissance ou à la propriété de tels immeubles
- la vente d’immeuble à construire
- la location-accession à la propriété immobilière (CCH art. L271-1 al1).
Délai de rétractation ou de réflexion ?
On parle de délai de rétractation lorsque le délai de 10 jours suit la notification de l’avant-contrat (CCH art. L271-1 al 4).
On parle de délai de réflexion lorsque l’acte authentique n’est pas précédé d’un avant contrat. L’acquéreur dispose alors de 10 jours de réflexion à compter de la notification du projet d’acte authentique. L’acte définitif ne peut être signé durant ce délai (CCH art. L271-1 al 5).
Notification et délai
Le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant à l’acquéreur l'avant contrat ou le projet d’acte authentique ou de sa remise en mains propres par le professionnel mandaté pour la vente.
La notification doit être faite à tous les acquéreurs. Si deux époux sont coacquéreurs, la notification doit être personnellement adressée à chaque époux. À défaut, l’avis de réception de la lettre unique doit être signé par les deux époux (Civ. 3e, 26 novembre 2014, n°13-24.294),
À quoi sert l’acte authentique de vente ?
Report des effets de la vente
La plupart des avant-contrats reportent les effets de la vente au jour de signature de l’acte authentique, chez le notaire. Ainsi, cette dernière étape opère l’entrée en jouissance, le transfert de la propriété et des risques et le paiement du prix.
Opposabilité au tiers par la publication au service de publicité foncière
En matière de vente immobilière, la signature d’un acte authentique est obligatoire, non pour la validité de la vente mais pour son opposabilité aux tiers.
L’acte de vente est transmis par le notaire au service de la publicité foncière (SPF, anciennement conservation des hypothèques) pour publication, ce qui permet de :
- rendre le transfert de propriété opposable aux tiers. Cela implique qu’il s’impose à tous. Toute personne (tiers, créancier, acheteur ultérieur, etc.) peut consulter le fichier immobilier.
- mise à jour des registres publics : le fichier immobilier de la publicité foncière (qui assure la traçabilité de la propriété immobilière) et le cadastre (mis à jour par l’administration fiscale pour les impôts locaux).
- purger certains droits ou hypothèques. On peut également constater la radiation d’éventuelles inscriptions hypothécaires, si elles ont été levées dans l’acte.
Quelles sont les sanctions en cas de refus de signer la vente authentique ?
Une fois les conditions suspensives réalisées, l'option éventuelle levée, la vente est parfaite et les parties ont l’obligation de signer l’acte authentique. Le refus de signer constitue une faute.
Bon à savoir : dans la pratique, la promesse prévoit souvent une clause pénale (montant forfaitaire dû à titre de dédommagement), visant à sanctionner cette faute. Ce montant peut faire l’objet d’une modération ou d’une augmentation par le juge si elle lui parait manifestement excessive ou dérisoire.
Une date limite de signature est très généralement prévue. Le dépassement de ce délai n’emporte la caducité de la vente que si cela est prévu. Différentes hypothèses se présentent :
Dans le cadre d’une promesse synallagmatique valant vente
Le plus souvent, en cas de refus d’une des parties de régulariser la vente définitive, l’autre partie peut la mettre en demeure de signer dans les huit jours et, passé ce délai, demander au tribunal judiciaire de prononcer :
- la vente forcée du bien immobilier ou la résolution judiciaire du contrat
- et éventuellement l’attribution de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.
La résolution amiable est toujours possible.
Dans le cadre d’une promesse unilatérale
Défaillance de l’acquéreur
Si l’acquéreur choisit de ne pas lever l’option, ce qui est son droit, il est généralement prévu le versement d’une indemnité d’immobilisation (en pratique entre 5% et 10% du prix total). Cette somme est souvent réclamée dès la conclusion de la promesse.
S’il a levé l’option mais refuse ultérieurement de signer l’acte authentique, il commet une faute car la vente est en principe devenue parfaite. Le vendeur peut donc le mettre en demeure de signer puis saisir le tribunal judiciaire afin de demander la vente forcée ou la résolution judiciaire et éventuellement des dommages et intérêts.
Défaillance du vendeur
Si le vendeur révoque la promesse avant l’expiration du délai d’option, depuis le 1er octobre 2016, cela n’empêche pas la vente de se former (article 1124 C. civ.). L’acquéreur peut donc lever l’option et demander l’exécution forcée du contrat ou la résolution de la promesse et des dommages intérêts.
Si le vendeur refuse de réitérer la vente, une fois l’option levée par l’acquéreur, la vente étant parfaite, l’acquéreur peut demander en justice la vente forcée, la résolution voire des dommages intérêts.