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Vous êtes propriétaire d’un local commercial et vous souhaitez le louer sur une courte durée pour pouvoir le vendre dans les 2 ans à venir ; vous êtes commerçant et vous envisagez l’ouverture d’un magasin éphémère ou vous voulez vous assurer de la qualité de l’emplacement loué. Dans ce cas, le bail de courte durée peut vous intéresser.
En principe le bail commercial est conclu pour une durée minimale de 9 ans. Ce bail dit « statutaire » offre différentes garanties aux parties (L145-4 C. com), telles que :
• le droit pour le bailleur de réviser le loyer tous les 3 ans (L145-38 C. com) ;
• ou le droit au renouvellement du bail pour le preneur à l’expiration des 9 ans du bail en cours (L145-8 C. com).
Toutefois, les parties peuvent décider de conclure un bail dérogatoire ou bail précaire d’une durée de 3 ans maximum.
Voici les principaux éléments à retenir.
Qu’est-ce qu’un bail dérogatoire ?
Il s’agit d’un contrat de courte durée par lequel un bailleur met à disposition d’un locataire un local commercial afin d’y exercer son activité.
Ce bail est dit « dérogatoire » car il n’est pas soumis à l’ensemble des règles protectrices des baux commerciaux : durée minimale de 9 ans, droit au renouvellement, indemnité d’Éviction, … (art. L145-5 C. com.).
Bon à savoir : les règles du bail dérogatoire ne sont applicables ni aux locations à caractère saisonnier ni aux conventions d’occupation précaire qui ont leur propre statut particulier (art. L 145-5 et L145-5-1 C. com.).
Pourquoi peut-il être utile de conclure un bail dérogatoire ?
En fonction de leur projet de vie ou commercial, ce bail présente certains avantages pour les parties au contrat.
Pour le propriétaire bailleur
Ce bail lui permet notamment :
• de ne pas s’engager sur une longue durée s’il a un projet précis concernant son local commercial (le vendre, y exercer un jour, …) ;
• de s’assurer que le preneur est suffisamment solvable (sorte de « bail à l’essai ») ;
• de ne pas renouveler le bail à son expiration sans avoir à verser une indemnité d’éviction qui peut être onéreuse pour le preneur.
Pour le locataire ou preneur
Ce bail lui permet notamment :
• de lancer et d’expérimenter une activité en négociant la durée dont il pense avoir besoin pour s’assurer de sa viabilité ;
• de vérifier que son local est bien situé au regard de son secteur d’activité ;
• et en pratique, en étant dans la « précarité », d’avoir un loyer moindre que dans un bail commercial classique.
Quels sont les éléments essentiels du bail dérogatoire ?
Attention : ce bail déroge aux règles applicables aux baux commerciaux (L145-1 et s C. com.).
Pour qu’il y ait bail dérogatoire, il faut la réunion de plusieurs critères :
- un locataire,
- commerçant, artisan, professionnel ayant une activité de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services,
- immatriculé à ce titre au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au registre national des entreprises (NRE),
- et qui se livre à une activité commerciale, artisanale ou industrielle ;
- la preuve expresse (écrite et claire) de la volonté des parties de déroger aux règles des baux commerciaux avant que le preneur n’entre dans les lieux ;
- une durée du bail qui est au maximum de 3 ans. Il est possible de prévoir plusieurs contrats successifs mais la durée ne doit jamais excéder 3 années. A défaut, le bail devient un bail commercial « statutaire » (donc d’une durée de 9 ans) ;
- un état des lieux établi contradictoirement entre les 2 parties lors de la prise de possession des locaux par le locataire, à défaut par un commissaire de justice (huissier) et joint au contrat de location (art. L145-5 C. com) ;
- un contenu bien précis. En effet, ce bail déroge à toutes les règles du code de commerce. Dès lors, il sera régi par le code civil et donc par l’ensemble des clauses qu’il contient ( art. 1709, 1710 C. civ. et cass. 3e civ., 9 févr. 2017, n° 15-18.251).
Plus le contenu sera précis et plus les éventuelles difficultés ou contestations seront anticipées. Les obligations principales des parties doivent donc être bien définies : qui sera redevable des différents types de travaux sur le local ? Le loyer pourra-t-il être révisé ? Quelle sera la nature de l’activité autorisée dans le local, … ?
Que se passe-t-il au terme du bail ?
- A la fin de la date prévue au contrat, le preneur doit quitter les lieux et le propriétaire récupère son local après un État des lieux de sortie. Aucune indemnité n’est due par le bailleur (sauf stipulations particulières prévues au contrat).
Attention : les parties ne peuvent pas conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. - Toutefois, la loi prévoit que le preneur peut se maintenir dans les lieux au maximum 1 mois après l’expiration du bail. Passé ce délai, si le bailleur ne s’assure pas que le preneur a effectivement quitté les lieux, le bail se meut en bail commercial classique (art. L145-5 alinéa 2 C. com.).
Quel est le risque de conclure un bail dérogatoire ?
Le principal risque du bail dérogatoire est qu’il soit requalifié par le juge en bail commercial « statutaire » avec application des règles qui lui sont propres. Il est donc important de se faire accompagner d’un notaire, professionnel averti en la matière.
Ainsi, le bailleur :
• se verra engagé pour 9 ans ;
• devra payer une indemnité d’éviction (somme d’argent versée par le propriétaire afin de compenser le préjudice lié à la perte d’activité : clientèle, emplacement, …) à son preneur s’il lui délivre congé ;
• devra respecter les règles légales relatives au montant du loyer renouvelé, …
Exemples de requalification judicaire du bail dérogatoire en bail commercial classique :
• les parties n’ont pas expressément indiqué dans le contrat qu’elles souhaitaient déroger au statut des baux commerciaux (en ce sens, par exemple : Cass. 3e civ., 8 avr. 2021, n° 19-24.672) ;
• le bailleur ne réalise aucune démarche active en fin de bail pour s’assurer que le preneur quitte effectivement les lieux (en ce sens, par exemple : Cass. 3e civ., 27 juin 1990, n° 88-16.424).