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Le capital social d’une Société Civile Immobilière (SCI) est divisé en parts sociales réparties entre les associés.
Dans l’objectif de transmettre son patrimoine, l’un des associés peut décider de démembrer ses parts. Le démembrement consiste à dissocier la pleine propriété entre l’usufruit et la nue-propriété ; le nu-propriétaire a la propriété des parts et l’usufruitier la jouissance. Plusieurs questions se posent alors sur les droits réservés à ce dernier et sa faculté de quitter la société.
L’usufruitier a-t-il la qualité d’associé ?
Définition de l’associé
Il n’existe aucune définition, légale ou jurisprudentielle, de cette notion d’associé. Le Code civil est silencieux sur le démembrement des valeurs mobilières. Seul l’article 581 du Code civil dispose que l’usufruit « peut être établi sur toute espèce de biens meubles ou immeubles ».
Conditions pour être associé
La qualité d’associé nécessite la réunion de trois conditions :
• faire un apport,
• être animé de la volonté de s’associer (affectio societatis),
• participer aux bénéfices et aux pertes.
La jurisprudence reconnaît au seul nu-propriétaire la qualité d’associé (Cass. com. avis 1-12-2021). En effet, conformément à l’article 578 C. civ., « L'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre à la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance ».
Toutefois, l'usufruitier peut « provoquer une délibération des associés sur une question susceptible d'avoir une incidence directe sur son droit de jouissance » (Cass. 3e civ. 16-2-2022).
L’usufruitier a-t-il le droit de vote ?
Une règle…
Conformément à l'article 1844, alinéa 3 du Code civil « le droit de vote appartient au nu-propriétaire, sauf pour les décisions concernant l'affectation des bénéfices où il est réservé à l'usufruitier. Toutefois, pour les autres décisions, le nu-propriétaire et l'usufruitier peuvent convenir que le droit de vote sera exercé par l'usufruitier ».
…Mais une certaine liberté
Le code civil permet une certaine liberté aux associés pour répartir les pouvoirs entre usufruitiers et nus propriétaires (via une convention ou dans les statuts). Ainsi, si les statuts ne peuvent pas priver l’usufruitier du droit de vote concernant l’affectation des bénéfices (article 578 du Code civil : usufruit = fructus), en revanche, ils peuvent étendre son droit de vote à d’autres décisions, sous réserve de l’application de ce même article qui impose à l'usufruitier de conserver la substance des parts. Par exemple, l’usufruitier ne pourrait pas demander la dissolution de la société.
L’usufruitier participe-t-il aux décisions collectives ?
Si une part est grevée d'usufruit, nu-propriétaire et usufruitier ont le droit de participer aux décisions collectives (art. 1844, al. 3 et 4 C. civ). L'usufruitier, comme le nu-propriétaire, doit donc être convoqué à toutes les assemblées, même à celles pour lesquelles il n’a pas de droit de vote.
L’usufruitier a-t-il droit aux bénéfices ?
L'usufruitier a droit aux bénéfices distribués à hauteur des droits sociaux qu'il détient. Si les associés décident de les mettre en réserve ou en instance d'affectation, ils n’ont pas alors la qualité de fruits. L’usufruitier ne peut y prétendre.
L’usufruitier peut-il disposer des parts sociales ?
En principe, ni l'usufruitier, ni le nu-propriétaire ne peuvent disposer seuls de la pleine propriété des droits sociaux qu’ils possèdent. En cas d’accord, la cession fait l’objet soit d’un écrit sous seing privé soit d’un acte notarié.
Attention : la Loi relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales adoptée le 11 mai 2026 prévoit que la cession des parts ou actions de sociétés à prépondérance immobilière est nulle si elle n’est pas constatée par un acte authentique, un acte contresigné par avocat, ou un acte rédigé par un expert-comptable. Cette loi fait actuellement (mai 2026) l'objet de plusieurs recours au Conseil Constitutionnel.
La cession doit remplir les conditions générales de validité des contrats (capacité, licéité, objet et prix déterminé ou déterminable).
En revanche, l'usufruitier peut disposer de l'usufruit donc céder son droit ; tout comme le nu-propriétaire peut disposer de sa nue-propriété, l'usufruitier continuant à jouir de son usufruit sur les droits sociaux (art 621 C. civ). Les parts sociales ne peuvent être cédées qu'avec l'agrément de tous les associés, sauf majorité différente prévue dans les statuts (art 1861 C. civ).
L’usufruitier peut-il se retirer de la SCI ?
Seul un associé (donc le nu-propriétaire) peut se retirer de la société. Il doit respecter les modalités statutaires, ou obtenir l’autorisation unanime des autres associés ou une décision de justice pour « juste motif » (art. 1869 C. civ). Il a alors droit au remboursement de la valeur de ses droits sociaux.
Sur la restitution de son apport cf article 1844-9, al 3 C. civ.