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Qu’appelle-t-on pourparlers ?
• Il s’agit d’actions préalables diverses en vue de parvenir à un accord sur la vente d’un bien. Ce peut être des visites, des rendez-vous, des échanges (écrits ou oraux) qui interviennent lors de la phase des négociations.
• Consacrés par les juges dans un premier temps, la loi n’en donne pas la définition mais insère ces pourparlers dans une phase plus large appelée « négociations contractuelles ». Ils précèdent souvent l’émission d’une offre (d’achat ou de vente) et se situent bien en amont de la conclusion de l’avant-contrat (compromis de vente, par exemple).
Sur quoi portent les pourparlers ?
Le contenu des pourparlers n’est pas encadré par la loi puisque « l'initiative, le déroulement […] des négociations précontractuelles sont libres » (art. 1112 C. civ). En matière de vente immobilière, ils porteront essentiellement sur l’identification du bien vendu (vente d’un appartement avec ou sans sa place de parking, par exemple), son prix (deux conditions essentielles d’un contrat de vente (art.1583 C. civ) et sur les modalités de la vente (par exemple, l’acheteur souhaite financer son acquisition au moyen d’un prêt ; le vendeur souhaite vendre son bien avec l’ensemble de l’électroménager le garnissant).
Les pourparlers peuvent-ils être librement rompus ?
Rupture libre des pourparlers
Puisqu’il ne s’agit que d’une phase de « négociations » et qu’aucun contrat n’a encore été conclu, il est possible de rompre les pourparlers, en indiquant par exemple à son interlocuteur qu’il ne sera pas donné suite au projet d’achat ou de vente. D’ailleurs, la loi indique que « chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter […] » (art. 1102 C. civ) et que « la rupture des négociations précontractuelles [est] libre » (art. 1112 C. civ).
La bonne foi
Néanmoins, cette liberté de rompre les pourparlers doit être réalisée de « bonne foi » (art.1112 C. civ), le comportement fautif ou un manquement à la bonne foi d’une partie dans la rupture des négociations pourra être analysé comme une faute par le tribunal. On parle alors de rupture « abusive » des pourparlers.
Exemples :
• a été considérée comme abusive la rupture des pourparlers à la veille de la signature d’un acte (Civ 1ère, 7 avril 1998).
• A l’inverse, un vendeur ne commet pas de rupture abusive des pourparlers lorsqu’il « a répondu avec patience à de multiples et incessantes nouvelles demandes du potentiel acquéreur » et que dernier a « tenté de faire produire effet à un projet de vente comportant une erreur sur le prix » (Cass 3e, 15 juin 2017, n°16-15.916).
Comment obtenir réparation en cas de rupture abusive des pourparlers ?
• Celui qui s’en estime victime peut engager la responsabilité civile extracontractuelle de son interlocuteur afin d’obtenir des dommages et intérêts (art.1240 et 1241 C. civ).
• Il lui faudra alors démontrer que la rupture des pourparlers est abusive, et que cette rupture est directement liée au préjudice causé (frais engagés par une des partie tels le coût d’audits, d’études de sols, …).
• Attention : il ne sera pas possible d’obtenir une compensation pour « la perte des avantages attendus du contrat non conclu » ou pour « la perte de chance d’obtenir ces avantages » (art. 1112 alinéa 2 C. civ).