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La promesse de vente et le compromis de vente

Le compromis de vente et la promesse de vente sont deux contrats aux conséquences différentes pour l'acheteur et le vendeur.


Tout savoir sur l'acte de vente

Quelles sont les formalités préalables à la signature de l'acte de vente ? Quels sont les délais pour réaliser les formalités avant la signature ? Quelles sont les formalités postérieures à la signature de l'acte de vente ? En quoi la publication de la vente est-elle essentielle ? Que recouvrent les frais de notaire dans une vente immobilière ?


La promesse de vente

Dans la promesse de vente (appelée aussi "promesse unilatérale de vente"), le propriétaire s'engage auprès du candidat acheteur (nommé bénéficiaire) à lui vendre son bien à un prix déterminé. Il lui donne ainsi en exclusivité une "option" pour un temps limité (généralement deux à trois mois).

Durant cette période, il lui est interdit de renoncer à la vente ou de proposer le bien à un autre acquéreur. Le candidat acheteur bénéficie, lui, de la promesse pour décider s'il souhaite acheter ou non. Un avantage incontestable !

En contrepartie, il verse au vendeur une indemnité d'immobilisation en principe égale à 10 % du prix de vente.

S'il se décide à acquérir, cette indemnité s'imputera sur la somme à régler. Mais s'il renonce à acheter ou s'il ne manifeste pas son acceptation dans le délai d'option, l'indemnité restera acquise au propriétaire à titre de dédommagement.

Pour être valable, la promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts, dans les dix jours qui suivent la signature s'il s'agit d'un acte sous seing privé . Par ailleurs, lorsqu’elle est consentie pour une durée supérieure à 18 mois, elle doit être réalisée par acte authentique

Les droits d' enregistrement , payés par l'acquéreur, s'élèvent à 125 €.

Souvent pressés de conclure, acheteur et vendeur s'imaginent parfois que la signature de l'avant-contrat n'engage pas à grand-chose.

C'est faux : malgré son nom, cet accord préliminaire constitue un véritable "contrat", qui entraîne des obligations importantes pour les deux parties. Il leur permet de préciser les conditions de la future vente et marque leur accord.

Bien qu'il ne soit pas légalement obligatoire, ce document se révèle donc indispensable.


Le compromis de vente

Dans le compromis de vente (ou "promesse synallagmatique de vente"), vendeur et acheteur s'engagent l'un comme l'autre à conclure la vente à un prix déterminé en commun. Juridiquement, le compromis vaut donc vente.

Si l'une des parties renonce à la transaction, l'autre peut l'y contraindre par voie de justice, en exigeant de surcroît des dommages et intérêts.

La signature du compromis s'accompagne du versement par l'acquéreur d'une somme d'environ entre 5 % et 10 % du prix de vente. Appelée dépôt de garantie , elle s'imputera sur le prix lors de la signature de l'acte notarié.

Contrairement à la promesse de vente, le compromis n'a pas besoin d'être enregistré auprès des services fiscaux. Cette absence de frais est un atout.


L'offre d'achat ou offre de prix

Appelé indifféremment offre d'achat, promesse unilatérale d'achat, voire simplement offre de prix, ce document présenté par quelques agents immobiliers est à considérer avec prudence.

En effet, sa principale caractéristique est d'engager uniquement l'acheteur, pas le vendeur.

Le vendeur doit vous notifier sa réponse dans les délais et selon la forme prévue dans l'offre (généralement par lettre recommandée avec avis de réception). S’il accepte l’offre par écrit, la vente est théoriquement réputée comme conclue. En revanche, vous pouvez parfaitement vous rétracter si le vendeur vous fait une contre-proposition ou s’il ne vous répond pas dans les délais impartis.

Une précaution élémentaire consiste à y inclure dans l'offre d'achat des conditions suspensives (par exemple l'obtention d'un prêt) et ne laisser au vendeur que peu de temps (une semaine ou quinze jours) pour vous donner sa réponse.

Aucun versement ne peut être exigé de l'acheteur, sous peine de nullité de l'offre (article 1589-1 du Code civil).


Les clauses suspensives : des exceptions à l'engagement

Qu'il s'agisse d'une promesse de vente ou d'un compromis, acheteur et vendeur peuvent décider d'un commun accord d'y insérer des clauses suspensives. Celles-ci permettent de prévoir la nullité de l'avant-contrat si certains événements surviennent avant la vente définitive (chacune des parties reprenant alors sa liberté).

Il peut s'agir, par exemple, d'un refus de prêt de la part de la banque de l'acquéreur, de l'exercice du droit de préemption par la commune, de la découverte d'une servitude d'urbanisme grave.
Dans ce cas, les sommes qui avaient été versées par l'acquéreur lui sont restituées.

Par ailleurs, un compromis de vente peut également contenir une clause, appelée "clause de dédit ", permettant au vendeur et/ou à l'acquéreur de renoncer sans motif à la vente en laissant à l'autre partie une somme convenue à l'avance. Mais, en pratique, celle-ci n'est pas fréquente.

Elle ne doit pas être confondue avec la clause pénale, présente dans la plupart des compromis, selon laquelle l'acquéreur s'engage à verser au vendeur une somme à titre de dommages et intérêts forfaitaires dès lors qu'il refuse de signer la vente.


Délai de rétractation pour les acquéreurs

Acquéreur d'un logement neuf ou ancien, vous signez un avant-contrat, promesse unilatérale ou compromis de vente : vous disposez d'un délai de dix jours (incompressible) pendant lequel vous pouvez revenir sur votre engagement (par lettre recommandée avec avis de réception).

Peu importe votre motif, les sommes que vous avez versées doivent dans tous les cas vous être intégralement restituées. Ce délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise en main propre (ou signature de l’acte s’il est conservé par l’officier public) en cas de promesse passée sous la forme authentique ou de la première présentation de la lettre recommandée avec avis de réception contenant l'avant-contrat, en cas de promesse passée sous seing privé .

À titre d'exemple, si celle-ci est expédiée le 10 du mois et que sa première présentation intervienne le 12, le délai courra à compter du 13 et expirera le  22 à minuit.


Faites rédiger votre avant-contrat par un professionnel

Acheteur et vendeur sont libres de le rédiger eux-mêmes sur une feuille de papier, ou à l'aide de contrats types.

Toutefois, les clauses y figurant étant d'une telle importance, le contrat définitif ne faisant en principe que les reprendre, il est recommandé d'en confier la rédaction à un professionnel (votre notaire), qui a le devoir d'informer les deux parties.

Le coût de la rédaction de l'avant-contrat est compris dans la commission de l'agent immobilier ou dans les émoluments du notaire chez qui sera signée la vente définitive.