La promesse de vente et le compromis de vente

La promesse unilatérale de vente

Dans la promesse de vente (appelée aussi "promesse unilatérale de vente"), le propriétaire (nommé le promettant) s'engage auprès de l’acheteur (nommé le bénéficiaire) à lui vendre son bien à un prix déterminé. Il lui donne ainsi en exclusivité une "option" pour un temps limité (généralement deux à trois mois).

Durant cette période, il lui est interdit de renoncer à la vente ou de proposer le bien à un autre acquéreur. Le candidat acheteur bénéficie, lui, d’un délai d’option pour décider s'il souhaite acheter ou non. Un avantage incontestable !  

En contrepartie, il verse au vendeur une indemnité d'immobilisation en principe égale à 10 % du prix de vente :

• S'il se décide à acquérir, cette indemnité s'imputera sur la somme à régler.  
• Mais s'il renonce à acheter (hors le délai de rétractation de 10 jours ou la non-obtention de son crédit) ou s'il ne manifeste pas son acceptation dans le délai d'option, l'indemnité restera acquise au propriétaire en dédommagement de l’immobilisation de son bien.

Pour être valable, la promesse de vente doit être constatée par un acte authentique ou par un acte sous signature privée enregistré auprès de la recette des impôts, dans les dix jours qui suivent son acceptation par le bénéficiaire. Par ailleurs, lorsqu’elle est consentie pour une durée supérieure à 18 mois, elle doit être réalisée par acte authentique. Les droits d'enregistrement, payés par l'acquéreur, s'élèvent à 125 €.

Souvent pressés de conclure, acheteur et vendeur s'imaginent parfois que la signature de l'avant-contrat n'engage pas à grand-chose. C'est faux : malgré son nom, cet accord préliminaire constitue un véritable "contrat", qui entraîne des obligations importantes pour les deux parties. Il leur permet de préciser les conditions de la future vente et marque leur accord. Bien qu'il ne soit pas légalement obligatoire, ce document se révèle donc indispensable.

Le compromis de vente

Dans le compromis de vente (ou "promesse synallagmatique ou réciproque de vente"), vendeur et acheteur s'engagent l'un comme l'autre à conclure la vente à un prix déterminé d’un commun accord. Juridiquement, le compromis vaut donc vente. Si l'une des parties renonce à la transaction, l'autre peut l'y contraindre par voie de justice (hors le délai légal de rétractation de 10 jours ou la non-réalisation d’une condition suspensive, telle la non-obtention de son crédit par l’acquéreur).  

La signature du compromis s'accompagne du versement par l'acquéreur d'une somme en général de 5 % à 10 % du prix de vente. Appelée dépôt de garantie, elle s'imputera sur le prix lors de la signature de l'acte notarié.

Contrairement à la promesse de vente, le compromis n'a pas besoin d'être enregistré auprès des services fiscaux. Cette absence de frais peut apparaître comme un atout.  

Toutefois, en cas de litige quant à la réalisation des conditions suspensives, les parties demeureront liées par le compromis de vente, sauf accord amiable ou décision de justice alors que dans l’hypothèse d’une promesse unilatérale de vente, les parties reprennent leur liberté si l’option n’est pas levée par l’acquéreur.

L'offre d'achat ou offre de prix

Appelé indifféremment offre d'achat ou offre de prix, ce document présenté par quelques agents immobiliers est à considérer avec prudence. En effet, sa principale caractéristique est d'engager uniquement l'acheteur, pas le vendeur.

• Si le vendeur accepte l’offre au prix proposé par le potentiel acquéreur, la vente est réputée conclue et un avant-contrat sera alors signé.  Toutefois, s’il s’agit d’un bien d’habitation, l’acquéreur conserve la possibilité de se rétracter dans un délai de 10 jours.
• En revanche, l’acquéreur retrouve sa liberté, si le vendeur fait une contre-proposition (à un prix différent) ou s’il ne répond pas dans les délais impartis.

Une précaution élémentaire consiste à inclure dans l'offre les modalités de l’achat et à ne laisser au vendeur qu’un bref délai (une semaine ou quinze jours) pour donner sa réponse.

Aucun versement ne peut être exigé de l'acheteur, sous peine de nullité de l'offre (article 1589-1 du Code civil).

Les conditions suspensives : des limites à l'engagement

Qu'il s'agisse d'une promesse de vente ou d'un compromis, des clauses suspensives peuvent être imposées par la loi ou décidées par les parties.  Celles-ci permettent de prévoir la nullité de l'avant-contrat si certains événements surviennent avant la vente définitive (chacune des parties reprenant alors sa liberté).  

Il peut s'agir, par exemple, d'un refus de prêt de la part de la banque de l'acquéreur, de l'exercice du droit de préemption par la commune, de la découverte d'une servitude d'urbanisme grave. Dans ce cas, les sommes qui avaient été versées par l'acquéreur lui sont restituées.

Conditions suspensives d’obtention de prêt

Lorsqu'un particulier finance son acquisition au moyen d’un emprunt, l’avant contrat doit le mentionner et comprend obligatoirement une condition suspensive d'obtention de prêt.  

Cela signifie que l’acquéreur s’engage à acheter le bien à condition d'obtenir le prêt.  

Clause de dédit  

Par ailleurs, un compromis de vente peut également contenir une clause, appelée "clause de dédit ", permettant au vendeur et/ou à l'acquéreur de renoncer sans motif à la vente en laissant à l'autre partie une somme convenue à l'avance. Mais, en pratique, celle-ci n'est pas fréquente.

Clause pénale

Elle ne doit pas être confondue avec la clause pénale, présente dans la plupart des compromis, selon laquelle l'acquéreur s'engage à verser au vendeur une somme à titre de dommages et intérêts forfaitaires dès lors qu'il refuse de signer la vente.

Délai de rétractation pour les acquéreurs

L’acquéreur d'un logement qui signe un avant-contrat, dispose d'un délai de dix jours (incompressible) pour revenir sur son engagement (par lettre recommandée avec avis de réception).  

Peu importe le motif, les sommes versées lui sont intégralement restituées. Ce délai de rétractation court à compter du lendemain de :

• la remise en main propre de l’acte conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente  
• ou de la première présentation de la lettre recommandée avec avis de réception contenant l'avant-contrat.

À titre d'exemple, si celle-ci est expédiée le 10 du mois et que sa première présentation intervienne le 12, le délai courra à compter du 13 et expirera le 22 à minuit.

Faites rédiger votre avant-contrat par un professionnel

Acheteur et vendeur sont libres de le rédiger eux-mêmes sur une feuille de papier, ou à l'aide de contrats-types.  

Toutefois, les clauses y figurant étant d'une telle importance, le contrat définitif ne faisant en principe que les reprendre, il est recommandé d'en confier la rédaction à un professionnel (un notaire ou agent immobilier), qui a le devoir d'informer les deux parties.  

De même de nombreux documents doivent être obligatoirement annexé à l’avant contrat (documents techniques comme le diagnostic de performance énergétique). 

Rapprochez vous de lui pour en connaître le coût.