Le bail commercial

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le bail commercial est un contrat par lequel un bailleur (propriétaire) met à disposition d’un preneur (locataire) un immeuble ou un local afin que ce dernier y exploite son activité commerciale, industrielle ou artisanale (C. Com. Art. L. 145-1).  

Qu’est-ce que le statut des baux commerciaux ?  

Afin d’assurer au preneur (locataire) la sécurité juridique nécessaire à la pérennité de son activité, les règles encadrant le bail commercial sont très strictes et protectrices : on parle du statut des baux commerciaux, encadré par le Code commerce aux articles L. 145-1 et s. et R. 145-1 et s.  

Le locataire bénéficie notamment d’un droit au renouvellement de son bail (ou d’une indemnité d’Éviction) et de la limitation de l’augmentation des loyers. On a pu parler de « propriété commerciale » en raison de ce statut protecteur.  

Les clauses qui contreviendraient aux dispositions principales du statut sont réputées non écrites (C. Com. L. 145-15).

Tous les locaux commerciaux, industriels ou artisanaux ne sont pas soumis au statut des baux commerciaux mais ils en bénéficient automatiquement dès lors que trois conditions sont réunies :  

• Le bail porte sur un immeuble bâti ou un local,
• Le preneur y exploite son fonds de commerce ou artisanal ou industriel,
• Le preneur doit être immatriculé au registre du commerce ou au registre national des entreprises.

Le bail commercial doit-il être écrit ?  

La loi n’impose aucune forme particulière, le bail commercial peut donc être verbal mais la forme écrite est grandement recommandée notamment en raison des mentions et informations obligatoires.  

Le contrat est obligatoirement notarié si le bail dure plus de douze ans (D. 55-22 du 4 janvier 1955, art. 28, 1°-b) ou s’il concerne un débit de boisson (Code de la santé publique, art. L336-8).  

Quelles dispositions du statut sont obligatoires ?  

Il existe un certain nombre de dispositions essentielles du statut des baux commerciaux et auxquelles les parties ne peuvent se soustraire. Il s’agit notamment :  

• du droit au renouvellement,
• de la durée initiale du bail (art. l. 145-4, al. 1 c. com.),
• de la révision triennale (art. l. 145-37 et l. 145-39 c. com.),
• des loyers payés d'avance (art. l. 145-40 c. com.),
• des modalités de mise en œuvre d'une clause résolutoire (art. l. 145-41 c. com.).
• les règles relatives à la déspécialisation (c. com., art. l.145-47 à l.145-55)

Quelles sont les informations qui doivent figurer dans un bail commercial ?

Le bail commercial doit contenir certaines informations obligatoires :

• Identité et capacité du bailleur et du locataire,
• Désignation des locaux,  
• Type de commerce ou d’activités à exercer dans le local. A noter : Il est possible de conclure un bail commercial « tous commerces » permettant d’exercer tous types d’activités dans l’immeuble ?
• Montant du loyer et des charges et mode de règlement du loyer,
• Montant du dépôt de garantie,
• Répartition des charges, impôts, taxes et redevances entre le locataire et le bailleur,
• Durée du bail,
• Modalités pour donner congé et mettre fin au bail commercial.

Quels sont les documents qui doivent être annexés au bail ?  

Le bailleur doit fournir plusieurs documents concernant l’état du bien loué :  

• inventaire des charges, impôts, taxes et redevances.
• Etat des lieux.
• État des risques naturels et technologiques.
• Un diagnostic de performance énergétique (DPE).
• Un état des travaux des trois dernières années et un état prévisionnel des travaux pour les 3 années à venir.  
• Les risques de pollution des sols (art. L. 511-1 s., art. L. 556-3 C. Env.) :  le bailleur doit vérifier que les exigences de remise en état ont bien été respectées
• Pour les locaux de plus de 2000 m2, une annexe environnementale doit être fournie (C. Env., art. 125-9 et CCH, art. D174-19).
• Le diagnostic technique amiante n'est pas obligatoirement annexé mais il doit être tenu à jour par le bailleur et mis à disposition du locataire. (Cass. 3e civ. 17-5-2018 n°17-11-760).  

Compte tenu de toutes ces obligations, la rédaction du bail commercial doit être effectuée avec beaucoup d’attention. C’est pourquoi, il est vivement recommandé de se tourner vers un professionnel, tel un notaire.   

Le locataire peut-il modifier son activité ?  

Le bail doit préciser quel type d‘activités le preneur sera autorisé à exercer. La destination des lieux peut être fixée de manière précise (vente de fruits et légumes) ou générale (« tous commerces »). Toujours dans un souci de protection de l’activité du locataire, la loi offre une certaine souplesse quant à l’évolution de cette destination en cours de bail.  

Le locataire peut ainsi procéder à :

• La déspécialisation partielle (adjonction à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires) sans que l’accord du bailleur soit nécessaire (C. com. Art. L145-47).
• La déspécialisation totale (activités différentes de celle prévue au bail) dans certains cas et avec l’accord du bailleur (C. com. Art. L145-48).  

Fixation du loyer, des charges et d’un éventuel pas-de-porte

Fixation du loyer initial, révision, indexation

Le loyer originaire est fixé librement entre le bailleur et le locataire lors de l'établissement du bail commercial.  

Il peut ensuite être révisé de façon triennale mais dans le respect d'un plafond légal interdisant des augmentations excessives (C. Com. art. L 145-33 à 39).  

Les baux commerciaux prévoient le plus souvent une indexation du loyer sur la base de l'indice INSEE du coût de la construction ou de l'indice des loyers commerciaux (ILC).

Répartition des charges  

Par ailleurs, la répartition des charges entre le bailleur et le locataire est librement négociée entre eux (taxe foncière, charges de copropriété, etc.).

La pratique du pas-de-porte est-elle autorisée ?

Oui, pour un local libre, une clause du bail commercial peut prévoir le versement d’un droit d’entrée à la charge du locataire pour obtenir la mise à disposition des locaux qu’il souhaite louer. Le pas-de-porte peut s'analyser :

• soit comme un supplément de loyer (comme les hausses de loyers sont limitées, le bailleur peut par ce biais profiter de l’augmentation des valeurs locatives du secteur) ;
• soit comme une indemnité (en contrepartie d’avantages commerciaux accordés au locataire, le droit au renouvellement par exemple).  

Dans la 1ère hypothèse, le locataire peut le soustraire de ses bénéfices, en répartissant la déduction sur une période au moins égale à la durée du bail. En revanche, s’il s’agit d’une indemnité, aucune déduction n’est possible.

Le droit d’entrée est fixé en fonction de l’emplacement du local commercial et de sa capacité à attirer la clientèle. Son montant, sa nature (loyer ou indemnité) et les modalités de paiement doivent figurer dans le bail. La pratique du pas-de-porte est cependant désormais rare.

Quelle est la durée d’un bail commercial ?

Durée minimum légale

Pour assurer la stabilité de l’activité, la loi fixe une durée minimale de neuf ans (C. Com. Art. L145-4).  

Cependant, le bailleur et le locataire peuvent convenir d’une durée plus longue. En tout état de cause, cette durée ne doit jamais être indéterminée.

L’arrivée du terme (9 ans) ne met pas fin automatiquement au contrat.  

Pour y mettre terme, il faut que :  

• Le bailleur donne congé 6 mois à l’avance par acte d’huissier (C. com. Art. L145-9). Il est donné avec offre de renouvellement (en général pour pouvoir augmenter le loyer) ou sans offre, mais dans ce cas le bailleur est tenu de verser au locataire une indemnité d’éviction.
• ou que le locataire donne congé selon les mêmes formes et mêmes délais
• ou que le locataire fasse une demande de renouvellement dans les 6 mois précédant l’expiration du bail.    

A défaut, le bail se poursuit par tacite reconduction.

Résiliation du bail après sa tacite reconduction

A l’arrivée du terme du bail, si aucune demande de congé ou de renouvellement n’a été formée, le bail est reconduit tacitement et devient un bail à durée indéterminée. Aussi la résiliation peut être demandée à tout moment, sans motif, mais en respectant le délai de préavis des 6 mois.  

La fin anticipée du bail commercial  

La durée du bail est une disposition d’ordre public du statut mais le législateur a ménagé une certaine souplesse aux parties qui peuvent mettre fin au bail, de manière anticipée et pour certains motifs. En cas de faute ils peuvent également faire jouer la clause résolutoire ou demander la résolution judiciaire.

Le locataire peut-il mettre fin au bail ?

Résiliation du bail  

• Il peut obtenir la résiliation, sans motif particulier, à chaque période triennale soit à l’issue de la 3e, de la 6e ou de la 9e année, d’où l’expression courante de "bail 3-6-9" (C. com. art. L 145-4, al. 2).  
• Afin d’obtenir la résiliation du bail commercial, le locataire doit présenter son congé au moins 6 mois avant la fin de la période triennale ou de la durée du bail commercial. Cependant, le bail commercial peut interdire cette possibilité.
• Le locataire peut également résilier le bail à tout moment mais au motif de son départ à la retraite ou lorsqu’il a été victime d’un accident. Il présente sa demande de congé dans les mêmes formes et doit respecter le même délai de préavis.  
• De même, à tout moment, la résiliation est possible en cas d’accord avec le bailleur.  
• Il peut demander à tout moment une résiliation judiciaire en cas de non-respect par le bailleur de ses obligations.  

Cession de bail  

Le locataire est aussi libre de céder son droit au bail à son successeur, dans le cadre d’une cession de fonds de commerce, ou de façon isolée.  

Le droit au bail est le titre d’occupation dont bénéficie le locataire en place. Il est l’un des éléments du fonds de commerce.

Bon à savoir : une clause du contrat de location peut prévoir la nécessité de l’accord du bailleur à la cession du droit au bail. En revanche, il ne peut s’opposer à la vente du fonds de commerce (L145-16, alinéa 1 du C. de com.).

Le propriétaire peut-il reprendre son local ?

La "propriété commerciale" ne retire pas au propriétaire le droit de récupérer son bien.  

• Le bailleur peut donner congé à la fin d’une période de trois ans pour certains motifs et notamment s’il souhaite: "construire, reconstruire ou  surélever l'immeuble existant ou bien réaffecter le local d'habitation accessoire à cet usage, ou bien transformer à usage principal d'habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation ou bien exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain” (C. Com., art. L145-4 C. com.).
• En cas de non-paiement du loyer par exemple, le bailleur pourra invoquer la clause résolutoire si elle figure au contrat ou demande la résiliation judiciaire.  
• À tout moment, le bailleur et le locataire peuvent se mettre d’accord pour mettre fin au bail.  

Dans quelles conditions, le locataire a-t-il droit au renouvellement de son bail (articles L145-8 à L145-30) ?

A l’arrivée du terme, le locataire a un droit au renouvellement de son bail. Les parties concluent alors un nouveau bail de neuf ans. Ce droit au renouvellement est d'ordre public, toute clause contraire est frappée de nullité (C. com. art. L 145-15).  

Les exceptions  

• Le bailleur peut refuser le renouvellement, mais il doit le justifier par un motif légitime (manquements graves) de non-renouvellement. A défaut, il est redevable d’une indemnité d'éviction.
• Bailleur et locataire peuvent décider de proroger le bail (c’est-à-dire de le reconduire aux mêmes conditions) plutôt que de le renouveler (donc de conclure un nouveau bail).
• Le locataire peut renoncer au renouvellement de son bail sous réserve que son droit soit né et que sa renonciation ne soit pas équivoque  

Les conditions du droit au renouvellement

Pour bénéficier de ce droit au renouvellement, le locataire doit respecter les 3 conditions suivantes (C. com. Art. L 145-8) :

• Être propriétaire du fonds ;
• Être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS)ou au registre national des entreprises (RNE) ;
• Exploiter le fonds de manière effective dans les locaux au cours des 3 années précédant la date d’expiration du bail.

Modalités du droit au renouvellement du bail commercial

• Congé donné par le bailleur  

Le bailleur doit faire délivrer un congé par un commissaire de justice au moins six mois avant la fin du bail (art. L 145-9, al. 1 C. com).

Ce congé peut être donné avec offre de renouvellement ou sans offre de renouvellement. Dans ce dernier cas, il doit contenir l’offre d'une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.  

Par exception, aucune indemnité n’est due si le bailleur justifie d'un motif grave et légitime ou s'il est établi que l'immeuble est insalubre et doit être totalement ou partiellement démoli, ou enfin, si le bailleur invoque la reconstruction d'un nouvel immeuble (article L145-17 C. com.).  

Le congé (sans offre d’indemnisation) doit préciser les motifs pour lesquels il est donné.

Enfin, « le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné » (art. L 145-9, dernier alinéa C. com).

• Demande de renouvellement faite par le locataire  

A défaut pour le bailleur de délivrer un congé, le locataire peut faire une demande de renouvellement de son bail (art. L 145-10, al. 1 C. com.).

Bon à savoir : « A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat » (article L145-9 C. com).

Existe-t-il une alternative au bail commercial ?

Oui, le Code de commerce autorise la conclusion de contrats non soumis au statut des baux commerciaux :  

• La convention d'occupation précaire (art. L 145-5-1 C. com.) : « l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances indépendantes de la seule volonté des parties ». Elle n'est pas limitée dans le temps.  
• Le bail de courte durée d’une durée maximale de trois ans (article L 145-5 du C. com.). 
  Attention : « Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession », il s'opère un nouveau bail soumis aux règles des baux commerciaux (article L145-5, al.2 C. com.).
• Certains baux de longue durée : le bail emphytéotique, ou le bail à construction par exemple.  

Simples en apparence, les baux commerciaux donnent lieu à d'innombrables conflits. Le bail notarié, obligatoire dans certains cas, est vivement recommandé dans tous les cas. Par ses conseils, le notaire vous assure de la rédaction d'un acte équilibré, protecteur et efficace que seul un acte authentique peut conférer. En effet, vous pouvez trouver un modèle de bail commercial sur internet, cependant, le modèle peut ne pas respecter certaines obligations et ne pas sécuriser votre activité. Il en est de même pour les formulaires de création d’un bail commercial en ligne. Consultez votre notaire, professionnel de la rédaction et des enjeux juridiques, lors de la création de votre activité afin d’obtenir un bail commercial sécurisant et adapté à votre situation.