S'informer
En cas de location d’un bien à usage d’habitation, le dossier de diagnostic technique est annexé au contrat lors de sa signature ou de son renouvellement. Il comprend les diagnostics plomb, amiante, électricité, gaz, bruits, ERP et DPE (art. 2 et 3-3 Loi 89-462 du 6-7-1989). Les règles ne sont pas exactement les mêmes en ce qui concerne les locations saisonnières.
Quelles locations sont concernées ?
• les locations à usage d'habitation principale ou mixte,
• les contrats de location saisonnière (mais cette obligation est allégée),
• les logements de fonction.
Le dossier de diagnostic technique fourni par le bailleur
Le bailleur doit fournir un dossier de diagnostic technique annexé au bail (L. 6 juillet 1989, art. 3-3), comprenant :
• L'état mentionnant l'absence ou la présence de matériaux ou produits contenant de l'amiante,
• L'état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz,
• Le diagnostic état des risques et pollutions lorsque le bien loué est situé dans une des zones définies à l’article L125-5 du Code de l'environnement,
• Lorsque le bien loué est situé dans une zone de bruit définie par un plan d'exposition au bruit des aérodromes (article L. 112-6 du code de l'urbanisme), un document localisant cette zone et donnant les informations prévues par l'article L. 112-11 du Code de l'urbanisme,
• Le constat de risque d'exposition au plomb,
• Le diagnostic de performance énergétique.
Le diagnostic AMIANTE
Les modalités de production de la copie de l'état mentionnant l'absence ou la présence d’amiante restent à définir par décret.
Toutefois, il semble plus prudent de la remettre au locataire.
Sous réserve d’éventuels travaux supprimant l’amiante, sa durée de validité est illimitée.
L’état de l'installation intérieure électrique
Il permet d'évaluer les risques pouvant nuire à la sécurité des locataires (article 3-3 4° Loi 6 juillet 1989).
Immeubles concernés : immeubles d'habitation ou partie(s) d'immeuble affectée(s) à l'habitation dont l'installation a été réalisée depuis plus de 15 ans.
Durée de validité du document : 6 ans (Décret 2016-1105 du 11 août 2016, art. 3)
L’état de l'installation intérieure de gaz
Il permet d'évaluer les risques pouvant nuire à la sécurité des locataires (article 3-3 4° Loi 6 juillet 1989).
Immeubles concernés : immeuble d'habitation ou partie(s) d'immeuble affectée(s) à l'habitation dont l'installation a été réalisée depuis plus de 15 ans ou dont le dernier certificat de conformité date de plus de 15 ans.
Durée de validité du document : 6 ans (Décret n° 2016-1104 du 11 août 2016, art. 3).
L’état des risques et pollutions (ERP)
L’ERP est obligatoirement joint au contrat de location d'un bien immobilier situé dans des zones à risques (C. Env., art. L125-5). Il peut s’agir :
• de risques technologiques (C. envir. art. R 515-45 et R 515-46),
• de risques naturels prévisibles (C. envir. art. L 562-1, II-1° et 2°, L 562-2 et R 562-9),
• de risques miniers (C. envir. art. L 562-2 et R 562-9 C. envir.),
• d'une zone de sismicité (C. envir. art. R 563-4, I et D 563-8-1),
• d'une zone à potentiel radon significatif (C. Santé pub. art. L 1333-22 et R 1333-29).
• d'une zone exposée au recul du trait de côte prévue par un plan local d'urbanisme (C. urb. art. L 121-22-1 et suivants).
A défaut, le locataire peut demander la résolution judiciaire du bail ou une diminution du loyer (C. Env., art. L125-5, V).
Immeubles concernés : tous types d'immeubles visés par un arrêté préfectoral précisant les communes concernées et la liste des risques prévisibles.
Durée de validité du document : moins de 6 mois avant la date de la conclusion du contrat de location. Le potentiel locataire doit en avoir une copie dès sa 1ère visite (article R125-25 C. envir).
Le diagnostic bruits
Prévu à l’article L112-11 du Code de l’urbanisme, il doit être établi lorsque le bien est situé dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit des aérodromes (prévu à l'article L. 112-6 du même Code).
Il doit comporter l'indication précise de cette zone, l'adresse du service d'information en ligne permettant de consulter le plan d'exposition au bruit ainsi que la mention de la possibilité de consulter le plan d'exposition au bruit à la mairie de la commune où est sis l'immeuble Immeubles concernés : les immeubles ou parties d’immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation et immeubles non bâtis constructibles
Le Constat de risque d'exposition au plomb (CREP)
Prévu aux articles L 1334-5 et L 1334-7 du Code de la santé publique, le CREP “présente un repérage des revêtements contenant du plomb et, le cas échéant, dresse un relevé sommaire des facteurs de dégradation du bâti”.
Il doit être accompagné d'une notice d'information résumant les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre en présence de revêtements contenant du plomb.
Immeubles concernés : immeubles d'habitation ou partie(s) d'immeuble affectée(s) à l'habitation construits avant le 1er janvier 1949.
Durée de validité du document : si présence de plomb supérieure à certains seuils : 6 ans. Sinon, illimitée (Code de la santé publique, art. R1334-11).
Nouveauté 2026 : un arrêté du 3 août 2026 (en vigueur depuis le 9 août 2026) modifiant l'arrêté du 19 août 2011 relatif au constat de risque d'exposition au plomb encadre plus strictement les appareils de mesurage du plomb utilisés par les diagnostiqueurs. Ils ont jusqu’au 1er avril 2027 pour se conforter à ces nouvelles exigenc
Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
Conformément aux articles L 126-28, L 126-29 et D 126-19 du CCH, le bailleur doit joindre le DPE au contrat de location et le tenir à la disposition de tout candidat. Il doit contenir toutes les informations prévues à l’article L126-26 du CCH, par exemple, le classement du bien au regard de sa performance énergétique. Ces informations sont opposables au bailleur, les recommandations n’ont, elles, qu’une valeur purement informative (exemple : pose de double vitrage).
Immeubles concernés : tous les immeubles bâtis.
Durée de validité du document : 10 ans (pour ceux qui ont été réalisés depuis le 1er juillet 2021). A refaire notamment en cas de travaux substantiels.
Bon à savoir : depuis le 1er janvier 2025, il est interdit de louer un bien à usage d’habitation lorsque que ce logement à l’étiquette énergétique G.
Qu’en est-il des locations saisonnières ?
Le propriétaire doit obligatoirement fournir :
• le diagnostic relatif à l’amiante (C Sant.Pub., art. R1334-29-4 ; Rép. min. n° 8964 : JO Sénat 26 nov. 2009, p. 2749) ;
• le constat d’exposition au plomb (C Sant. Pub., art L1334-7 CSP) ;
• l’état des risques et pollution (C. Envir., L125-5)
Le propriétaire est dispensé de fournir :
• l’état des nuisances sonores aériennes (C. Urb., art L112-11 I alinéa 6).
• le diagnostic relatif au gaz et à l’électricité. La loi ne prévoit pas cette obligation. Toutefois, à toutes fins assurantielles, il est vivement recommandé de les faire établir.
Obligations liées au DPE :
A compter du 1er janvier 2034
Toutes les locations, y compris les meublés de tourisme, devront respecter les niveaux de performance énergétique d’un logement décent et devront donc présenter une étiquette de DPE comprise entre A et D (C. tour., art. L324-2-2 et Loi 6 juill. 1989, art. 6). Autrement dit, la location de logements ayant un classement énergétique en E, F, G, seront interdites.
Cette interdiction ne s’appliquera pas aux logements constituant la résidence principale du loueur (art. L324-2-2 al 1 C. tourisme).
D’ici là, un calendrier d’exigence énergétique notamment pour les locations saisonnières a été établi :
Pour les logements situés dans des communes où la mise en location touristique est soumise à une autorisation d’usage temporaire (L631-7-1 A CCH) ou définitive (CCH, art., L631-7)
• Si l’autorisation a été obtenue avant le 21 novembre 2024 : aucune performance énergétique n'est imposée au propriétaire jusqu’au 1er janvier 2034, date à laquelle il devra, comme tout loueur, atteindre une classe comprise entre A et D pour pouvoir louer (C. tour., art. L324-2-2 et Loi 6 juill. 1989, art. 6).
• Depuis le 21 novembre 2024, toute nouvelle autorisation est soumise à la production par le propriétaire d’un DPE ayant une classe comprise entre A et E (CCH, art. L631-10).
Pour les locations touristiques non soumises à autorisation préalable du changement d’usage:
• Jusqu'au 31 décembre 2033 les propriétaires ne sont pas soumis aux exigences énergétiques.
• A compter du 1er janvier 2034 : comme pour toutes les locations, ils devront atteindre la classe D pour être autorisés à louer.